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거품아파트가 아닌 가치아파트 찾는 법

2009-11-12 | 작성자 오윤섭 | 조회수 67,624 | 추천수 497
기자시절 건설교통부를 출입할 때 공무원들은 비공식적인 용어에 거부감이 심했습니다. 그래서 신도시라는 말도 쓰지 않았고 언론에서 만들어낸 말이라고 강조했습니다.


참여정부가 들어서면서 신도시는 공식 용어가 됐고 버블세븐이라는, 기자들이 즐겨 쓰는 표현까지 만들어냈습니다. 그만큼 집값 급등에 대한 초조감이 극에 달했던 것이겠지요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 버블세븐(Bubble Seven) 즉 거품이 낀 버블아파트가 아닌 밸류세븐(Vlaue Seven), 가치가 높은 밸류아파트를 찾는 법을 소개합니다.


버블세븐, 어제와 오늘


버블세븐이란 용어는 참여정부 청와대가 지난 2006년 5월 15일 인터넷 ‘청와대브리핑,을 통해 ‘통계로 보는 부동산에 대한 오해와 진실:강남-서울-전국 비교해 보면 핵심이 보인다.’는 글에서 처음 알려졌습니다.


참여정부는 이 글에서 ‘최근의 부동산 비정상 구조는 아파트 값이 많이 오른 버블세븐 지역의 국지적인 현상이다.’라면서 서울 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 경기 분당, 평촌, 용인 등 7개 지역을 지목해 집값에 거품이 과도하게 끼었다고 주장했습니다.


정부는 버블세븐 지역 아파트값 상승률은 2004년부터 2006년 5월까지 26%로, 전국 평균 상승률(5%)의 다섯 배를 웃돌았고, 이 지역의 집값 움직임은 전체 부동산 시장의 흐름을 결정짓는 주된 요인으로 작용하고 있다고 밝혔습니다.


이후 버블세븐은 참여정부의 각종 부동산대책에 타깃이 됐습니다. 하지만 가격은 등락을 거듭하다 이명박정부가 들어서고 2009년 들어 규제완화로 상승세를 보이다 지난 9월 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출규제가 강화되면서 약세로 돌아선 상태입니다.


이와 관련 최근 닥터아파트가 조사한 결과 11월 10일 현재 버블세븐 지역 61만1천1백1가구의 시가 총액은 총 4백46조9천3백29억원으로 한 달 전 10월 9일 시가총액 4백47조9천5백1억원보다 총 1조1백72억원이 줄어든 것으로 나타났습니다.


서초구, 평촌이 하락하지 않는 이유


9월 이후 DTI규제가 제2금융권까지 확대됐음에도 버블세븐중 가격이 오른 곳이 있습니다. 바로 서초구와 평촌입니다. 그래서 왜 가격이 올랐는지를 들여다봤습니다.


서초구의 경우 시가총액이 5백억원이 오른 이유는 노후 단지 재건축 기대감, 반포자이 등 재건축한 새아파트 강세, 투기수요보다는 중산층 실수요층이 탄탄한 점 등이 작용했습니다.


서초동은 무지개, 우성, 신동아 등이 재건축 재개 움직임이 보였고, 임대주택의무비율 등 재건축 규제 완화로 사업속도가 빨라질 것이라는 기대감이 컸습니다. 여기에 11월 서초동 금호 일반분양을 앞두고 있는 것도 호재로 작용했습니다.


잠원동은 특별히 재건축 사업지는 없지만 30평대 이상 중대형으로 구성돼 하락장에도 꿋꿋이 버티고 있습니다. 반포동은 한신1차, 한신3차 등이 재건축 사업재개 움직임이 일고 있고 반포자이, 래미안퍼스티지 등 입주 아파트값이 강세인데다 전세물건도 부족해 가격이 올랐습니다. 특히 한강변 재건축단지에 호재가 많아 장기보유하려는 실수요층이 10월에 꾸준히 매수에 나섰습니다.


평촌은 20~30평대 중소형 아파트가 실수요자 위주로 꾸준히 거래되면서 가격 하락을 저지하고 있습니다. 중학교 학군배정 등을 위해 매입한 실수요층이 두터운데다 인접한 의왕시 포일자이 분양가가 가격 하락을 막는데 기여했습니다.


가치아파트를 고르는 법


밸류아파트란 미래가치가 높은 아파트를 말합니다. 미래가치가 높은 아파트란 가격이 앞으로 많이 오를 것으로 기대하는 사람이 많은 즉 실수요층이 시간이 흐를수록 두터워지는 단지를 말합니다.


그러면 실수요층이 두터워지는 아파트는 어떤 아파트인지를 구체적으로 설명하겠습니다.


이에 앞서 스토리를 하나 소개합니다. 제가 아내와 산행을 많이 하고 있는데요. 산에 다니는 주변 사람들에게 얘기했더니 바로 공감하더라구요.


산에 갈 때 주변에 등산객이 보이지 않으면 아내는 굉장히 불안해 합니다. 왜 무섭게 사람이 안다니는 곳으로 왔냐고 핀잔을 주지요. 그러다 정상에 가까워지면서 등산객을 하나둘 만나면 안도의 한숨을 쉬고 언제 그랬냐는 듯 즐겁게 산행을 하곤 합니다. 그러다 하산길에 너무 많은 등산객을 만나면 사람이 너무 많아 복잡하다고 말합니다. 사람이 너무 없어도 싫고 너무 많아도 싫다고 하더군요.


실수요층이 두터워지는 아파트는 주부들이 선호하는 아파트입니다. 산으로 치면 등산객이 적당히 있고 오르막은 짧고 평탄한 길이 긴 곳입니다.


그러면 ‘무섭지 않고 걷는 재미도 느낄 수 있는’ 주부들이 선호하는 아파트는 어떤 아파트일까요? 바로 주부들이 네트워크를 구축하고 싶어 하고, 편입되고 싶어 하는 단지입니다.


주부들은 대부분 자녀 교육을 중심으로 한 지역 네트워크를 중요시합니다. 전업주부일수록 더욱 그렇지요. 예민한 문제지만 소셜 믹스(Social Mix)를 싫어합니다. 쉽게 말하면 끼리끼리 네트워크를 쌓기 좋은 곳을 선호합니다.


여기서 네트워크는 대부분 단지내 이웃(이웃의 자녀)을 통해서, 자녀 학교를 통해서, 지역 문화공간(종교 스포츠 활동 포함)을 통해서 구축됩니다.


주부들이 선호하고, 네트워크가 강한, 대표적인 곳이 압구정동 대치동 도곡동 잠원동 반포동 등이 아닐까 생각됩니다. 그래서 주부들은 단지 넓고 새 아파트라고 무조건 좋아하지 않습니다. 네트워크를 구축하기 힘들다면 거부하기도 합니다.


따라서 실수요층이 두터워지는 아파트는 바로 구매력 있는 30~50대 주부가 거주하면서 네트워크를 구축하고 싶어 하는 단지입니다. 다시 말해 장세에 따라 투기꾼들이 사고파는 단지가 아니라 실수요층이 오래 거주하며(나아가 자녀가 결혼해서도 인근에서 함께 살고 싶어 하는), 네트워크를 구축하거나 네트워크에 편입하고 싶어 하는 단지입니다. 이게 바로 밸류아파트입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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