아파트로 돈버는 시대는 언제 끝날까?

2009-09-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 65,979 | 추천수 482
이제 아침 저녁으로 가을 느낌이 물신 납니다. 부자노트 독자님들께서는 올 가을 어떤 투자 계획을 세우고 있는지 궁금합니다. 살 것인가? 팔 것인가? 아니면 팔고 새로 살 것인가? 언제 살 것인가? 또는 언제까지 보유할 것인가?


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 내집마련 시기를 늦추거나 아파트에 투자할 지를 놓고 고민하는 분들에게 도움이 될만한 칼럼을 쓸까 합니다. 과연 아파트로 돈버는 시대는 언제 끝날까요?


먼저 적은 자금으로 내집마련에 성공한 지인의 스토리를 소개할 까 합니다. 수요일 오전 칼럼을 쓰고 있는데 지인으로부터 전화가 왔습니다. 아주 목소리가 밝아 저까지 기분이 좋더군요.


남편이 재테크에 도무지 관심이 없어 혼자서 고군분투하는 모습이 애처로워 제가 조언을 해준 적이 있습니다. 2006년이니 벌써 3년이 다 돼가는 군요.


서울에서 내집마련을 할 엄두가 나지 않은 지인은 일단 경기권에라도 직접 들어가 살지 못하더라도 자기 집을 마련하고 싶다고 하더군요. 그래서 마침 미래가치가 괜찮은 남양주 미분양 아파트를 추천했습니다.


아직 주변에 아파트타운이 조성되지 않은데다 2006년 가을부터 수도권 집값이 하락하면서 2006년 봄 입주이후도 시세가 분양가 수준에서 머물고 32평형임에도 전셋값이 5천만원에 불과해 저는 아내로부터 괜한 조언을 했다는 핀잔까지 들어야 했습니다.


하지만 2009년 들어 가격이 상승하기 시작했습니다. 물론 강납 집값 상승이 경기권으로 확산된 게 컸지만 입주한지 3년이 되면서 단지 부근 도로가 추가 개설되고 춘천고속도로가 개통됐으며 경춘선 전철화 공사가 2010년 12월 완공 개통될 예정으로 미래가치가 가격으로 현실화되기 시작한 것입니다.


비록 아직 분양가 대비 8천만원 밖에 오르지 않았지만 2010년에는 3억원이 넘을 기대하며 꾸준히 장기 보유하겠다는 의지를 다지는 모습이 아름답기까지 했습니다. 2006년 가을부터 시작돼 2008년까지 1년 6개월 가까이 집값 하락기를 담담하게 보낸 지인을 지켜봐서 그런지 더욱 그렇습니다.


그러면 본론으로 들어가 아파트로 돈버는 시대는 언제 끝날까요?


아파트로 돈버는 시대는 끝났다고 주장하는 전문가들의 논지는 단순합니다. 규제정책에 따라 양도세 보유세 등 세금부담이 크고 주택보급률이 100%를 넘어서면서 수요가 정체되고 있다는 것입니다. 특히 2018년 이후 인구가 줄면 주택 수요는 갈수록 감소해 아파트는 재테크 상품으로 수명이 다한다는 것이지요. 따라서 자산 분배에 있어 부동산을 줄이고 금융자산 비중을 늘리는 포트폴리오를 짜야 한다는 것입니다.


과연 그럴까요? 저는 주택시장을 겉만 들여다 본, 현실과 맞지 않는 주장일 뿐이라고 생각합니다.


먼저 인구가 준다고 주택수요가 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 주택수요가 줄어 집값이 하락하려면 구매력 있는 중산층 이상 유효수요자가 주택 구입을 포기하고 기존 보유한 주택을 팔아야겠지요. 하지만 오히려 우리나라에서 나이가 들수록 안전자산인 주택 즉 아파트를 더욱 선호하고 임대주택사업을 많이 하고 있는 게 현실입니다. 인구가 줄어들어도 1~2인 가구가 계속 늘어나는 것도 유효수요자의 임대주택사업에 호재가 돼 주택수요를 부추길 것입니다.


구매력 있는 주택수요를 인구통계학적으로 볼 때 삼성금융연구소에 따르면 쌍봉세대(인생에서 우뚝 선 두개의 봉우리란 뜻으로 소득이 높고 사회적 지위가 안정된 40~50대를 말함) 비중은 2014년에 43%로 정점에 이른 뒤 줄어들 예정이나 2020년까지 40%대를 유지할 것으로 전망하고 있습니다. 특히 1956~1965년 사이 태어난 1차 베이비부머 1천50만명은 이미 쌍봉세대에 편입된 상태입니다.


쌍봉세대는 자산을 가장 많이 소유하고 있는 세대로 주택을 집중적으로 업그레이드하고 있습니다. 즉 기존 주택을 팔고 큰 평형, 좋은 지역의 고급주택을 구입하는 것이지요. 그리고 우리나라 쌍봉세대는 자산의 70% 이상을 부동산으로 소유하고 있어 부동산 비중인 미국 일본보다 2배 가까이 높습니다.


여기에 2005년 현재 우리나라 자가보유율(자기 집을 가진 가구 비율)은 전국 평균 63%로 낮은 편은 아니나 서울 등 수도권은 50%에도 못 미치고 있어 아직도 가구 절반이 자기 집을 소유하고 있지 못하고 있는 상태입니다. 이 말은 수도권 가구의 절반이 내집마련을 하거나 전세 또는 월세로 살아야 하므로 주택 수요는 지속된다는 것입니다. 참고로 자기 집에 살고 있는 가구비율인 자가점유율은 54% 수준에 불과해 중산층 이상 유휴수요자의 주택 수요가 줄어들기는 힘들다는 게 제 생각입니다.


아파트로 돈버는 시대가 확실하게 끝나려면 구매력 있는 수요 즉 중산층이 붕괴되고 상류층이 더 이상 아파트를 구입하지 않을 때 일 것입니다. 하지만 이런 시대는 와서도 안되고 오기란 불가능하다는 게 제 생각입니다. 물론 자산 비중에서 부동산 아파트 비중이 점차 낮아지면서 가격 상승폭이 하향 안정화될 가능성은 있습니다. 하지만 뉴타운, 용산도심개발, 고속도로 및 전철 건설 등 부동산 개발이 계속해서 이뤄지는 상황에서 개발 수혜를 입는 아파트들은 하향 안정화에 상관없이 큰 폭의 상승과 반등이 반복 재연될 것으로 확신합니다.


다시 말해 집값이 장기적으로 하향 안정화되더라도 연 20% 이상 오르는 단지는 있다는 것입니다. 미래가치가 있는 단지를 구입한, 앞에 소개한 지인처럼 3년 이상 장기 보유한다면 장세에 상관없이 언제든지 달성 가능한 투자수익률이라고 생각합니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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