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내년 부동산시장 어떻게 볼까

2015-11-11 | 작성자 박원갑 | 조회수 4,698 | 추천수 103

1. 자 내년 부동산 시장에 대해서 여러 가지 전망들이 나오고 있는데요. 오늘은 내년시장에 대해 한번 자세히 알아보도록 하죠. 내년은 전반적으로 어떻게 보세요

=2016년 수도권 주택시장은 전반적으로 강보합세를 유지하는 가운데 분기별로는 하반기보다 상반기가 호조세를 보이는 상고 하저양상을 띨 것으로 예상된다. 전세난이 장기화하면서 세입자들이 매매시장으로 이동할 가능성이 높으나 가격 상승률은 크지 않을 것으로 보인다. 단기간 가격 상승에 따른 부담감에다 금리 인상 가능성 등으로 매매수요가 활발하지 않을 수 있기 때문이다. 전세시장은 급등 가능성은 낮지만 빠른 속도로 월세화현상이 나타나고 있는 중소형주택을 중심으로 불안은 지속될 것 같다. 지방 주택시장은 상승사이클의 정점에 도달할 것으로 예상돼 주의가 요구된다.  

2. 내년에도 전세난이 계속될까요. 그렇다면 세입자들이 전세난에 지쳐 집을 사려고 할까요?

=2016년 주택시장에서는 가격을 끌어올릴 호재와 하락요인인 악재가 서로 힘겨루기를 할 것으로 예상된다. 주택시장의 호재로는 계속되고 있는 전세난이다. 세입자들은 가격 상승 기대심리로 집을 사는 것이 아니라 떠밀려서 젊은 층을 중심으로 매수대열에 동참하는 것 같다. 전세가비율이 올라가니 깡통전세에 대한 두려움이 커지는 것이다. 월세로 세를 내자니 고혈을 짜서 온라인 통장으로 입금하는 것 같다. 그러니 차라리 저금리를 활용해서 집을 사는 것이다. 요즘 주택 구매자들은 집을 사서 가격이 떨어지면 당장 평가손실로 손해를 볼지 모르지만 그냥 살 면되는 것이고, 기다리면 또 언젠가는 가격이 오를 수 있을 것이라고 생각하는 것 같다. 깡통전세라는 렌트푸어를 선택하는 것보다는 하우스푸어를 택하는 게 낫다고 판단하는 것이다. 집사기를 일종의 차선으로 선택하는 것이다. 이런 상황들은 2016년에도 이어질 것이다. 하지만 그동안 왕성한 주택수요를 자랑하던 베이비부머들이 은퇴하고 있어 주택가격 상승은 크지 않을 것으로 보인다. 베이비부머들은 주택보다는 상가 등 수익형 부동산에 더 관심을 갖고 있는 상황이다. 이런 점들은 시장을 짓누르는 악재가 될 수 밖에 없다.

3. 그런데 정책이 부동산 부양보다는 가계부채 관리에 나선다면 별로 호재는 안될 것 같은데요

= 2016년 주택시장에서 정책 부양 효과는 크게 기대하기는 힘들 전망이다. 그동안 정부는 시장을 살리기 위한 거래활성화 차원에서 각종 규제완화책을 펼쳐왔다. 이 덕분에 거래량이 크게 늘고 가격도 올랐다. 하지만 2016년부터는 원리금 균등상환을 의무화하는 가계부채 관리방안이 본격 시행된다. 부동산 시장이 어느 정도 활성화된 만큼 이제부터는 우리 경제의 복병인 가계부채 관리에 더 정책의 무게를 두겠다는 것이다. 이렇게 될 경우 부동산시장에 유입되는 자금이 줄어들 것이고, 거래도 2015년 수준보다는 감소할 것으로 예상된다 

4. 총선이 있어요?

=2016413일 치러지는 '20대 국회의원선거'(총선)은 부동산시장에서 무시하지 못할 정책 변수다. 총선은 대선과 함께 일종의 국가적 이벤트다. 선거 때면 으레 집값이 오를 것으로 기대하는 사람들이 많다. 시중에 유동성이 많이 풀릴 것이라는 기대다. 돈이 많이 풀리는 만큼 돈값이 떨어져 인플레이션이 생기고 현물자산 헷지 수요가 늘어 부동산가격이 오를 것이라는 것이다. 그러나 2000년대 이후 우리나라에서 돈 선거가 거의 사라졌다. 20대 총선에서도 일부 후보들이 표심을 사로잡기 위해 국지적 개발 재료를 내놓을 것이다.

