강남 재건축단지는 왜 결국 계속 오를까

2009-07-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 42,484 | 추천수 518
최근 강남권 재건축 아파트값이 비수기에 주택담보대출 규제에 이어 소형평형의무비율 규제까지 겹쳐 소강세로 접어들고 있습니다. 일부에서는 급매물이 나타나 하락세로 돌아설 것으로 예측하고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 개포주공 아파트값 추이를 통해 강남 재건축단지 집값을 끌어올리는 요인을 분석해봅니다.


이명박정부 집권이후 개포주공 동향


2007년 12월 이명박 대통령 당선으로 묶었던 규제가 풀리고 강남 부동산시장도 활성화 될 것이란 기대감에 당선 확정 이후 반짝 오름세를 보였습니다.


그러나 2008년 2월 취임이후 별다른 규제완화대책이 나오지 않고 경기상황도 좋지 않자 3월부터 다시 하락세가 지속됐습니다. 그해 6, 7월 개포지구 용적률(당시 177%)을 190%까지 올린다는 얘기가 돌며 반짝 거래가 됐으나 9월 이후 글로벌 경기침체로 큰 폭으로 하락했습니다.


그러나 2008년 12월부터 강남3구 투기지역 해제방침, 다주택자 양도세 완화, 소형평형의무비율 폐지(서울시는 현행유지), 조합원 지위 양도금지 폐지 등 규제완화로 인해 투자수요가

증가하기 시작해 2009년 1월부터 본격적인 상승세에 돌입했습니다.


2월 이후에는 경기회복 기대감, 환율 영향으로 해외교포, 지방투자자까지 가세해 거래가 활발히 이뤄졌습니다. 특히 지난 6월 말부터 개포지구 1종 지구단위 공람공고가 이뤄져 상한용적률을 250%까지 적용받을 것으로 예상되자 급등세를 보였습니다.


그러나 투기지역 대출규제, 주택거래신고지역 검토, 서울시 소형평형의무비율 확정 등 규제가 강화되고 단기간 너무 올랐다는 경계심리로 인해 7월 중순부터 매수세가 줄기 시작했습니다.


현재는 하한가보다 1천만~2천만원 낮춘 매물이 등장하고 있으나 매수세가 줄어 거래가 힘든 상태입니다. 8월부터는 조합원지위 양도금지로 묶였던 매물이 나올 예정이라 당분간 소폭 가격하락이 예상되고 있습니다.


2003년 이후 개포주공 아파트값 추이


닥터아파트 통계를 기준으로 2003년 이후 개포주공 1단지 평당 매매가 추이를 들여다봅니다.


2003년이라면 노무현 참여정부가 들어선 해입니다. 김대중 국민의 정부 집권말기인 2002년부터 규제정책이 시작되고 2003년 2월 참여정부 들어  강남 집값을 안정시키기 위해 1가구 3주택 양도세 중과와 종합부동산세 도입을 주요 내용으로 한 10.29대책이 발표됐습니다. 이에 따라 평당 매매가는 2003년 3천6백42만원에서 2004년 3천4백20만원으로 하락했습니다.


하지만 2005년 들어 글로벌 저금리 기조로 미국 유럽 등 전세계에서 집값이 폭등하자 국내 주택시장도 상승세로 돌아섰습니다. 이에 참여정부는 1가구 2주택 양도세 중과와 종부세  가구별 6억원 초과 과세의 8.31대책을 내놓지만 역부족이었습니다. 반짝 규제효과가 지난 3개월 뒤 다시 상승하면서 2006년에는 말 그대로 폭등세를 보였습니다. 개포중공 1단지 평당가도 2005년 4천5백48만원에서 2006년 6천6백14만원으로 평당 6천만원 시대를 열었습니다. 신도시 분양가 인하와 수도권 주택공급 확대를 골자로 한 2006년 11.15대책도 별무효과였습니다.


