중산층 또는 상류층으로 살아남기

2009-07-23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 45,703 | 추천수 475
단속적(斷續的)인 장마가 계속되고 있는 2009년 여름입니다. 또 휴가가 본격적으로 시작되는 시기이도 하구요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 무더위에 어울리지 않지만  좀 무거운 얘기를 할까 합니다. 이미 비자발적 빈곤에 대한 불편한 진실이 우리 눈앞에서 펼쳐지고 있기 때문입니다.


먼저 책 ‘세계화를 둘러싼 불편한 진실’(카를 알브레히트 이멜, 현실문화연구, 2009)을 통해 오늘의 현실을 직시해봅니다.


“세계 인구의 1%가 전 세계 재산 총액의 40%를 차지하고 있다. 더욱이 가장 부유한 상위 10%가 전체 자산가치의 85%를 독점하고 있다. 백만장자는 2006년 현재 지난 10년 동안 900만명에 육박해 두 배 가까이 늘어났다. 불과 0.14% 사람들이 가진 자산으로 세계 인구의 40%가 24년 동안 살 수 있다는 결과가 나온다.


전 세계의 부의 분배는 지리적으로 차이가 극명하다. 세계 전체 재산의 1/3(세계 인구에 6%에 불과한)이 북아메리카에 있으며 유럽은 1/3에 약간 못미치며, 1/4은 일본 오스트레일리아 등 부유한 아시아 태평양 국가들이 갖고 있다. 최빈국과 선진국의 1인당 GDP 비율은 1970년 1:19에서 2007년 1:96으로 크게 벌어졌다.


지역 편차보다 더 심한 것은 국가 내 부유층과 극빈층 간의 양극화 문제다. 


그런데 시급한 문제는 물질적 자산 분배의 불균형이 지속되면서 부유층의 정치적 영향력도 함께 커진다는 점이다. 이들은 자기 재산을 늘리려고 자본의 이동을 무제한적으로, 그리고 더욱 쉽게 만들 게 뻔하다.”


한편 한국개발연구원(KDI)이 최근 발표한 ‘우리나라 빈곤 변화 추이와 요인 분석’ 보고서에 따르면 2008년 상대빈곤율은 14.3%로 외환위기 직후보다 높습니다.


상대빈곤율이란 전체 가구를 소득수준별로 서열을 매겼을 때 중간에 위치한 가구가 벌어들인 소득(중위소득)의 50%를 밑도는 가구 비율을 뜻합니다. 절대빈곤이 낮은 선진국에서 많이 사용됩니다.


우리나라 상대빈곤율은 1982년 이후 1992년까지 감소했다가 1993년부터 증가해 외환위기 직후인 1999년 12.8%로 가장 높았습니다. 이후 2000년까지 감소하다 다시 증가해 지난해 최고 수치를 기록했습니다.


이와 관련 중위소득 50~150%를 차지하는 중산층 비율은 외환위기 직전인 1997년 71.5%에서 등락을 보이다 2003년부터 낮아지기 시작해 지난해 63.3%를 기록했습니다. 반면 중위소득 150% 초과에 해당하는 상류층은 1997년 18.6%에서 외환위기 이후 지속적으로 늘어나 2008년 22.4%를 기록했습니다.


지니계수(소득 불평등 정도를 나타내는 것으로 1이 가장 불평등이 심한 상태)도 외환위기 직후인 1999년 0.323까지 치솟다 2003년 0.299까지 떨어졌다 다시 오르기 시작해 지난해 0.321을 기록했습니다.


정리하자면 외환위기 이후 중산층은 줄고 빈곤층과 상류층은 늘어나고 있습니다. 특히 1996년 이후 줄어든 중산층의 3분의 1은 상류층으로 이동한 반면 나머지 3분의 2는 빈곤층으로 추락했습니다. 이로 인해 현재 소득불평등 문제보다 빈곤 문제가 더 심각한 상황입니다.


비자발적 빈곤을 막기 위한 부동산 투자


자발적 가난이라는  말이 있습니다. 생태경제학자 E.F.슈마허 등이 쓴 같은 제목의 책에서 처음 알게 됐습니다. Less is more를 지향하는 생태적인 삶을 다루고 있습니다.