이럴 경우 개발 공약과 밀접한 연관이 있는 토지시장은 분명 호재로 작용할 것이다. 하지만 지난 200818대 총선 당시 시장을 교란시켰던 뉴타운 개발공약 처럼 폭발성이 큰 이슈가 나올 것 같지 않다. KB국민은행 조사에 따르면 19대 총선이 치러졌던 2012년에는 전국적으로 아파트값이 전년말 대비 0.18% 하락했다. 서울은 이보다 하락폭이 심해 4.48%나 떨어졌다. 당시 하우스 푸어 사태로 주택시장이 홍역을 앓았었던 때로 총선 효과가 거의 없었던 셈이다. 2016년 총선에서는 전세난 같은 서민층을 위한 주거복지가 이슈가 될 가능성도 있다. 어쨌든 선거는 일회성 이벤트라는 점에서 부동산시장에는 단기적 재료에 그칠 전망이다. 선거보다는 당시 주택시장의 수급, 금리, 특히 실물경기 펀드멘탈을 더 중요시해야 한다. 선거 재료에 너무 큰 무게를 둬서는 안된다는 얘기다.  

5. 미국의 금리 인상은 주택시장에서는 부담이 될 것으로 보입니다

=미국이 기준 금리를 인상하면 시장금리에 연동되는 국내 담보대출금리는 오를 수 있다. 한국은 가계부채 문제 등을 감안해서 단기간 내에 기준금리를 올리지는 않을 것으로 보인다. 그러나 한국은행이 정하는 기준금리와 시장금리와는 다르게 나타날 수 있다. 20155,6월에도 서민들이 많이 빌리는 보금자리론 등 주택금융공사의 대출상품 금리가 두차례 오르기도 했다. 이 대출상품은 국고채 5년물 금리와 연동되는데 시장 금리가 오르면서 뒤따라 올린 것이다. 따라서 내집 마련 수요자들은 미국 금리 동향에 관심을 가져야 할 것으로 보인다.  

6. 분양시장이 활기를 띠고 있는데 내년에도 좋을까요

=2016년에는 매매시장보다는 분양시장이 활기를 띨 전망이다. 정부의 가계부채 관리방안의 대상에서 매매시장은 포함되지만 분양시장은 제외되기 때문이다. 가뜩이나 청약 규제완화로 수요자들이 기존 아파트보다는 신규 분양시장으로 몰리고 있는 상황이다. 소득이 늘어나면서 주거소비수준이 올라간데다 단기전매차익을 노린 수요가 늘고 있기 때문이다. 따라서 분양시장이 매매시장을 이끌어가는 형국이 될 전망이다. 일부 지역에서는 모델하우스에는 사람이 몰리고 중개업소에는 파리만 날리는 시장의 착시현상이 크게 나타날 것으로 예상된다. 그리고 수도권과는 달리 부산과 대전 등 지방 이미 상승에너지를 대거 분출해 2016년 상승속도는 둔화될 것이다. 일부지역에서는 약세로 돌아서는 곳도 나타날 전망이다.  

7. 전세난은 계속 될 전망이죠.

=최근 공급과잉 논란에도 불구하고 2016년 아파트 입주 예정량은 크게 늘지 않는다. 부동산114에 따르면 2016년 전국 아파트 입주 예정량은 2015년보다 4% 정도 늘어난 273142가구에 이른다. 서울을 포함한 수도권은 113012가구로 2015년보다 10.3% 늘어날 전망이다. 주로 경기지역에서 입주 예정 물량이 집중적으로 늘어난다(201569280가구201683355가구). 그러나 강남 재건축과 강북 뉴타운 철거이주수요가 몰릴 서울의 경우 2016년 입주예정 물량이 22039가구로 201521088가구보다 소폭 늘어나 전세난이 계속될 것으로 전망된다. 그러나 2016년에는 극심한 전세난이 재연될 가능성은 낮아보인다. 2016년이 글로벌 금융위기이후 전세수요가 많지 않은 짝수해이긴 하지만 단기간 급상승에 따른 피로감, 대체재인 오피스텔과 빌라 입주물량 증가 등을 감안할 때 전반적인 전세난보다는 국지적인 전세난 가능성이 높아 보인다  

8. 수익형 부동산은 여전히 인기가 있겠지요?

=대표적인 수익형 부동산인 상가의 경우 베이비부머 은퇴, 안정적인 임대수익에 대한 기대가 늘어나 활기를 띨 것으로 예상된다. 다만 공급과잉과 가격 급상승에 따른 낮은 임대수익은 복병이다. 미국 금리 인상에 따른 대출 금리 인상 가능성도 수요를 둔화시키는 요인이다. 투자를 하더라도 유동인구가 많은 역세권 상가나 먹자골목 등에 선별적인 관심이 필요해보인다. 또 다른 수익형 부동산인 도시형생활주택이나 빌라 등은 공급과잉으로 공실이 늘어나고 수익률도 하락할 수 있어 주의가 요구된다.

 토지시장은 꾸준한 회복세가 이어질 전망이다. 특히 총선 개발공약으로 국지적으로 가격 상승세를 보일 것으로 예상된다. 도심 역세권, 그린벨트 해제지역 등이 관심지역이다. 2016년부터 부재지주 등 비사업용토지의 양도세 추가과세(10% 포인트) 및 장기보유 특별공제(최대 30%)등이 시행될 경우 보유기간 등에 따라 명암이 엇갈릴 전망이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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