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분산보다는 압축하라

2017-08-22 | 작성자 박원갑 | 조회수 1,917 | 추천수 65

"부동산도 분산투자라는 게 있어요?"

위험 줄이기 차원에서 부동산도 분산하는 것에 대해 어떻게 생각하느냐는 질문에 아내는 고개를 갸우뚱거렸다. 가만히 생각해보니 부동산에 분산투자 기법을 적용하기란 무리였다. 부동산은 분산투자보다 압축투자가 더 바람직한 것 같다. 그 이유는 세 가지다.

우선, 부동산을 사기 위해서는 목돈이 들어가므로 큰 부자가 아닌 이상 분산투자는 엄두를 낼 수 없는 일이다. 금융자산은 수십만원 쌈짓돈으로도 예금, 채권, 주식, 파생상품에 각각 나눠 가입할 수 있지만 부동산은 작아도 억 단위이다. 요즘 서울 강남에 전용면적 84(국민주택규모) 아파트 한 채가 비싼 것은 20억원이 넘는다. 마음에 드는 물건을 사려면 어느 정도 돈이 모여야 한다. 분산 투자라는 공식에 얽매일 경우 싼 비지떡을 여러 개 사는 오류를 저지를 수 있는 셈이다.

또한, 다주택자에게 불리하게 돼 있는 세금 제도 역시 고려되어야 한다. 과거 참여정부 때의 다주택자 양도소득세 중과세가 4년 만에 8.2부동산대첵을 통해 부활됐다. 다주택자가 서울을 비롯한 조정대상지역(40)안에 있는 주택을 팔 때 현재 양도차익에 따라 6~40%가 적용되는 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트를 더 물린다. 최고세율이 2주택자는 50%, 3주택자는 60%에 이를 수 있는 셈이다. 다주택자에게는 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주는 장기보유특별공제 적용도 배제한다. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제는 내년 41일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

하지만 실거주 1주택자에 대한 양도세 혜택은 여전하다. 가령 시가 9억원 이하의 1주택자가 집을 2년 이상 보유 및 거주한 뒤 매각할 때 양도세는 비과세다. 9억원이 넘어도 1주택자는 10년 보유 및 거주하면 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 준다. 사실 어지간한 빌딩값인 40~50억원짜리 단독주택 한 채를 10년 보유하다 팔 때 내는 양도세가 생각보다 많지 않다.

마지막으로, 부동산은 관리의 번거로움이다. 부동산은 여러 곳에 벌려 놓으면 방치되기 쉽다. 가령 부산 거주자가 서울, 울산, 인천, 대전에 분산 투자할 경우 수시로 바뀌는 세입자 관리, 수선, 임대료 연체 문제로 골치를 썩일 것이다. 백화점 쇼핑하듯 여기 저기 부동산을 쇼핑했다가는 나중에 팔리지 않아 오히려 무거운 짐이 될 수 있다. 특히 생업에 바쁜 샐러리맨이나, 활발한 활동을 하기 어려운 고령자일수록 보유수는 줄여야 한다. 부동산은 음식으로 치면 이것저것 나오는 정식메뉴보다는 깔끔한 단품요리가 좋다. 다만 흔하지는 않지만, 여러 채의 아파트를 매수매도할 때에는 위험을 낮추기 위해 분산하는 것이 좋을 것이다. 때로는 부동산도 시기 분산이 필요할지 모르지만 상품과 지역에서는 집중이 더 낫다.

어쨌든 복잡하면 꼬이기 마련이다. 부동산 파생상품도 간단한 구조면 모를까, 복잡다단하면 수익이 높더라도 투자하지 않는 게 좋다. 여윳돈이 생길 경우 부동산 가지 수를 늘리기보다 그 돈으로 차라리 좋은 입지의 우량 부동산으로 갈아타는 게 낫다. 양보다 질로 승부를 거는 것이다. 특히 나이 들어선 삶도, 사랑도, 투자도 심플(simple)·이지(easy)가 최고다.


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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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