여기서 가난은 빈곤이나 결핍이 아닙니다. 부와 소유를 최대한 지양하고 단순하고 풍요로운 삶을 지향하는 것입니다. 자발적 가난은 돈을 통한 소비를 최대한 줄이고 자급자족하는 삶이라고 생각합니다.


그러면 비자발적 빈곤은 무엇일까요? 빈곤층에서 벗어나기 위해, 또는 빈곤층으로 떨어지지 않기 위해 노력하고 있으나 어쩔 수 없이 빈곤층으로 전락한 경우를 말합니다. 대표적인 경우가 중산층에서 소득서열 중위소득의 50% 미만으로 떨어져 빈곤층이 되는 것이지요.


빈곤층으로 떨어지지 않기 위해 우리는 어떻게 할 수 있을까요? 본 칼럼에서는 부동산 가치투자를 통해 중산층 또는 상류층으로 살아남는 방법을 제시해보겠습니다.


비자발적 빈곤을 막기 위해선 시급히 저축 등을 통해 종자돈을 마련해야 합니다. 종자돈은 넓은 의미로 대출자금도 포함시켜야 합니다. 대출자금은 중산층을 유지하거나 중산층으로 뛰어오르기 위해선 최소한 한번 이상은 지렛대(Leverage)로 삼아야 합니다.


대표적으로 주택담보대출이 있습니다. 최근 이명박정부가 다시 수도권 집값을 안정시키기 위해 대출규제를 단행했습니다. 하지만 대출규제에 따른 피해는 빈곤층>중산층>상류층 순이라는 게 문제입니다. 반대로 대출규제를 완화할 경우 수혜폭은 상류층>중산층>빈곤층순 입니다.


따라서 대출규제로 인해 피해를 줄이고 규제완화로 인한 수혜를 입으려면 최소한 중산층이 돼야 합니다. 한국에서 중산층이 되고 유지하는 가장 안전한 방법은 내집마련입니다.


단 전제조건은 20평형대 보유로 30평형대로 갈수 있는 종자돈을 마련해야 하고, 30평형대에서 40평형대로 가는 종자돈을 마련할 수 있는, 미래가치가 높은 아파트로 내집마련을 해야 합니다.


서울 거주자라면 강북 20평형대- 강북 30평형대- 강남 20평형대- 강남 30평형대- 강남 40평형대순으로 3년 또는 5년 간격으로 내집마련 갈아타기를 시도하세요. 강남 20평형대 집값의 50% 이상을 여유자금으로 갖고 있다면 바로 강남 20평형대로 내집마련을 시작하세요. 


나아가 중산층에서 상류층으로 진입하기 위해선 강남 아파트 보유가 더욱 중요해지고 있습니다. 강남 아파트 진입장벽이 갈수록 높아지고 있기 때문입니다.


강남권 32평형이 평균 8억6천4백만원이라면 비강남권은 4억8천만원 수준입니다. 문제는 지금은 가격차이가 4억원 안팎이지만 경기가 회복될 경우 가격차이가 갈수록 벌어질 것입니다. 시기가 문제지 강남권과 비강남권 가격차이는 최대 10억원까지 벌어질 것으로 예상됩니다.


최빈국과 선진국간의 벌어진 1인당 GDP 차이처럼 강남권과 비강남권 아파트값 차이도 거의 같은 추세로 벌어진다고 보면 틀림이 없습니다.


경매물건이든, 뉴타운내 주택이든, 분양권이든, 재건축 단지든, 보금자리주택이든, 일반분양분이든 강남으로 진입하는 방법은 얼마든지 있습니다. 하지만 부의 양극화로 진입장벽이 갈수록 높아지기 때문에 시간이 많지 않습니다.


신자유주의체제가 붕괴되지 않는 한 비자발적 빈곤층이 되지 않고, 최소한 중산층을 유지하려면 보유 자산을 계속 늘릴 수밖에 없습니다. 머무름(자산 정체)은 빈곤층으로 가는 지름길임을 명심하세요.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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