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‘홍어’를 잡으려면 투자 안목을 키워라

2009-11-19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 32,540 | 추천수 414
이런 손님 중에 유일하게 내게 친절한 분이 P사장님인데, 이분은 큰손은 아니지만 큰손들과의 친분이 두터운 분이다. 그래서 헷갈려하는 내게 “어려울 것 없다. 큰 손이 원하는 건 활어와 홍어 둘 중에 하나야” 이런 조언도 해주셨다.

활어란 시장에 나오지 않는 물건을 뜻한다. 중개업소 등 중개기관을 통해 거래되는 매물이 아니라 친분이나 정보를 통해 직거래를 성사시킬 수 있는 물건을 말하는 것이다. 그리고 홍어는 경매로 나온 물건 중 최고의 수익성을 가진 물건을 뜻한다. 많은 이해관계자들의 채권 및 각종 권리관계로 얽힌 복잡한 물건이지만 돈 폭탄 한 방이면 깨끗이 정리되면서 가치가 한꺼번에 상승하는 그런 물건 말이다. 이런 물건은 감정가의 절반 정도로 다운될 때까지 기다렸다가 낙찰 받은 후 장기간에 걸쳐 권리관계 및 이해관계를 풀어 완벽한 물건을 만들어 낸다.

결국 한마디로 줄인다면 활어는 싱싱한 물건, 홍어는 잘 익은 물건인 것이다.


이승익(잼스)의 ‘부동산 부의 법칙’ 중에서(인더북스, 110쪽)




불황이든 호황이든 부동산 재테크 책은 매달 쏟아지고 있습니다. 저자들 경력을 보면 쟁쟁한 듯 보이지만 부동산 투자(개발)시장에서 얼마나 실전경험이 있는지 항상 궁금하더군요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이승익(잼스)씨가 토지 개발 및 부동산 컨설팅 실무경험을 토대로 최근 출간한 ‘부동산 부의 법칙’을 소개합니다.  특히 부동산 전문가를 만날 때마다 어느 부동산을 사야 합니까? 물어보는 독자님들에게 일독할 것을 권합니다.~~~


싸고 좋은 물건을 사는 방법이 아니라 근본적으로 좋은 부동산을 찾을 수 있는 투자 안목을 키우는 것이 우선입니다. 그래야 활어와 홍어를 자신 것으로 만들 수 있습니다.


안목이란 특정 부동산을 지목했을 때 그 부동산의 가치 및 가격을 스스로 책정할 수 있는 역량을 갖추는 것입니다. 안목은 통찰력으로 달리 표현할 수 있습니다. 영어로는 Insight가 되겠지요. 부동산에서 안목이 중요한 것은 다른 투자 상품보다 투자 규모가 크고, 투자 회수기간이 길기 때문입니다.


그러면 어떻게 부동산 투자 안목을 키울 수 있을까요? 누구나 손쉽게 부동산 투자 안목을 키우는 방법을 소개합니다.


지난 2004년 ‘나는 아르바이트로 12억을 벌었다’라는 책을 쓴 조인호씨는 8년 동안 절약하며 아르바이트로 모은 1억5천만원으로 아파트에 투자했습니다. 이때 투자 안목을 기르기 위해 주말마다 분양 모델하우스를 돌아다녔습니다. 단순히 관람하는 것이 아니라 모델하우스측 관계자들이 귀찮아할 정도로 물어보며 4년간 모델하우스 4백여곳을 다녔더니 아파트에 투자할 수 있는 안목이 생겼다고 합니다.


그는 투자 안목을 키우기 위해 항상 지도를 봤습니다. 지도를 보고 교통 편의시설 학군 공원 등 아파트 가격에 영향을 주는 요인들을 파악하는 것입니다. 지역에서 가장 비싼 아파트를 지도에 찾아보고 다른 아파트와 비교 연구를 하기도 했습니다.


또 거주지에서 한 시간 이내 거리의 아파트만 투자했습니다. 가격이 오르지 않거나 내리더라도 최악의 경우 직접 들어가 살겠다는 대비를 하는 게 좋다는 것입니다. 그렇지 않을 경우 조급증에 빠져 판단력이 흐려질 수 있다는 것입니다.


투자 안목을 키우는 건 부동산을 바라보는 눈(역량)을 키우는 것입니다. 부동산을 바라보는 눈을 키우는 것은 미래가치를 내다보는 힘을 키우는 것입니다.


투자 대상을 분석하고 리스크와 미래가치를 분석 또는 예측하는 투자 안목을 키우는 방법을 3가지로 정리했습니다.


매일 공부하라


가장 좋은 공부는 다른 사람과 서로 정보를 주고받는 공부일 것입니다. 이때 주고받으려면 상대방에게 먼저 줄 꺼리를 공부해서 만들어야 합니다.


처음에는 막연하게 부동산 재테크 책을 읽고 경제지 부동산면 기사를 읽는 것부터 시작하겠지요. 하지만 일정 기간이 지나면 나에 맞는 부동산 전문가를 고르고 그가 쓴 책을 읽고 강의를 들어야 할 것입니다. 또 부동산 기사도 단순히 읽는데 그치지 않고 독자의 눈이 아닌, 투자자의 눈으로 읽고 분석할 수 있어야 합니다.


부동산 정책에 대해서는 국토해양부 등 관련 부서 홈페이지를 통해 발표 자료를 확인하고 신설 또는 개정된 법률을 조문을 일일이 읽고 100% 이해하세요. 토지투자를 할 경우 공부(公簿) 서류는 물론 건축법, 시군구 도시계획 조례까지 들춰봐야 합니다.


