무엇을 사고 팔 것인가

2018-01-30 | 작성자 박원갑 | 조회수 2,016 | 추천수 50

나이들어 전체 자산의 포트폴리오를 재구성하기 위해서는 먼저 부동산 재설계부터 시작해야 한다. 보유 가치가 없는 것은 처분하고, 가치가 있다면 오히려 더 매입 하는 전략이 될 것이다. 부동산 재설계를 위해선 3~5년 정도 로드맵을 짜는 것이 필요하다. 생각보다 부동산이 팔리지 않을 수 있어서다. 너무 서두르면 오히려 일을 그르치거나 중도에 포기할 가능성이 높다. 시장은 오르락 내리락을 반복할 것이므로 기회를 침착하게 활용하는 것이 중요하다.

나이 들어 과연 어떤 부동산을 사고 팔 것인가. 이미 앞에서 많은 것을 언급했지만 요약해서 딱 3가지만 포인트를 두고 판단하라.

첫째, ‘자산’(asset)인 부동산을 가져라. 자산이란 내 자신의 소유 욕망이 아니라 여러 시장 참여자들의 소유 욕망을 더 고려하는 것이다. 자산이 되기 위해서는 내가 아니라 다수의 타인이 적어도 같은 것을 하나 더 갖고 싶어 하는 것이어야 한다.

예를 들어 보자. 수백억대 자산가인 60A씨는 고급 주상복합아파트 80평형에 살고 있다. 옆 동 같은 평수의 아파트가 3000만원 싸게 나왔다면 그는 매입을 할까. 굳이 필요도 없고, 크게 싼 것도 아니며, 투자가치도 크지 않다고 판단해 매입을 꺼려하지 않을까. 만약 그렇다면 그 주상복합아파트는 부의 상징이거나 재산 목록에 들어갈지 모르지만 같은 것을 하나 더 갖고 싶은 욕망의 대상인 자산은 아닐 것이다. 이번엔 다른 사례. 지하철역 출구에서 1m 이내에 있는 1층 편의점 가게를 갖고 있는 B. 유동인구가 많아 공실이 생길 가능성이 낮고, 임대수익률이 연 5.5%에 달해 만족하고 있다. 마침 바로 옆 화장품 가게가 매물로 나왔다. 이 가게는 편의점의 복제품처럼 크기나 수익률이 같다고 하자. 만약 B씨가 자금여유가 있다면 화장품 가게를 매입하지 않을까. 만약 그렇다면 이 가게는 자산의 범주에 해당될 수 있을 것이다. 따라서 빌딩이나 아파트를 매입하기 전에 해당 부동산 앞에 서서 눈을 감고 한번 생각해보라. 바로 자산적 가치를 따져보는 것이다.

둘째, 고령화, 저출산 시대에도 강한 도심의 부동산을 사라. 저성장 시대의 키워드는 지독한 양극화이다. 적어도 남들보다 덜 손해 보기 위해서는 도심에 부동산을 사는 것이 좋다. 젊은 사람들이 테이크아웃 커피를 들고 오가는 곳, 사람의 온기가 있는 곳이 대표적인 도심지역 부동산이다. ·물소리가 들리는 곳보다는 차 소리가 잘 들리는 곳, 공기가 좋은 곳보다 공기가 나쁜 곳이 도심에 가까울 것이다.

셋째, 거듭 강조하건대 은퇴이후 부동산 재설계에서 가장 중요한 것은 현금흐름인 월세이다. 저성장 시대에는 또 다른 월급인 월세는 무엇보다 소중하다. 나이 들어 월세가 잘 나오는 부동산은 사고, 월세가 잘 나오지 않는 부동산은 버려라. 다만 현직이라면 지금 당장 월세받기는 실익이 없을 수 있으니 치밀한 준비과정을 거쳐 은퇴이후 안정적인 월세를 받을 수 있는 전략을 짜라. 월세가 잘 나온다는 뜻은 최소 연 4% 이상의 임대수익률을 뜻한다.

아마도 현금흐름이 잘 나오는 도심의 부동산은 남들이 같은 것을 하나 더 갖고 싶은 대상인 자산이 될 수 있을 것이다. 다만 자산은 가격 변동성이 심한 게 문제다. 시장 참여자들이 선호하는 부동산은 쏠림현상에 따른 과열로 가격이 일시적으로 오버슈팅(고평가)되는 경우도 적지 않다. 따라서 분위기에 휩쓸리지 않고 느긋하게 저가에 매수한다는 전략을 갖는 것이 좋을 것이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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