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가계부채 관리방안 요모조모 따져보니

2017-10-29 | 작성자 박원갑 | 조회수 3,846 | 추천수 86

 다주택자는 꽁꽁 묶고, 취약계층은 지원하고.’지난 24일 정부가 발표한 가계부채 종합대책의 기본방향이라고 하는데요. 대출, 부동산 이런게 원래 쉬운 내용이 아니어서 걱정인데요. 오늘은 가계부채 종합대책에 대해 실수요자가 꼭 알아야 할 내용을 중심으로 알려드리는 시간을 갖겠습니다.

  1. 이번 대책의 핵심 골자는 무엇인가요?

=정부가 내년부터 신()총부채상환비율(DTI)을 도입해 다주택자의 돈줄을 사실상 추가대출이 불가능할 정도로 조인다. 총체적상환능력비율(DSR) 도입은 내년 하반기로 앞당겨 빚내기를 전반적으로 어렵게 한다. 자영업자 대출이나 2금융권 대출, 집단대출도 억제해 가계부채 증가율을 8% 이내에서 관리한다. 특히 부동산 임대업자에 대한 규제를 강화해 갭투자를 통한 임대업 진입을 어렵게 한다.대신 부실 가구나, 생계형 자영업자 등 취약차주는 맞춤형으로 지원한다.  

2. TI는 뭐고 DSR은 뭔가요

=기존 DTI가 대출원리금에 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자상환액만 포함했다면, DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다.DSR이란 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연 소득 대비 몇 퍼센트인지를 나타내는 지표다. 주택담보대출만 반영하는 DTI와 달리 마이너스 통장, 전세자금대출, 자동차 할부금융 등 전 금융권 대출을 망라한다. 개인의 빚 상환부담을 드러내주는 가장 정확한 지표라 할 수 있다.

3.그렇다면 주로 다주택자들의 대출이 줄어들 것으로 보이는데요. 어느정도 줄어드나요

=여러 상황에 따라 다르지만 시뮬레이션을 해봤다. 2억원 가량의 기존 아파트 대출이 있는 경우라면 신규로 대출받을 수 있는 한도액이 예전보다 절반 이상 감소하는 것으로 나타났다. 현재 서울 성동구에 거주하는 연봉 7000만원 직장인이 새로 8억원짜리 아파트를 구입하려고 하면 올해말까지 만기 15년기준으로 약 14600만원 정도 대출이 가능하다. 하지만 신 DTI가 적용되는 내년 1월부터는 기존 대출금이 모두 반영되기 때문에 대출 가능 금액은 8300만원으로 크게 줄어든다. 신규 대출 금액은 기존 대출 가능 금액 14600만원의 절반(56%) 수준에 불과했다. 이는 대출을 받아서 추가로 아파트를 사기가 매우 어려워진다는 뜻이다.  

4. 정부가 다주택자들을 타깃으로 하고 있는데요. 과연 다주택자들이 집을 팔까요?

=그런데 다주택자가 매물을 내놓을 것인가 관심이다. 이번 대출규제는 집을 가진 사람에게 매물을 내놓기보다는 집을 더 이상 못 사도록 수요를 차단 조치다.매물이 많이 나오기보다는 매수심리가 꺾이면서 거래가 위축되는 효과가 나타날 것이다. 지금 다주택자들은 갈림길에 서 있는데, 이번 대책의 효과와 곧 나올 주거복지로드맵(다주택자 임대주택 등록으로 유도하기 위한 각종 인센티브)를 보고 매도 여부를 결정하지 않을까 생각된다.

5. 정부 의도와는 달리 사회초년생이나 청년층은 주택 구매가 더 어려워질 것이라는 전망도 있는데?

=다주택자의 무분별한 추가 대출이 차단되는 반면, 초년병의 내집 마련은 상대적으로 용이해지는 등 계층별 희비도 엇갈릴 전망이다. 장래소득까지 고려한 원리금 상환능력을 따지는 내용이 이번 신DTI에 포함됐기 때문이다. 또 신혼부부 전용 주택 구입·전세대출과 관련된 정책 상품을 신설할 예정이다. 전세대출인 버팀목 대출신혼부부 특화 상품의 경우 대출한도를 최대 3천만원까지 올리고 우대금리도 최대 0.3%포인트까지 추가로 낮추는 방안이 검토되고 있다. 구입자금 대출인 디딤돌 대출은 아직 구체적인 우대금리나 대출한도 조정방안이 나오지 않았다. 다만 우대 금리를 소폭 추가하는 방안이 검토된다.  

6. 이번에 주택연금에 대해서도 일부 보완하는 내용이 들어있더라구요

=신탁방식의 주택연금 제도 도입한다는 것이다. 주택연금 가입대상은 본인 또는 배우자 만60세 이상/부부기준 1주택 원칙/9억원 이하 주택이다. 이번에 연금가입자 사망시, 배우자가 안정적인 소득주거를 보장 받을 수 있도록 신탁방식의 주택연금 제도 도입 추진한다. 현재 가입자 사망후 배우자의 연금승계를 위해 소유권 이전필요(등기비용 발생 및 자녀동의 필요)했으나 앞으로는 신탁방식을 도입해 등기이전 절차 없이 자동승계 가능토록 한다는 것이다. ‘183월 주택금융공사법 개정안 제출하면 시행한다.  

7.한국은행이 기준금리 인상을 강하게 시사했습니다. 정부의 가계 대출 정책에다 한국은행의 통화정책까지 더해지면 부동산시장이 침체될까요?

=요즘은 부동산을 살 때 대출을 많이 의존을 하기 때문에 금리 인상은 부동산 시장 과열이 진정되는 효과가 클 것이다. 부동산으로 유입되는 자금의 총량 자체가 줄어드는 측면이 있는 것이다. 아마도 실수요보다 투자상품 성격이 강한 재건축이나 재개발, 수익형 부동산에 좀 더 많은 영향을 미칠 것으로 보인다. 수요자들은 집값이 크게 오르는 상황이 아니기 때문에 적정 대출이 무엇보다 중요하다. 대출을 내더라도 집값의 30% 이내, 원금과 이자 납입액이 월급의 30% 이내로 줄여 무엇보다 알뜰 실속소비가 중요하다. 과도한 대출은 금물이다. 집에다가 돈을 맞추기보다는 돈에다가 집을 맞추는 전략이 필요하다.

 

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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