토지시장은 국지적 불안 가능성

2016-12-30 | 작성자 박원갑 | 조회수 4,078 | 추천수 79

2017년 토지시장에서는 변수가 많다. 토지보상자금이 대거 풀리는 데다, 대통령선거과정에서 후보들이 표심을 잡기 위해 개발공약을 내놓을 수 있어서다. 부동산114에 따르면 2017년 토지시장에는 최대 19조 원에 이르는 토지개발 보상금이 풀릴 전망이다. 특히 토지보상금의 절반이 서울 수서역세권과 제2판교테크노밸리, 과천 기업형임대주택 등 수도권에서 풀릴 것으로 보인다. 더욱이 대선과정에서 개발공약이 잇따를 경우 국지적인 토지시장의 불안요인이 생길 수 있다. 다만 개발공약이 어느 정도 실현가능성이 있는 지는 반드시 체크해야 한다. 또한 정부는 쌀 과잉생산을 막기 위해 농업진흥지역(옛 절대농지) 규제를 완화하겠다고 밝혀 농지에 관심을 갖는 사람이 많다. 대도시 주변의 절대농지에 대한 투자수요가 늘어나 시장이 들썩일 가능성이 없지 않다.

다만 토지시장을 볼 때에는 최근 트렌드를 파악해봐야 한다. 즘 토지시장의 가장 큰 트렌드는 투자 중심에서 실수요로 변화다. 수도권의 한 토지 전문 중개업자는 "10년 전만 해도 투자수요가 대부분이었지만 지금은 20%로 줄고 실수요가 80%가 차지한다"고 말했다. 시세차익을 노린 묻어두기 식 투자는 과거 토지 투자 패러다임으로 요즘과 맞지 않는다. 비환금성이 강한 토지는 한번 사면 자금이 잠길 가능성이 높은데다 수익을 보려면 시간이 오래 기다려야 하기 때문이다.

일반적으로 땅을 살 때는 목적이 분명해야한다. 그 목적은 바로 가격 상승보다는 이용 측면의 가치다. 좀 더 쉽게 말해 건물을 지을 땅을 사는 것이 좋다. 그런 점에서 땅을 살 때는 합리적 상상력이 필요한 것 같다. 이 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는지, 짓는다면 건물에서 나오는 수익이 얼마인지 마음속에 그림을 그려보고 구입 여부를 결정하는 것이다. 교외 땅을 사더라도 판단의 기준은 건물 신축이다. 잘만 활용하면 임대수익의 대상이 될 수 있기 때문이다.

일반적으로 사업용도로 사용하지 않는 부동산에 대해서는 세금이 무겁다. 1990년대 초반 도입 하려다가 헌법불합치 판정으로 유명무실화되었던 토지초과이득세도 유휴토지나 비사업용 부동산이 타깃이었다. 이는 19세기 말 모든 지대를 조세로 징수할 것을 주창한 미국의 경제학자 헨리 조지(Henry George)의 영향을 크게 받은 것이다. 참여정부 때 도입한 종합부동세나 비사업용부동산 세금 중과는 생산적인 용도로 쓰지 않는 부동산에 세제상 불이익을 준다는 측면에서 비슷하다.

부재지주 농지나 임야, 나대지 같은 비사업용토지는 투기적 목적으로 보유한다고 보는 것이다. 비사업용 부동산을 팔 때 보유기간에 따라 장기보유특별공제(10~30%)를 해주지만 양도세율은 일반 부동산보다 10%포인트 더 부과(16~50%)한다. 양도차익 5억원 초과분은 55%(지방소득세 10%포함)의 양도세율을 적용받는다. 사실상 큰 비사업용 토지는 가격이 많이 올라도 양도세를 내고 나면 손에 쥐는 것은 형편없이 줄어드는 셈이다. 비사업용 토지의 세 부담이 무거우면 사업용토지로 바꾸는 것도 좋다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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