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전셋값, 집값 추월 현상 어떻게 볼까

2015-09-20 | 작성자 박원갑 | 조회수 7,396 | 추천수 121

1. 본격적인 가을 이사철 맞아 전셋값 상승세가 심상치 않다는소식 많이 들리는데요. 서울에서도 전세가격이 매매가격을 추월하는 단지가 등장했다구요?=이제는 전세거품이라는 얘기가 자연스럽게 나올 수 밖에 없네요. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 731000만원(1)에 팔린 서울 성북구 종암동 삼성래미안(1168가구) 전용 59아파트는 같은달 동일 평형(3)이 보증금 35000만원에 전세로 나갔다. 전세가가 매매가보다 4000만원 비쌌다. 같은 구 길음뉴타운 4단지 e편한세상(1605가구) 전용 84도 지난달 45500만원(7)에 전세계약서를 써 매매가(45000만원·14)보다 500만원 더 높았다.  

2. 그동안 전세가격이 매매가격을 추월하는 곳은 지방에서는 많이 있었지 않았나요?
=그동안 지방(광주광역시)과 수도권(경기도 화성 병점) 외곽에서는 전세가가 매매가를 웃도는 단지가 가끔 있었다. 하지만 1000가구를 넘는 서울 대단지 아파트에서 전세·매매가 역전사례가 나타난 건 처음이라고 봐야 한다. 전세가비율이 아주높았던 2000년대초 전세가격이 매매가격과 비슷해서 작은 평수는 200~300만원을 더 주면 집을 살 수 있었지만, 그래도 전세가 쌌다. 하지만 최근에는 완전히 역전이 되었다. 우려했던 일들이 생각보다 빨리 찾아왔다  

3. 성북구의 상당수 아파트 단지들이 전세가격이 매매가격을 추월하는 것은 아니죠? 좀 특수한 경우라고 봐야 하지 않을까요
-실제 매물이 나와 있는 것을 보니 종암동 Sk아파트 25평형은 전세 2.85억인데 매매 3.1억원 정도이더라. 전세를 끼고 2500만원 정도면 살 수 있다. 인근의 종암동 래미안 25평형도 매매가 3.55, 전세 3.3억이니 역시 2500만원 정도면 살 수 있다. 전세가비율은 92~93% 정도가 된다. 성북구는 지난달 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)80.1%(국민은행 기준)로 서울 25개 자치구 중 처음 80%를 넘어선 곳이다. 어쨌든 시중에서 얘기하는 ‘1억원이면 집 3~4채 산다는 것이 거짓말은 아닌 셈이다. 하지만 나중에 전세가격이 떨어지거나 집값이 하락할 때 큰 위험에 처할 수 있는 투기행위이다  

4. 왜 성북구에서 이런 이상 현상이 나타날 까요?
=
전세가 비율은 매매가격과 전세가격의 상대적 비율이다. 전세가비율이 높다는 것은 매매가격이 상대적으로 낮고 전세가격이 높은 경우 나타날 것이다. 소형아파트가 많을수록 전세가비율이 높게 나타나는 특징이 있다. 성북구에서는 도심 접근성이 좋아서 맞벌이부부나 전세거주자들이 많은데다 소형 아파트도 상대적으로 많은 게 특징이다. 주변에 재개발이 많이 이뤄지면서 살만한 전셋집이 많지 않고 강남지역과는 달리 매매차익 기대가 그렇게 많지 않은 것도 한 요인이 아닌가 생각된다  

5. 다른 지역에서도 나타날 수 있나요?
=여의도와 강남권을 잇는 지하철 9호선이 지나는 강서구(77.8%)와 재건축·재개발 이주 수요가 많은 동작구(77.4%)도 전세가율 80% 돌파를 눈앞에 두고 있다.  

6. 이제는 전셋값이 집값을 역전하게 될까요?
=전세값이 집값을 역전하는 현상은 일시적인 특이한 사례로 보고 있다. 전세물건 부족에 따른 전세가격 상승은 당분간 계속될 수밖에 없지만 매매가격을 추월하는 전세가격을 부담하는 사례가 급속히 늘기는 힘들다.서울에서 전세가격이 매매가격을 추월한 것은 처음이지만 전세난이 극심한 시기에 나타난 특이 케이스다. 다만 매매가가 저렴한 지역이나 저소득층이 사는 서울 외곽은 추가사례가 나올 가능성은 있다.보편적인 형태가 될 가능성이 낮은 것은 세입자가 사실상 깡통전세에 대한 걱정 때문에 거부할 가능성이 있다. 무이자로 집값의 대부분을 빌려준다는 것은 큰 위험이다. 아마도 이런 걱정 때문에 반전세, 일부 보증금을 낮추고 월세로 지불하는 형태가 많아질 것이다. 반전세가 보편화될 것이다. 전셋값의 매매가 추월을 계기로 월세시대가 성큼 다가올 것이다.  

7. 그래서 그런가요. 월세거래가 계속 늘어나고 있어요?
=저금리에 월세전환이 가속화하면서 올들어 8개월 연속 서울 아파트 월세거래 비중이 늘었다. 부동산 시장의 전세 매물도 찾기가 어려워져 올 가을 전·월세난이 가중될 것으로 보인다.8일 서울부동산정보광장 아파트 전월세 거래량 조사 자료를 살펴보면 8월 전월세 거래량은 총 13345건으로, 이 중 월세 거래가 4656건을 차지했다. 전월세 임대차 거래중 월세가 차지한 비중이 34.9%에 이른다.올해 1월 월세 거래 비중은 27.8%였다. 331.2%로 접어든 후 꾸준히 늘어난 월세 거래 비중은 8개월 연속 늘었다. 9월 현재 월세 비중은 36.6%, 지금 추세를 유지한다면 9개월 연속 월세거래 비중이 증가할 전망이다.세입자들은 높아진 전세금을 감당하기 어려워지고, 전세가율이 높은 깡통전세 주택에 대한 두려움도 함께 가지고 있어 불가피하게 월세를 선택하게 되는 것이다.  

8. 결국 이렇게 될 경우 서민들의 주거비부담이 늘어날 수 밖에 없는데요
=전월세 상승에 따른 무주택 임차 가구의 주거비 부담이 가중되고 있다.세입자 가구의 소비 지출 대비 주거비 지출은 201030.4%였지만 2014년엔 34.5%로 상승했다. 이 중 상대적으로 월세 거주 비중이 높은 저소득층 임차 가구의 주거비 부담이 더욱 심각하다. 외국에서는 샐러리맨의 월급 3분의 1을 월세로 낸다. 그런데 한국도 그렇게 될 것이다. 하지만 가장 큰 문제는 사교육비다. 외국에서는 공교육이 붕괴되지 않아 월세를 내고 살 수 있다지만 우리는 월세만큼 사교육비를 지출해야 하는 상황이라면 월세시대가 되면 훨씬 더 많은 허리띠를 졸라매야 한다. 주거비를 줄이는 대책도 필요하지만 실효성 있는 사교육비 경감대책이 나와야 한다

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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