비관론자가 투자에 번번이 실패하는 이유

2009-08-10 | 작성자 오윤섭 | 조회수 37,341 | 추천수 499
최근 언론 등을 통해 경기 비관론자가 몰매를 맞고 있습니다. 반성문까지 쓰고 있다고 합니다. 불과 1년전과 비교하면 격세지감(隔世之感)을 느낍니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 왜 투자에서 비관론자보다 낙관론자(정확히는 현실적 낙관론자)가 투자에 성공하는 지를 분석해보겠습니다.


명지산 종주 비관론자 vs 낙관론자


먼저 오랜만에 산행 이야기를 할까 합니다. 이번 주 월요일에 회사에서 위기 극복을 위한 마음을 다지고자 명지산에서 남성 직원 산행교육을 실시했습니다. 가평군 하면 귀목리 버스종점을 들머리로 정상을 거쳐 가평군 북면 익근리를 날머리로 하는, 거의 종주 코스입니다. 들머리에서 정상까지 6.1km, 정상에서 날머리까지 5.9km로 순수한 산행 거리만 총 12km입니다. 명지산은 수도권에서 화악산과 함께 2대 악산(惡山)으로 꼽힐 만큼 오르기 힘든 산입니다.

 

명지산 종주에 임하는 비관론자는 어떻게 생각할까요? 더운 여름에 왜 하필이면 산행일까? 산행을 해야 위기를 극복할 수 있나? 하며 일단 산행교육에 부정적일 것입니다. 


그리고 비관론자는 정상(1,267m)까지 6.1km를 목표로 산행을 시작할 것입니다. 하지만 정상이라는 최대의 수익률을 목표로 삼을 경우 자신만의 속도를 지속적으로 유지시킬 수 없습니다. 가치투자자가 최대의 수익률을 올리는 것은 최대의 수익률을 목표로 했기 때문이 아닙니다. 최대의 수익률은 자신만의 투자원칙을 견지하며 가치투자를 실행한데 따른 결과물뿐입니다.


정상에 집착하면 집착할수록 연이은 오르막으로 자신만의 속도를 잃게 돼 결국 오버페이스를 하게 됩니다. 이럴 경우 휴식시간은 길어지고 물을 지나치게 많이 마시게 돼 지칩니다.  따라서 산행은 지겹고, 고통스러울 뿐입니다.


반면 명지산 종주에 임하는 현실적 낙관론자는 자신만의 속도를 잃지 않으려고 노력합니다. 정상을 목표로 하기 보다는 귀목고개, 명지3봉, 명지2봉, 정상 등으로 단계별 목표를 설정하고 급경사 완경사 오르막 내리막 등 등산로 상태에 따라 자신만의 속도를 유지합니다.


낙관론자는 정상에 집착하지 않고 한 발자국 한 발자국에 집중하면서 자신만의 속도를 유지하며 산과의 교감을 통해 즐거운 산행을 합니다. 그러다 보면 자연스럽게 귀목고개를 지나 명지 3봉과 2봉을 거쳐 정상에 도달하게 됩니다. 정상에 이름은 트레킹(워킹)에 집중한데 따른 결과물뿐입니다. 


현실적 낙관론자가 투자에 성공하는 이유


자수성가형 부자들은 왜 한결같이 현실적 낙관론자일까요?


영국 극작가 버나드 쇼는 “반이 남은 술병을 두고 비관론자는 ‘술이 반병밖에 남아 있지 않다’라고 말하고, 낙관론자는 ‘술이 반병이나 남아 있다’라고 말한다.”고 했습니다.


부동산 가치투자로 이를 재해석하면 낙관론자는 아직도 반병이나 남아 있는 술(종자돈)로 가치투자를 실행할 것입니다. 하지만 비관론자는 반병밖에 남지 않은 술을 아까워하며 내재가치와 시세 차이가 최대로 벌어지는 매수타이밍을 놓치고 결국 투자를 실행하지 못할 것입니다. 


비관론자가 투자에 실패할 확률이 높고 낙관론자가 투자에 성공할 확률이 높은 이유는 이처럼 실행력 차이 때문입니다.


경기 비관론이 시장을 지배하던 2008년 11월 서민들의 인터넷 대통령이라는 미네르바는 “강남의 부동산 가격은 지금의 절반 수준으로 떨어지고 강북 역시 추가 하락해 반토막 이상으로 떨어질 가능성도 있다.”며 “10억원짜리 아파트가 5억원선까지 하락할 가능성이 높으므로 그전까지 부동산은 쳐다볼 필요도 없다. 2010년까지는 불황이 이어진다.”고 단언했습니다.


하지만 현실적 낙관론자들인 부자들은 2007년 하반기~2008년 상반기 강남 재건축 집값이  단기 저점으로 향하고 있을 때 급매물을 매입했습니다. 비관론자들이 이제 강남 부동산 불패신화는 끝났다며 막연히 대폭락을 기대하고 있을 때 말입니다.


비관론자가 과거의 집값과 땅값에 집착하며 투자 시기를 잡지 못할 때 낙관론자들은 과거의 시세에 집착하기 보다는 내재가치가 아직 가격으로 실현되지 않은, 즉 가격보다 내재가치가 높은 부동산이라면 침체기 매수자 우위 시점에 적극 매입해왔습니다. 


이번 칼럼은 경기 전망예측에 있어 비관론자가 틀렸고 낙관론자가 맞았다는 것을 강조하고자 쓴 것은 아닙니다. 칼럼의 핵심은 현실적 낙관론자가 돼야 부동산 투자로 최대의 수익률을 올릴 수 있는 기회 즉, 부자가 될 수 있는 기회를 잡을 수 있다는 것입니다.


한편 경기 펀더멘털(기초체력)이 아닌 과잉 유동성으로 자산 가격이 급등한 것이 사실이라면 ‘비관론이 사라진 시점이 고점’이라는 증시 격언을 되새겨볼 필요가 있습니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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