이 같은 지식과 정보를 토대로 다른 사람에게 줄 꺼리를 만들었다면 부동산 투자에 도움이 되는 사람들과 인적 네트워크를 구축해야 합니다. 투자 고수들은 물론 공인중개사, 건설사, 은행 직원들과 네트워크를 쌓으세요. 손해를 본다고 생각하고 시간과 돈을 투자하세요.


인적 네트워크를 구축했다면 이들과 지속적인 정보교환을 통해 나에게 맞는 부동산 투자 안목을 자연스럽게 키울 수 있을 것입니다.


투자 상품을 정하라


매일 공부를 하면서 6개월이든 1년이든 일정 기간이 지나면 자신에 맞는 투자 상품을 정해야 합니다. 종자돈이 모이면 막연히 부동산에 투자하겠다는 생각보다는 자신에 맞는, 자신이 투자하고 싶은 분야로 투자 대상을 정하는 게 중요합니다.


투자 상품은 성향에 따라, 나이에 따라, 자금규모에 따라 달라질 수 있습니다.


부동산에 투자하기위해선 투자 대상에 대해 현지인 이상으로 아니면 현지인 도움을 받아서라도 잘 알아야 합니다. 다시 말해 투자하기 전 반드시 투자 안목을 키워 투자 대상을 분석하고 미래가치를 내다볼 수 있어야 합니다. 


투자 상품은 크게 나눠 아파트, 상가, 오피스텔, 아파트형공장, 오피스, 토지 등으로 구분되겠지요. 하지만 아파트도 미분양, 분양권, 재개발, 재건축, 기존아파트로 세분화될 수 있습니다. 여유자금이 5억원이 될 때까지는 아파트 또는 오피스텔, 아파트형 공장 중심으로 투자하는 것이 바람직합니다.


5억원이 넘어설 경우 상가, 토지 투자를 시도할 만하구요. 


투자 지역을 좁혀라


부동산 부의 법칙에서 말하는 ‘살고 있는 지역에 투자하라’와 일맥상통하는 것입니다.


“땅은 수많은 사람들의 역사와 인생살이를 함께 품고 살아간단다. 그런 것들을 무시하고 기본적인 잣대만으로 땅을 평가하는 자체가 실수지. 땅은 사람이야. 사람을 사는 장사인 것이지. 그런데 사람을 사는 장사를 돈 넣으면 커피 나오는 자판기 사업같이 생각하면 안 되지.  물건에 대한 효용만 생각한다면 그건 지금 바로 건물을 지어야 하는 건설사와 다를 바가 없지 않겠니.


그 지역의 특성, 그 땅에 대한 인지도를 모르고 객관적인 자료만으로 평가한다는 건 땅을  절반만 안다는 뜻이나 다름없다. 투자로 말하면 수익을 낼 수 있는 최대 확률이 50%에 불과한, 아주 위험한 상품이 되는 거지.”


“그런데 재미있는 것은 이런 큰손들조차 투자를 결정하는 시점에서는 반드시 그 지역의 최고 전문가의 조언을 구한다는 점이다. 공통적인 이유는 해당 물건의 이력을 자세히 알 수 있다는 점이다. 큰손은 부동산을 사는 일을 가족 하나를 들이는 일과 비슷하게 생각한다.”


토지 투자만큼은 아니더라도 아파트에 투자하더라도 자신이 잘 아는 지역에 투자하는 것이 성공확률을 높이는 길입니다. 특히 실전을 통해 투자 안목을 키우지 못한 투자 초보자라면 더욱 그렇습니다. 투자 대상을 가장 잘 아는 중개업소, 건설사 등을 통해 속속들이 알 수 있어야 합니다. 또 그 지역 전문가의 도움을 받도록 하세요.


이렇게 하기 위해선 투자 지역을 좁힐 수밖에 없습니다. 앞에 언급한 조인호씨처럼 사는 곳에서 1시간이내 아파트에 투자하는 것도 활용할 만 합니다.


이제 기획부동산이 왜 투자자가 사는 지역과 먼 제주도 울진 고성 등의 땅을 파는지 쉽게 이해할 수 있을 것입니다.


물론 투자 안목만 키워서는 부동산으로 부자가 될 수 없습니다. 안목으로 투자할 수 있는 기회를 잡고, 그 기회에 투자할 수 있는, 즉 저지를 수 있는 자금이 뒷받침돼야 합니다. 그래야 활어와 홍어를 내 것으로 만들 수 있습니다. 따라서 투자 안목과 함께 종자돈도 키워야 하는 것을 명심해야 합니다.


마지막으로 부동산 부의 법칙 중에서 인상 깊은 대목을 인용합니다.


“하지만 이론만 알 뿐 부동산을 움직이는 실제 원리는 몰랐던 거야. 부동산은 사람의 마음에 의해서 움직이고, 그 마음은 천륜과도 같아서 누구도 거스를 수 없다는 걸 말이다. 이론적으로는 누가 봐도 좋은 땅이고 그걸 사두면 일확천금을 얻을 것 같지만, 땅은 마치 김춘수 시인의 시처럼 누군가 불러주기 전에는 그 가치가 올라가지 않는 것이야. 꽃이든 땅이든 한 사람이 부르면 그 사람의 것이 되지만, 여러 사람이 부르면 스타가 된다. 그런 땅이 투자가치가 있는 것이지.”

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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