출범한지 2년도 안된 MB정부가 급등하는 집값에 놀라 다시 규제정책을 펴고 있습니다. 한쪽에선 4대강 살리기, 보금자리주택 등 개발 및 공급 드라이브를 구사하는 한편 수도권 집값을 안정시키기 위해 주택담보대출 규제 카드를 꺼내들었습니다. 주택공급은 늘리면서 수요는 억제하는 이명박정부의 모순어법은 변함없이 계속되고 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이명박정부의 주택담보대출  DTI(총부채상환비율)규제에 따른 역발상 투자전략을 정리해봤습니다.

DTI규제 효과는?

DTI규제는 단기적으로 약효가 빠른 처방입니다. 하지만 효과가 빠른 만큼 부작용도 큽니다. 대표적인 부작용은 주택시장을 왜곡시키고 부익부 빈익빈 즉 소득 불평등을 악화시킨다는 것입니다.

규제정책은 반드시 일정 시간이 흐르면 시장의 역습을 받게 됩니다. 이는 가까운 참여정부에서 입증된 사실입니다.

과거 참여정부는 2006년 3.30대책에서 투기지역 내 6억원 이상 주택 구입때 주택담보인정비율(LTV)을 40%로, 6억원 이상 고가주택 분양권 구입때는 DTI를 40% 이내로 제한했습니다. 이어 2006년 11.15대책과 2007년 1.11대책을 통해 주택대출을 1건으로 제한하고 거의 모든 아파트에 DTI를 40∼60%로 규제를 강화했습니다.

하지만 이 같은 수요억제정책은 주택 거래시장을 마비시켰고 분양시장에서도 무주택 실수요자들의 내집마련 기회를 가로막았습니다.

이로 인해 구매력 있는 중산층 실수요자들은 6억∼10억원대 주택이 많은 서울 강남권, 과천, 목동 분당 등으로 갈아타지 못했으며 매수세가 사라지자 집값은 하락하고 미분양은 수도권까지 급증하기에 이르렀습니다.

반면 상류층 투자자들은 투자처로 규제가 집중된 강남권을 일시유예하고 투자비외 대출규제가 적은 강북권 소형아파트와 재개발 재건축 대상 단독주택 빌라 등으로 몰렸습니다.

참여정부가 의도하지는 않았지만 결과적으로 획일적인 대출규제로 저소득층은 수도권 외곽으로 밀려나고 상류층 투자자들은 소형아파트 급등으로 재미를 봤습니다. 투자자들은 이어 이명박 대선 후보자가 당선되자 2008년 초부터 규제완화를 기대하며 강남권 재건축 단지를  급매물 중심으로 선제적 투자를 했습니다. 1년 뒤인 2008년 12월부터 강남 집값은 급등하기 시작했습니다.

주택담보대출 규제정책은 결국 빈대 잡으려다 초가삼간 태운 꼴이 됐습니다.

DTI규제에 따른 순발상 투자전략

2006년 3.30대책에 따른 학습효과에 따라 비강남권 소형아파트나 연립주택 다세대나 도심권 소형 오피스텔에 투자하는 것입니다. 투자금액이 적고 대출규제를 최소화시킬 수 있으니까요. 또는 전세를 안고 1억원 이하 소액으로 투자할 수 잇는 소형아파트에 집중 투자하는 것입니다.

또 이번 DTI규제에서 제외되는 미분양 아파트를 매입하거나 분양시장에서 적극 청약해 대출규제 부담을 최소화해 내집마련 또는 투자를 하는 것입니다. 특히 분양시장에서 경쟁이 치열한 곳보다는 차순위 단지를 노려 당첨확률을 높이는 투자전략을 구사하는 것입니다.  

이밖에 규제 대상이 아닌 지방에서 대도시 랜드마크 또는 블루칩 단지(분양권 또는 재건축 단지, 입주 3년 미만 새 아파트)를 중심으로 적극 투자에 나서는 것입니다.

DTI규제에 따른 역발상 투자전략

역대정부 집값 ‘4년차 징크스’라는 말이 있습니다. 출범 초기 집값 안정을 최우선시하는 부동산정책으로 인해 집권 3년차까지는 집값이 안정되지만 주택공급 감소 후유증이 나타나는  집권 4년차에는 급등한다는 것입니다.

물론 이번 이명박정부는 참여정부의 고강도 규제 후유증으로 집권 초기에 규제완화 카드를 꺼낼 수밖에 없어 집권 2년차인 2009년에 집값이 많이 오르긴 했지만 말입니다. 하지만 1990년대 이후 부동산 규제정책은 주택공급을 감소시켜 집권 4년차 이후 수요가 많은 강남권을 시작으로 집값이 급등하는 부작용을 낳았습니다.

MB정부는 참여정부와 달리 집권 초기부터 뉴타운 보금자리주택을 중심으로 공급드라이브정책을 펼치고 있지만 재건축 규제가 계속되면서 서울에선 2009년부터 공급부족에 따른 부작용(집값 상승)이 가시화되고 있습니다.

어디까지나 예상이지만 대출규제는 길어야 3년이라고 생각합니다. 즉 2011년 전후 대출규제는 다시 완화될 것입니다. 완화되고 집값이 오르면 또 강화되겠지요. 집값 최대 변수인 금리인상이 남아있지만 길게 보면 금리도 결국 오르다 내리다 하는 것이니까 너무 신경쓸 필요는 없다고 생각합니다.

부동산 투자가치에 있어 악재도, 호재도 수급보다는 후순위입니다. 저라면 지금과 같은 대출규제 시기를, 즉 매수자 우위 타이밍을 최대한 활용해 강남권 재건축 단지나 한남동 일대 뉴타운 지분을 매입할 것입니다. 대출규제가 심하고 가격 역시 비싸지만 수요가 넘치는 곳을 적극적으로 매입할 것입니다.

문제는 대출규제가 아니라 급매물이 없다는 것이지요. 하지만 지금부터 인내심을 갖고 1년을 기다리면 조바심을 이기지 못한 소유자의 급매물이 나올 것입니다. 기회는 준비된 사람의 것이라는 말이 있듯이 지금부터 투자 대상, 자금, 적정가, 매입시기 등을 철저히 준비하고 기다리면 최적의 매수 기회를 잡을 수 있습니다.

부족한 자금은 제2금융권에서 대출을 받더라도 말입니다. 제2금융권마저 대출규제를 한다면 궁즉통(窮卽通)이라고, 찾아보면 방법이 있을 것입니다.