전체메뉴 NEW

주상복합 상가 '역세권 연결'뻥튀기 주의보

2007-01-30 | 작성자 박원갑 | 조회수 16,501 | 추천수 377
3년 전 서울 강북에 있는 주상복합 아파트 내 상가를 분양받았던 김모(56)씨는 요즘 밤잠을 설친다. 아파트가 입주한 지 6개월이 지났지만 아직 상가 세입자를 구하지 못하고 있기 때문이다. 김씨는 “임대 수익은커녕 대출 이자에 관리비까지 대신 물고 있다”고 한숨을 내쉬었다.

도심의 주상복합 아파트나 오피스텔 내 상가 투자자들의 속이 탄다. 입주를 해도 많게는 절반 이상의 점포가 장기간 비어 있기 일쑤다. 상가 세입자들이 한정된 고객으로선 수지가 안 맞는다는 이유로 입점을 꺼리고 있어서다. 주상복합 아파트가 땅값이 비싼 도심 내 상업지에 지어지다보니 상가 임대료가 비싼 것도 또 다른 요인일 게다.

원래 주상복합아파트나 오피스텔 내 상가는 건물 안의 거주자를 겨냥한 주머니 모양의 ‘포켓상권’이다. 이들 상가가 홍역을 치르고 있는 것은 건물 내 수요에 비해 상가 공급이 턱없이 많기 때문이다. 주상복합의 경우 주거와 상업면적 비율을 7대3으로 꿰맞추다보니 상가가 공급 과잉의 후유증을 앓고 있는 것이다. 실제로 주상복합 상가 가운데 분당 정자동 일대나 도곡동 타워팰리스 등 일부를 제외하곤 활성화돼 있는 곳이 드물다.

 업체들은 주상복합 상가를 팔기 위해 온갖 아이디어를 동원하고 있다. 건물 지하와 지하철역이 연결돼 있다는 점을 부각시키는 방법이 대표적인 예이다. 건물 외부의 유동인구를 흡수해 상권을 활성화하겠다는 복안이다.

하지만 입주한 단지를 보면 효과가 신통치 않다. 지하철역과 곧바로 연결돼 아파트 입주민들이 편리해졌을 뿐 지하철 유동인구가 건물 안의 상가 고객으로 이어지지 않는 경우가 많다. 고객들은 주상복합아파트가 지하철과 연결됐어도 건물내 상가 이용을 꺼린다. ‘남들이 사는 집’에 들어가 쇼핑을 한다고 생각을 하기 때문이다.

‘지하철 연결’은 업체들이 마케팅을 위해 쓴 재료일 뿐 실제 상가 활성화와는 거리가 멀다. 그래서 ‘지하철 연결 재료’가 뻥튀기됐다는 지적도 나온다. 더욱이 역세권이라고 해서 무조건 유동인구가 많을 것으로 생각해서는 안 된다. 양재역 같은 곳은 출구마다 유동인구가 많게는 5배 이상 차이난다.

 주상복합이나 오피스텔 상가를 분양을 받을 때는 ‘역세권 부근 큰 도로와 접한 1층 상가’를 노리는 게 좋다. 실제로 유동인구를 상가 고객으로 만들 수 있는 곳을 골라야 한다.대형 건설업체가 브랜드를 내세워 주상복합 상가를 분양하더라도 신중해야 한다. 주상복합 아파트의 인기와 상가의 투자 수익과는 별개라는 사실을 명심해야 할 것이다.

 법원 경매에서도 주상복합이나 오피스텔 내 상가는 인기가 시들하다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 심하게는 30%대까지 떨어졌다. 사실상 분양가나 시세의 3분의 1 정도에 팔리고 있는 셈이다.

 서울시는 주상복합 상가면적을 지금의 30%에서 10%로 줄일 계획이라고 밝혔다. 따라서 상가를 분양받으려면 상가면적이 줄어든 이후에 나오는 물량을 노리는 게 좋을 것이다. 

상가 투자의 핵심은 공급자가 아닌 수요자 입장에서 상가를 보는 것이다. 상가는 그 곳에서 장사를 하는 세입자들이 사정을 더 잘 안다. 상가를 분양받기 전에 세입자들에게 먼저 물어보고 결정하는 게 안전하다. 

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장(www.speedbank.co.kr)

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기