위례신도시가 ‘로또’일 수밖에 없는 이유

2010-03-05 | 작성자 오윤섭 | 조회수 61,387 | 추천수 484
3월 9일부터 시작되는 위례신도시 보금자리주택 사전예약을 앞두고 또다시 보금자리 청약열풍이 불고 있습니다. 이명박정부가 ‘친서민용’으로 만들어낸 보금자리주택이 과연 서민들의 보금자리가 될까요? 아니면 한풀이용 로또가 될까요?


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 위례신도시가 왜 ‘로또’일 수 밖에 없는 지를 땅값과 분양가, 그리고 인근 시세를 비교해 분석해보겠습니다. 이어 입지여건과 중대형 아파트 미래가치도 언급하겠습니다.


땅값 VS 분양가 VS 인근 시세


추정치지만 토지보상비를 기준으로 위례신도시 땅값은 평균 평당 4백30만원이라고 합니다. 5년 앞서 보상한 판교신도시 보상비가 평당 1백14만원이고, 2007년 전후 지급된 광교신도시 보상비가 1백27만원으로 추정되고 있습니다.


감정평가기관의 감정가이니 위례신도시 땅값이 판교신도시나 광교신도시보다 3~4배 더 비싸다고 보면 틀림이 없을 것입니다.


하지만 수도권 아파트 분양가의 60%를 차지한다는 땅값이 상대적으로 비싼 위례신도시가 오히려 판교, 광교 신도시보다 아파트 분양가가 싼 기현상이 발생하고 있습니다.


전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트를 기준으로 분양가를 비교하면 2005년 분양한 판교신도시는 평당 1천2백만원대였습니다. 2008년 첫 분양한 광교신도시의 경우 1천3백만원대 수준이었구요.


반면 2010년 3월 첫 분양할 위례신도시 보금자리주택은 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 1천2백80만원으로 책정됐습니다.


신도시 아파트 분양가를 인근 시세와 비교해보겠습니다.


2005년 판교신도시 아파트가 분양될 당시 분당신도시 32평형은 시세가 1천1백만원이었습니다. 단순 비교해서 분양가가 시세보다 1백만원 안팎이 비쌌지요. 광교신도시도 인근 수원 영통지구 아파트값이 평당 1천1백만원이었으니 2백만원 비싸게 분양됐다고 볼수 있습니다.


그러나 위례신도시는 인근 문정동 아파트 시세(85㎡ 이하)가 1천9백만원에 달해 시세보다 평당 6백만원 이상 싸게 분양되는 것입니다. 


물론 단순비교를 하면서 감안하지 않은 부분이 있을 것입니다. 위례신도시는 용적률이 200%, 녹지율은 22%, 임대아파트 비율은 43%에 달합니다. 판교나 광교에 비해 용적률은 높고 녹지율은 낮으며 임대아파트 비율은 높습니다. 쾌적성과 평형조화도면에서 상대적으로 떨어지니 시세에 마이너스 영향을 미치겠지요.


그렇다고 하더라도 위례신도시는 MB정부가 서민들에게 보금자리(?)를 마련해준다는 명분으로 땅값에 비해 턱없이 낮은 분양가를 인위적으로 책정함으로써 주택시장에 ‘로또광풍’을 불러오고 있습니다. 주택시장 왜곡을 극대화시키고 있는 것입니다.


입지여건과 미래가치


2백5만평에 달하는 위례신도시는 강남권에 사실상 마지막 택지개발지구라는 희소성만으로도 미래가치는 매우 높습니다. 지금처럼 재건축 규제가 지속되고 있는 상황에선 더욱 그렇습니다.


또 인근에 거여마천 뉴타운과 문정동 법조타운, 동남권유통단지(가든파이브), 잠실 제2롯데월드 개발 등 대형 호재들이 구체화되고 있습니다. 사람이 몰리고, 돈이 몰리는데 배후 주거지가 될 아파트값이 오르지 않을 수 없겠지요.


교통여건은 서울지하철 5호선(거여역, 마천역)과 8호선(장지역, 복정역)을 이용할 수 있습니다. 입주 직후에 개통될 9호선을 통해 강서권 등 서울 어느 지역도 손쉽게 진입할 수 있습니다. 특히 위례신도시 중심축 6km에는 ‘트랩’이라는 노면전차가 운행되면 8호선 복정역, 5호선 마천역과 환승될 예정입니다.


서울외곽순환고속도로 송파나들목이나 서하남나들목을 통해 경부고속도로(판교분기점), 중부고속도로(하남분기점), 춘천고속도로(강일나들목) 진출입이 편리합니다. 또 장지동길, 제2양재대로, 탄천변 도로가 신설되고 성남외곽순환도로, 위례성길 연결로, 헌릉로, 우남로가 확장될 계획입니다.


위례신도시 미래가치는 이르면 2010년 10월 이후 분양할 85㎡ 초과 중대형 민영아파트 1만8천가구로 인해 더욱 높아질 것입니다. 누가 중대형아파트를 살 것인가(분양받을 것인가)? 가 관건입니다. 분당 주민이 판교 중대형을 분양받아 이사가듯 말입니다.


위례신도시 아파트값은 중대형만 보면 분양가가 1천7백만원이든, 2천만원이든 상관없이 2014년 전후 입주시점에 판교(현재 2천5백만원)보다 높고 잠실지구(3천4백만원)보다는 낮을 것입니다. 관심의 초점은 입주이후 송파구 랜드마크 단지인 엘스 등 잠실지구 아파트 시세를 몇 % 수준까지 따라잡을 것인가? 입니다. 80% 인지, 90%인지는 중대형을 매입할 강남권(분당이 아닌) 부자들의 선택에 달려있습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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골든브리지 2010-03-17
그래요..저는 정 반대의 생각을 갖고 있습니다. 우리나라 아파트 값은 폭락 할 수밖에 없는 구조적인 거품을 안고 있습니다. 전국적으로 부동산 폭락이 닥칠것입니다. 아주 조용하게 레간자 처럼 닥칠것입니다.
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