브렉시트, 한국 부동산 파장은?

2016-06-25 | 작성자 박원갑 | 조회수 7,641 | 추천수 139

브렉시트가 부동산시장에도 먹구름을 던지고 있습니다.과연 앞으로 부동산시장은 어떻게 될지 궁금해지는데요.  

1. 브렉시트는 거의 예상하지 못했던 돌발악재라고 하겠죠. 일단 부동산시장은 어떻게 반응할까 궁금한데요

=일단 예상하지 못했던 충격이 오면 일반적으로 '충격속에 숨죽이며 관망'하려는 모습이 나타난다. 단기적으로는 아무런 의사결정을 내리지 못하고 머뭇거리는경우가 가장 많은 것 같다. 일단 단기적으로는 매도물량이 갑자기 쏟아지는 경우는 거의 없다. 내 부동산을 싸게 팔지 않으려는 현상, 손실 회피가 나타나기 때문이다. 단기적 변화는 주로 매수세가 위축이 나타난다. 이런 매수세 위축이 장기화하면 가격에 변동이 생기는 것이다. 불확실성이 두려운 것이다"  

2.그런데 부동산은 원래 외부 악재에 둔감하지 않습니까. 금융자산과는 다르지 않나요?=금융자산은 일종의 종이자산이기 때문에 바람이 불어오면 쉽게 흔들린다. 부동산은 하지만 실체가 있는 실물자산이다. 그래서 외부 악재가 와도 둔감하게 움직이는 것이다.하지만 부동산상품이 투자상품화되면 달리 나타난다.집도 단순히 거주하는 곳이 아니라 사고 파는 대상이 되면 금융상품과 비슷한 경향이 나타난다.  

3. 그럼 부동산마다 브렉시트의 영향이 서로 달리 나타난다는 말씀이군요

=그렇다. 주로 투자상품 성격이 강할수록, 가령 아파트도 일반 아파트보다는 재건축, 분양권이 민감하게 반응을 한다. 일부 수도권 신도시 분양권에 급매물이 나왔다는 얘기가 들리더라. 그다음 상품이 표준화,규격화되어서 거래가 빈번한 상품일 수록 민감하게 반응을 한다. 단독주택보다는 당연히 아파트가 더 빨리 반응을 할 것이다. 그리고 단기간 급등해서 거품이 발생한 경우도 민감해진다. 주로 영향의 강도는 재건축/분양권>일반 아파트>상가>토지순이 될 것이다. 말하자면 토지 같은 경우는 표준화되어 있지 않고 거래빈도도 많지 않기 때문에 둔감하게 움직이는 것이다.   

4. 그런데 이번 브렉시트가 지난 2008년 리먼사태 못지 않을 것이라는 얘기도 나오던데요, 위원님은 어떻게 보세요?=글로벌 금융위기를 불렀던 리먼사태정도는 되지 않지 않느냐는 얘기가 많더라. 그 정도까지는 걱정하지 않아도 될 것 같다.그런데 글로벌 경제라는 우산아래 살게 되면 부동산경기도 국내 요인으로만 결정되지 않는 것 같다. 말하자면 아흔아홉칸 대저택에 옹기종기 모여 산다고 보면된다. 과거 글로벌화가 덜 되었을 때에는 옆마을에 불이나도 강넌거 불구경을 했다. 하지만 지금은 옆집에 불이 나면 우리 집도 위험해지는 동조화현상이 생길 수 밖에 없다. 주택시장도 이제는 글로벌 경기에 종속되는 시대가 온 것이다. 그만큼 불확실성이 큰 것이다.  

5.그런데 브렉시트는 부동산시장에 호재는 아니지만 반대로 생각해보는 경우도 있지 않나요. 미국이 금리를 올리는 것을 늦춘다든지 하는 거 말입니다

=그럴 수 있지만, 자칫 아전인수식 해석이 될 수 있다. 그리고 나중에 생길 수 있는 부차적인 현상이다. 지금은 두려움과 불확실성에 떨 수 밖에 없는 것 같다. 우리나라경제는 수출의존도가 높고 대외경제 불확실성에 취약한 구조다. 미국이 금리인상을 늦추는 문제가 나타날 수 있다. 한국은행도 금리를 한차례 낮추는 인하압력이 커졌다.하지만 그것은 큰악재속의 지엽적인 재료에 불과하다.  

6.정부가 신규분양의 과열을 막고, 가계부채 문제를 해결하기 위해 신규분양할 때 내는 중도금 집단대출도 규제를 한다고 하는데요, 브렉시트가 정책에도 영향을 줄 까요?

=현재 보도를 보면 다음주 구체적인 내용을 확정한다고 한다. 만약 중도금 집단대출은 개인당 2건에 3억원만 받을 수 있도록 한다는 것이다. 이럴 경우 고분양가의 강남재건축 시장은 직격탄이 될 수 밖에 없다. 가령 10억원짜리 분양가라면 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 내도록 돼 있다. 그럴경우 중도금이 6억인데, 3억원밖에 안해주면 3억원을 스스로 조달해야 하는 구조다. 다만 건설업체들이 자체 보증을 통해 대출을 해줄 수 있을 것이다. 이럴 경우 건설업체들의 부채비율이 올라가는 문제가 있다. 이렇게 할 경우 단기차익을 노리는 청약수요는 좀 줄어들 수 있을 것이다. 브렉시트는 워각 예기치 못한 충격이기 때문에 규제속도를 늦출지 말지는 불확실한데, 시장 추이를 좀 더 살펴볼 것이다.    

7. ...이번에 브렉시트를 보면 앞날을 예측하기가 어려워진다는 생각이 들어요? 이번 브렉시트를 보면서 어떤 생각이 드세요.

=자산관리를 할 때 우연성을 어떻게 극복할 것이냐가 중요해진다. 일반적인 예측가능한 상황에서는 큰 문제가 없다. 누구든지 대응을 할 수 있다. 하지만 이번 사건처럼 전혀 예기치 어려웠던 상황이 발생할 수 밖에 없는데, 어떻게 위기를 넘기느냐가 중요한 것이다. 우연성을 겸허하게 받아들일 필요가 있다. 대체로 사람들은 큰 위기때 재산을 다 잃어버리는 경우가 많다. 교만해지거나 오만에 빠지면 안된다는 교훈을 일러준다. 내가 예상하지 못한 상황이 언제든지 닥칠 수 있다는 점을 탄력적으로 받아들일 수 있는 마음의 근육을 길러야 한다. 그래서 무리하게 모험을 하지 말고 안정성 중심으로 자산설계를 하는 것이 중요한 것이다. 특히 나이가 드신 분들은 수익성보다는 안정성 중심으로 짜야 살아남는다. 앞으로도 예기치 못한 위험(블랙스완이나 팻태일리스크)는 수시로 생길 것이다. 그래서 안전벨트를 단단히 매는 것이 좋다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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