지금은 청약통장 가입자에게 위기? 기회?

2010-02-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,434 | 추천수 437
‘만능통장’이라 불리는 주택청약종합저축 가입자수가 줄었다는 뉴스는 집계오류로 밝혀졌습니다. 하지만 경기불안에 분양시장 침체가 계속되고 기존 청약통장 가입자수가 줄어들면서 청약통장 무용론(無用論)이 다시 고개를 들고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 1천4백만명에 달하는 청약통장 가입자에게 2010년은 위기인가? 기회인가?를 분석했습니다.


2009년 한해 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 기존 청약통장 가입자수는 1년전보다 20% 가 줄어 5백만명대로 떨어졌습니다. 이 가운데 청약부금은 30%나 감소했습니다.


2009년 5월 출시한 종합저축 가입자수도 1월말 현재 8백91만8천6백명으로 지난달보다 6만8천3백34명이 늘어났지만 증가세가 주춤해지고 있습니다.


지금은 청약통장 가입자에게 위기?


지금 분양시장은 정부(정확히는 참여정부)의 잘못된 정책으로 침체악화가 가속화되고 있습니다.


청약가점제로 인해 청약도 하기 전에 당락이 사실상 결정되는 상황에서 고득점자는 위례신도시처럼 시세차익을 극대화할 수 있는 단지만 기다렸다 청약하고 있습니다. 반면 저득점자는 인기단지는 당첨 가능성이 희박하고 1순위에서 미달되는 아파트를 구태여 청약통장을 써 당첨 받을 필요가 있냐고 낙심하고 있습니다. 더욱이 주택담보대출 규제까지 겹쳐 실요자들이 청약통장으로 내집마련을 하기가 갈수록 힘들어지고 있습니다.


분양시장이 침체된 데는 경기불안 탓도 있겠지만 청약가점제와 분양가 상한제가 결정적입니다.


분양가 상한제로 인해 주변 시세보다 최고 30% 싼 새 아파트를 당첨 받을 수 있다는 환상을 심어준 게 문제입니다. 입지여건이 뛰어난 택지개발지구 등에서 당첨 받을 경우 단번에 1억원 이상 시세차익을 기대하며 고득점 가점자들은 ‘청약로또’를 하고 있습니다.


분양가 상한제가 오랫동안 유지될수록 분양시장, 나아가 주택시장 침체는 장기화되고 왜곡될 것입니다. 


시세보다 훨씬 싼 보금자리주택, 분양가 상한제 아파트 분양물량이 많을수록 기존아파트 메리트는 반감되고 주택시장 실수요자들, 즉 청약통장 가입자들은 인기 단지에 떨어지더라도 분양가가 싼 분양단지에 더욱 집착하게 돼 주택시장은 더욱 침체될 것입니다.


정부는 분양가 상한제로 시세차익을 기대한 청약과열을 막기 위해 청약가점제를 도입했습니다. 무주택기간이 길고 부양 가족수가 많으며 청약통장 가입기간이 긴 무주택자들에게 당첨가능성을 높여주는 청약가점제를 도입한 것입니다.


2007년 9월부터 시행된 청약가점제와 분양가 상한제(2007년 12월 시행)로 인해 분양시장은 지역별 양극화가 심화돼 강남권 보금자리주택 및 광교신도시 등 인기단지는 청약이 과열되고 지방을 위시한 비인기단지는 ‘1순위 청약 0’라는 쏠림현상이 심화되고 있습니다.


나아가 기존아파트시장도 매매시장은 침체되고 대기수요로 인해 전세시장만 이상 활황을 보이고 있습니다. 민간택지에서 분양하는 민영 아파트단지는 미분양이 속출하고 아파트 분양실적(전국 2003년 25만4천가구에서 2009년 12만6천가구로 절반이하로 급감)이 크게 줄어들어 주택시장 침체가 가속화되고 있습니다.


지금은 청약통장 가입자에게 기회다


분양가 상한제 폐지가 물 건너가고 청약가점제는 영원할 것 같지요? 하지만 우리가 예상하는 것보다 빨리 사라질 것입니다. 1970년대 이후 40년간 부동산정책이 그러했듯이 말입니다.


이미 이명박정부는 이르면 2월부터 수도권을 제외한 지방에서 청약가점제를 사실상 폐지하기로 했습니다. 지방자치단체장이 알아서 청약가점제 적용여부와 적용비율을 결정하도록 했으니까요. 청약 1순위 요건도 지방은 24개월에서 6개월로 가입기간을 단축시킬 예정입니다.


지방에 이어 수도권도 분양시장이 침체되고 양극화된다면 청약가점제는 손질되거나 사라질 것입니다. 문제는 시기겠지요.


따라서 청약가점제 고득점자는 무한정 기다리기보다는 당첨확률을 높여 시세차익을 기대할 수 있다면 적극 청약해야 합니다. 위례신도시급만 기다리다간 도끼자루(청약가점제)가 언제 썩을지(폐지될지) 모릅니다.


그러면 고득점자가 아닌 청약통장 가입자는 어떻게 해야 할까요? 고득점자와 마찬가지로 적극적으로 청약해야 합니다.


1순위 마감단지중 고득점자가 노리는 곳도 추첨물량(전체의 25% 또는 50%)이 있으니 청약은 하되 기대는 하지 마세요. 대신 당첨확률을 높이기 위해 차순위 또는 차차순위 단지를 골라 적극 청약하세요.


2011년 5월 이후 종합저축 1순위자가 급증하는 시기가 오면 추첨물량 당첨확률은 더더욱 희박해집니다. 따라서 올해 가기 전 당첨가능전략을 세우고 즉시 실행해야 합니다.


물론 당첨 받으려는 단지는 미래가치가 있어야 합니다. 2012년 이후 입주물량이 적은 희소가치가 있는 지역이면 좋습니다. 서울의 경우 적극 청약이 필요합니다. 2003년 분양실적(실제 아파트, 주상복합 분양물량)이 2만3천가구에 달했다 2008년 8천가구, 2009년 9천가구로 급감했습니다. 따라서 서울 분양물량은 블루칩단지가 아니더라도 옐로칩단지라면 적극 공략하세요. 2012년 이후 입주하면 예상보다 높은 시세차익을 기대할 수 있을 것입니다.


반면 경기는 2007년 분양물량이 7만가구(2009년 5만9천가구)를 넘어 2010년부터 ‘입주폭탄’이 시작됐으므로 청약에 신중해야 합니다. 랜드마크 지역에 블루칩 단지 중심으로 선별 청약해야 합니다.


마지막 정리 들어갑니다. 청약통장은 가점제 고득점자나 저득점자나 모두 내집마련에 가장 훌륭하고 효율적인 수단입니다. 저득점자도 청약통장을 해지하지 마세요. 하지만 기회는 자주 오지 않습니다. 그리고 기회는 준비된 자에게만 옵니다. 지금 준비하시고 2010년에 꼭 당첨 받으세요. 백년하청(百年河淸)하지 말고 건곤일척(乾坤一擲)해야 합니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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