전체메뉴 NEW

머니 파이프 라인과 상가투자의 함정

2011-04-01 | 작성자 박원갑 | 조회수 15,856 | 추천수 308

 최근 10년간 부동산 대호황기가 마무리되면서 우리사회가 큰 후유증을 겪고 있다. 이중 가장 심각한 부동산이 아파트보다는 상가다. 상가는 부동산 호황기가 낳은 사생아다. 상가 공급이 넘쳐나고 대체 쇼핑 공간이 등장하면서 수익률이 크게 떨어지고 있다.

국토해양부에 따르면 2009년 서울과 6대광역시 상가(매장용)빌딩의 평균 투자수익률은 연 5.19%이다. 2003년 연 14.09%에 비하면 거의 3분의 1 수준으로 떨어진 것이다. 서울 역시 2003년 연 18.39%에서 2009년 연 6.15%로 급락했다. 광주광역시의 경우 2009년 투자수익률이 연 2.71%로 은행 정기예금에도 못 미친다. 반면 전국 상가빌딩 공실률(빈 상가비율)은 2003년 7월 5.3%에서 2009년 12월에는 10.5%로 껑충 뛰었다.

임대형 상품인 상가의 가치를 결정하는 본질적인 요소는 임대료 수입이다. 상가라는 공간을 세입자에게 빌려주고 그 대가로 받는 임대료 수입이 상가 가치의 펀드멘털이라는 얘기다.

상가의 가치(value)는 순영업수입(NOI=임대료수입+관리비수입+기타수입-영업경비)을 자본환원율(Capitalization rate, 미래의 수입을 현재가치로 전환할 때 사용하는 할인율)로 나눈 것으로 볼 수 있기 때문이다.

기업으로 따지면 순이익과 유사한 NOI가 많을수록 부동산의 가치는 높아질 것이다. NOI에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 임대료 수입이다. 따라서 건물의 가치는 임대료가 결정한다고 해도 과언이 아니다.

하지만 우리나라 상가빌딩 시장에서는 앞뒤가 뒤바뀌었다. 임대료 보다는 시세차익에 더 비중을 두는 사람들이 많다. 마치 아파트를 사듯이 상가를 투자한다. 이러다보니 임대료가 낮아도 앞으로 가격이 오를 것이라는 막연한 기대로 상가빌딩을 매입하는 현상이 일어나는 것이다.

 일반적으로 상가의 버블이란 매매가격이 임대료에 비해 부풀려져 있는 것을 의미한다. 아주 특별한 특급호재가 있는 지역이 아닌 한, 리스크가 거의 없는 은행 정기예금 금리도 채 나오지 않는 상가는 버블이다. 버블 가격은 잠시 유지될 수 있어도 오래 버티지는 못한다.

투자수익률을 적정 수준으로 맞추기 위해서는 시장에서 거래되는 매매가격이 떨어지거나 임대료가 올라가야 한다. 유동인구가 많은 인기지역 같은 곳에서는 임대료가 올라갈 여지가 있지만 대부분 지역은 매매가격 하락 쪽으로 조정이 될 가능성이 높다. 저금리와 과잉 유동성이 낳은 상가의 이상 현상은 사라질 수밖에 없을 것이다.

 상가를 투자하고 싶은가. 그럼 해당 상가를 찾아가 세입자의 눈을 자세히 보라. 그 세입자가 즐거운 눈빛이면 상가를 사도 될 것이다. 영업이 잘돼 임대료를 잘 낼 수 있을 것이기 때문이다. 만약 세입자가 절망의 눈빛이 가득하다면 관심조차 가질 필요가 없다.

영업이 잘 안 돼 임대료를 제때 낼 가능성이 낮기 때문이다. 아마도 상가를 둘러보면 세입자들의 표정은 대부분 후자일 것이다. 많은 동네 상가들이 극심한 영업 부진에 시달리고 있다. 건물 관리비나 월세가 2~3개월 밀려 있는 곳도 많다. 그만큼 내수경기가 침체돼 있다는 것을 반증한다.

 우리나라에서 2008년 현재 전체 취업자 중 자영업자 비중은 31.3%로 선진국에 비해 절대적으로 높다. 이런 와중에 베이비부머의 은퇴나 기업의 구조조정으로 신규 창업자들이 늘어날 경우 점포 간 경쟁이 더 심해질 수밖에 없다. 창업자들이 손쉽게 할 수 있는 업종이 음식점이나 부동산중개업소 등 몇 종류 안 되기 때문이다.

어찌 보면 두터운 인구 층을 형성하는 40~50대들이 세상을 떠날 때까지 내수 경기는 구조적 불황에서 빠져나오지 못할지 모른다. 아무리 능력이 좋아도 신규창업자들로 넘쳐나는 공급과잉에는 당해낼 재간이 없다. 동네에 통닭튀김집이 몇 년 전에 비해 얼마나 늘어났는지 살펴보라. 경쟁이 넘치면 시장이 완전경쟁시장처럼 되어버려 초과이윤을 확보하기가 쉽지 않다.

수많은 경쟁자들이 제한된 수요를 놓고 파이(pie,고객)를 나눠야 하기 때문이다. 파이 나누기가 계속 진행될 경우 가게를 운영할 수 있는 최소한의 생존 이윤만 제공할 것이다. 통닭튀김을 팔아서 부자가 될 정도가 아니라 입에 겨우 풀칠 할 정도만 팔린다는 것이다.
 
건물 주인이 받는 상가 임대료는 세입자가 내는 것이다. 세입자들이 장사가 안 돼 허덕이면 시장 논리에 따라 상가 임대료도 낮아질 것이다. 임대료가 낮아지는 만큼 건물의 가치 또한 하락할 수밖에 없다.

 요즘 강남역세권 등 일부 지역을 제외하곤 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가가 흔치 않다. 경험이 없는 초보자들에게는 입지 고르기가 성공의 관건인 상가투자는 특히 위험하다. 거듭 강조하건대 소비 침체의 시대와 상가공급의 과잉시대의 상가는 더 이상 머니 파이프파인의 로망이 아니다.
http://blog.naver.com/r1street/

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기