부동산 초보자가 추천하는 투자상식

2009-09-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 36,120 | 추천수 474
로열층이라는 게 1990년대까지만 해도 15층 아파트에 9층 정도 위치였다. 총 15층 가운데 중간에서 1~2층 위이기도 하고, 우리나라 사람들이 9라는 숫자를 좋아해서도 그렇단다. 물론 지금은 초고층 아파트가 건립되고 있는 상황이라 9층이 로열층은 아니다. 20층 아파트라면 10~15층 정도, 30층이라면 15~20층 정도가 로열층일 듯?

반면에 1층을 선호하는 사람들이 있다. 대표적인 게 어린이집을 운영하는 분들이다. 요새는 아파트에서도 어린이집이라는 간판을 걸고 아파트 주민들의 아이를 봐주는 일이 흔하다. 아이들이 계단을 오르내리면 다칠 수 있는 위험이 상대적으로 적어 어린이집을 운영하는 분이나 아이를 맡기는 부모 모두 1층을 선호한다.

사람들이 로열층을 선호하는 이유는 아무래도 시세 상승이 빠르기 때문이다. 그러나 비로열층이라고 경쟁력이 없는 것은 아니다. 시세 상승폭이 더딜 뿐 단지 전체 분위기에 편승해 시세가 상승하기도 하고 로열층에 비해 가격도 저렴해 구입시 그만큼 경쟁력 있는 가격에 되팔기도 쉽다.


닥터아파트의 ‘부동산 생활백서’ 중에서 (위너스북, 135쪽)




닥터아파트가 2009년 9월 창사 10주년 기념해 최근 책을 하나 출간했습니다. 바로 ‘부동산 생활백서’입니다. 누구나 다 안다고 생각하지만 알지 못하는 상식, 그러나 반드시 알아야 하는 상식을, 실제 사례 중심으로 제공하는 부동산 백과사전입니다. 


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이번 출간된 부동산 생활백서 100가지에서 닥터아파트 회원 중 부동산 초보자들이 추천한 베스트 5를 소개합니다.


1위: 누구나 생각대로 로열층


닥터아파트 회원 추천수 기준으로 1위를 차지했습니다. 제 눈높이로 보면 참 의아했습니다. 왜 이것이 추천수 1위를 차지했을까? 하고 말입니다.~~~


로열층은 위에 말한 대로 상대적입니다. 노인 아이들이 있는 사람들은 건강을 위해서 5층 이하 저층이 좋다고 합니다. 특히 혈압이 높은 분들은 저층에 사는 게 좋다네요. 또 땅의 기운이 미치는 한계가 4~5층까지라 저층이 사람 몸에는 좋다고 합니다. 소음에 예민하신 분들도 저층이 좋구요. 밤에는 고층일수록 소음이 더 크게 들리기 때문입니다.


하지만 로열층을 주거공간만이 아닌 재테크 공간으로 바라본다면 높을수록 좋겠지요. 여기에 옆 동이 보이지 않고 조망이 좋으면 금상첨화구요.


2위: 퀴즈! 계약 해제시 중개수수료 주나??


집값이 급등하는 시기에는 계약 해제가 번번이 일어납니다. 2009년 들어 강남권에서 자주 일어나기도 했지요. 매도자가 계약을 해제하면 계약금만큼 매수자에게 위약금으로 주고 매수자가 계약을 포기하면 매도자에게 계약금을 위약금으로 주게 됩니다.


결론적으로 계약이 잔금까지 종결되지 못하고 중간에 계약이 해제될 경우에도 중개수수료는 줘야 합니다. 공인중개사의 고의 또는 과실이 아닌 한 말입니다. 물론 고의 과실 여부에 대한 다툼이 발생할 가능성이 언제나 있어 소송까지 가능 경우도 있습니다. 그래서 중개사들이 계약하면 바로 중개수수료를 요구하는 경우가 많습니다.


3위: 부동산 열공하는 법!!


생활백서에서 추천하는 방법은 4가지입니다. 1. 부동산 중개업자와 친구가 되라. 2. 부동산 전문포털 사이트를 방문해라. 3. 신문의 부동산면을 챙겨라. 4. 많은 현장을 다녀라 입니다.


저는 부동산에 열공하기 전 투자의 길을 가기위한 ‘네비게이션’을 마련하는 게 중요하다고 생각합니다. 오르기 힘든 산이라고 하더라도 박영석 같은 훌륭한 산악인이 가이드를 한다면 안전하게 산행할 수 있듯이 말입니다.


부동산 투자에 있어 가장 훌륭한 네비는 투자원칙이라고 생각합니다. 책이든 전문가든 멘토를 만들어 투자원칙을 세우고 부동산에 열공한다면 가치투자를 통해 최후의 승리자가 될 수 있다고 생각합니다. 


4위: 전세금 안전하게 지키는 방법 


전입신고를 하고 확정일자를 받고 그리고 대항요건을 유지하는 것이 전세금을 지키는 방법입니다.


쉽게 표현해서 이사하는 날짜에 동사무소에 가서 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받으면 됩니다. 전입신고를 하기 전(이사하기 전) 미리 확정일자를 받는다고 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 전입신고일 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 확정일자를 받으면 최악의 경우 집이 경매에 넘어가더라도 선순위 가압류 채권자나 저당권자와 평등하게 배당받을 수 있습니다. 이를 우선변제권이라고 하는데 우선변제권은 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다.


대항요건은 주민등록 전입신고와 입주(점유) 입니다. 즉 주민등록 전입신고를 하고 계속 주택을 점유(거주)하면 됩니다. 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족을 포함합니다. 주택점유는 임차인 포함 가족이 전세계약 기간 내내 계속 점유해야 합니다. 다만 예외적으로 주택점유를 계속하고 있으면서 가족 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮기더라도 대항력이 유지됩니다.


5위: 신도시 헤쳐모여!


신도시라는 말은 사실 공식 명칭이 아니었습니다. 언론에서 만들어낸 말입니다. 그런데 언제부터인지 정부 발표자료에서도 신도시라는 말을 쓰기 시작했습니다. 최근에는 참여정부 때 판교 동탄 등 2기 신도시 때부터 본격적으로 사용하기 시작했습니다.


저도 처음 알았는데 정부가 인정한 수도권 신도시가 16개라고 합니다. 하지만 건설사에서 아파트 분양광고를 하거나 기자들이 기사를 쓸 때 미니신도시라는 말을 남용하고 있지요.


수도권 신도시는 200만호라는 양적 공급에 치우친 1기와 달리 2기는 친환경 자족도시로 거듭나고 있습니다.


여기서 주목할 것은 1기 신도시에서 보듯 분양가는 별 차이가 없지만 20년 안팎이 지난 현재 아파트값은 하늘과 땅 차이입니다. 분당에서 산본까지 1~5위로 뚜렷하게 서열화 돼있습니다. 


그러면 11개에 달하는 2기 신도시 아파트값은 입주후 5년 10년 20년이 지나면 어떤 순으로 서열화될까요? 지금 순위를 매기는 것은 생각보다 쉽습니다. 땅값 순으로 하면 거의 틀림이 없고, 부자들이 많이 살고 싶어 하거나 보유하고 있는 순으로 매기면 정확할 것입니다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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