하지만 투기지역 주택담보인정비율(LTV)을 40%로 낮춘 2003년 10.29대책부터 시작된 주택담보대출 규제가 3년 이상 계속되면서 2007년 하반기부터 위력을 발휘했습니다. 투기지역내 6억원 초과 아파트 총부채상환비율(DTI) 40% 이하로 규제한 2006년 3.30대책에 이어 같은 해 11.15대책에서는 주택담보인정비율(LTV) 예외 적용대상을 폐지하고 DTI 규제를 수도권 투기과열지구로 확대했습니다. 이어 2007년 1.15대책에서 투기지역 내 주택담보대출 1인당 1건으로 제한했습니다.


이처럼 강남 재건축에 집중된 규제정책의 누적적 효과로 인해 평당가는 2007년 6천7백56만원에서 2008년 5천2백37만원으로 평당 1천5백만원 이상 폭락했습니다.


그러나 2009년 들어 1월부터 글로벌 경기침체 회복과 규제완화 기대심리, 초저금리 정책에 따른 과잉유동성 등으로 가파른 상승세가 시작됐습니다. 지난 4월 평당 6천만원을 돌파하고 6월에는 6천8백62만원까지 올라 전고점(2006년)을 뛰어넘었습니다.


개포주공이 결국 계속 오르는 이유


개인적으로 개포주공 뿐만 아니라 강남권 재건축단지는 결국 계속 오를 것으로 예상하고 있습니다.


그러면 왜 개포주공은, 아니 강남 재건축단지는 결국 계속 오를 수밖에 없을까요? 여러 가지 이유가 있겠지만 이번 칼럼에서는 가장 큰 요인인 한 가지만 말씀드리겠습니다.


부자들이 지속적으로 개포주공을 매입하기 때문입니다. 다시 말해 부자들이 선택했기 때문입니다. 갈수록 자산 불평등과 소득 불평등이 심화되고 있는 상황에서 부자들의 영향력이 더욱 커지고 있기 때문입니다. 강남 주택시장도 예외일수 없습니다.


1970년대 강남 개발 이후 지난 30년간 주거지로, 생활근거지로 강남권을 떠나지 않은 부모와 그 자식들이 자연스럽게 강남 재건축단지를 차기 주거지로 선택하고 있습니다. 여기에 강남을 떠난 강남출신자와 새롭게 강남 진입을 시도하고 중산층들까지 강남 재건축단지 매수에 가세하고 있습니다.


부자들은 교육환경 자연환경이 뛰어나고 도로 문화 쇼핑 등 각종 인프라가 완벽하게 갖춰졌다는 것에 앞서 향후 5~10년후 개포주공이 용적률 200% 또는 250%로 재건축될 경우 대한민국 대표 주거지가 될 것으로 낙점했기 때문입니다.


침체기 때 즉 매수자 우위 시점에 개포주공 등 강남권 재건축단지 급매물을 누가 사들이고 있는지를 한번 들여다보세요. 그리고 그 매수자가 단순히 1~2년 뒤 되팔 생각으로 매수하는지도 파악해 보세요.


그러면 왜 결국 개포주공 아파트값이 계속 오를 수밖에 없는 지를 명확하게 알 수 있을 것입니다.


물론 개포주공이라고 앞으로 가파른 오름세만 계속될 수 없습니다. 2007년 하반기~2008년 상반기에 폭락한 것처럼 2009년 하반기이후 폭락할 수 있습니다. 하지만 폭락은 가격이 폭락한 것이지 미래가치가 폭락한 것이 아니라는 점을 가치투자자는 명심해야 합니다.


곁가지는 무시하고 호흡이 긴 투자를 하세요. 그리고 ‘현재가격’이 아닌 ‘미래가치’에 집중하세요. 최적의 매입타이밍은 따로 없습니다. 마음가짐, 자금여력 등이 준비됐다면 그때가 바로 최적의 매입타이밍입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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단군의 아들 2009-08-02
최대 300자 입니다.
단군의 아들 2009-08-02
재건축주민은 가격 상승이 반갑지 않습니다! 수도에서 녹물이 나오는 등 생활의 불편함과 아이들이 커감에 따라 조금 큰 평수를 원해서 재건축을 희망하는 것 뿐입니다. 초중고를 전부 여기에서 졸업한 아이들과 정든 동네에서 계속 살기원하는 주민을 투기꾼으로 매도하지 말아주세요
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