금리인하와 부동산시장 관계는

2015-06-12 | 작성자 박원갑 | 조회수 4,970 | 추천수 98

1. 지난 11일 한국은행이 전격적으로 기준금리 인하를 단행했어요. 기준금리가 이제 연 1.5%로 떨어졌는데요, 부동산시장 훈풍이 계속 불까요?
=금리와 부동산 가격은 반비례 관계다. 금리가 낮아진다는 것은 금융비용이 줄어든 다는 것이고 곧 투자수익률이 올라간다는 것을 의미한다. 따라서 금리가 낮아지면 부동산 시장에서는 활성화 요인으로 작용한다. 다만 시장별로 온도 차이는 있을 것이다. 금리에 대한 민감도는 시장 환경이 어떻느냐에 따라 달리 나타난다. 만약 거시경제가 크게 악화된 상황이라면, 투자심리가 거의 바닥이라면 금리인하로 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 금리가 인하될 만큼 실물경제가 악화한다는 것이고 내 급여나 일자리가 위험해질 수 있다는 것으로 받아들인다. 그래서 금리가 인하되어도 집값이 오르지 않는 것이다. 이번에는 투자심리가 다소 살아있어서 금리인하에 따른 효과는 2000년대보다는 크지 않지만 적지 않은 영향을 미칠 것이다.     

2. 그렇죠. 부동산 시장에서 어느 분야에 영향을 많이 주게 될까요?
=금리인하의 효과는 부동산을 투자할 때 지렛대효과를 가장 많이 쓰는 곳, 투자수요가 가장 많은 곳에 영향이 미칠 것으로 보인다. 재건축 아파트등이 가장 많은 영향을 미칠 것이다. 예금상품과 상대적 비교를 통해 투자여부를 결정하는 상가 등 수익형 부동산에도 비교우위가 높아질 것이다. 하지만 대출을 거의 쓰지 않는 토지 등에는 영향이 많지 않을 것이다. 분양시장도 영향을 많이 줄 수 있다. 세입자들이 거의 분양중도금을 대출에 의존하는 분양시장이나 전세가 비율이 높은 아파트 시장에도 수요가 늘어나 영향을 줄 것으로 예상된다.    

3. 그런데 낮은 금리를 활용해서 집을 사려는 세입자들이 늘어날 것 같아요. 그런데 위험은 없을까요?
=세입자들이 목돈이 없는 상태에서 떠밀려 집을 사다보니 많은 대출을 활용하고 있다. 사실상 금리인상이나 실물경기 악화때는 고스란히 우리경제를 위협하는 문제가 된다. 지금은 관리가능하다. 문제는 부채가 더 늘어나는 미래일 것이다. 그리고 평상시에는 아무런 문제가 없다. 위기 같은 돌발상황이 닥쳤을 때 문제가 된다.지금은 잠잠하지만 또 다른 하우스푸어가 다시 시작될 수 있다. 과거에는 주로 있는 사람들이 무리한 투자를 통해서 하우스푸어가 되었지만 지금은 거의 서민들이 불안감에서 집을 사니 걱정이 되지 않을 수 밖에 없다.집을 살 때는 좀 더 긴 안목이 필요하다. 2-3년 뒤에 입주량이 늘어나고 미국이 금리를 올리면 우리도 금리가 올라갈 수 있다  

4. 요즘 분양시장에도 금리인하의 훈풍이 불 것이라는 얘기도 있어요
=분양시장에 참여하는 주력 계층이 바로 세입자들이나 젊은 층이다. 당연히 목돈이 없어 구매력이 취약하다. 그래서 대출을 안을 수 밖에 없다. 이런 점은 매매시장이나 같다. 그런데 요즘 분양시장에서는 중도금 무이자 이런게 사라졌다. 이자후불제나 이자를 제대로 내라고 하면 당연히 큰 목돈이 없는 세입자들은 대출에 의존한다. 대출이자가 낮아지면 당연히 부담이 줄어들고 청약시장이 더 활기를 띨 것이다. 아마도 하반기에 분양시장이 가장 인기를 끌 것이다.  

5. 이번 금리인하로 전세시장 불안이 더 가중될 것이라는 지적도 있어요?. 어떻게 될까요.
=원래 금리 인하는 일반 샐러리맨보다는 자산가계층에 영향을 많이 미친다. 하루하루 살아가는 사람에게 금리인하 한다고 월급이 늘어나지는 않는다. 하지만 자산가계층은 금리 인하는 곧 수익률 하락으로 받아들이기에 민감하게 반응하는 것이다. 그래서 집주인에게도 전세를 월세로 돌리고 싶은 생각이 들것이다. 이번 금리 인하는 주택의 월세화 경향에 기름을 붓는 꼴이 되 것이다. 싫어나 좋으나 월세화 시대가 성큼 다가올 수 밖에 없을 것 같다. 일부지역에서는 전체 임대차의 절반이 이미 전세로 넘어간 상황이다. 다만 하반기에는 전셋값 상승률이 상반기보다는 다소 낮을 것이다. 단기급등에 따른 피로감, 세입자의 집사기 등이 겹쳐 있기 때문이다.

6. 은퇴하신 분들은 당장 금리가 낮다보니 걱정이 많은 것 같아요. 그래서 수익형 부동산에 관심이 많은데요?
=수익형 부동산은 시중금리와 비교우위를 통해 투자여부를 결정하는 상품이다. 금리가 낮아지는 만큼 수익형 부동산의 몸값은 올라갈 것이다. 하지만 무턱대고 투자하는 것은 위험하다. 중개수수료나 공실비용 등을 감안하고 실제로 내가 어느 정도 수익이 되는지 따져야 한다. 그리고 대출이자를 포함하지 않는 순수한 내 돈으로 투자하는 것(자기자본수익률)을 고려해야 한다. 수익형 부동산에 무조건 투자해야 한다는 조급증은 가질 필요가 없다. 위험성도 클 수 있기 때문이다.분양형 호텔이나 상가 많이 광고하는 데, 가장 큰 문제는 3가지다. 우선 수익약정 기간 내에 수익을 약속한 업체가 부도가 나면 어떻게 할 것인가, 두 번째로 약정기간이 끝난 뒤에 수익을 제대로 낼 것인가, 그리고 나중에 팔고 싶어도 팔지 못할 수 있다는 점이다. 노후 대비의 출발은 원금을 지키는 것이다.  

7. 이번 금리 인하로 가계부채 늘어나서 나중에 부메랑이 되지 않을까 걱정인데요. 어떻게 해야할까요?
=사실상 낮은 금리는 자칫 시장에 헬륨가스를 주입시키는 효과가 있다. 낮은 금리는 인간 욕망을 훨씬 쉽게 달성할 수 있는 지렛대를 쓰고 싶은 욕구를 일으킨다. 이번 금리 인하로 부채가 더욱 늘어날 것이다. 사실상 지금 전세가격 급등은 낮은 전세대출 영향도 크다. 아직은 정부는 가계부채가 위험수위는 아니라고 하지만 더 위험해지지 않도록 체계적인 모니터링 시스템과 연착륙 대책이 함께 수립되어야 한다. 나중에 우리경제의 펀더멘털이나 금융기관, 가계의 건전성 위협하는 큰 부메랑이 될지 모른다. 앞으로 하우스푸어가 많이 양산될 텐데, 지금은 전세가격이 많이 오르면서 렌트푸어도 금리가 인상되면 사회문제가 될 것이다 좀 더 체계적이고 정교한 부채 연착륙 대책이 병행되어야 한다.집은 안전자산이 아니다. 언제든지 하락할 수 있는 위험자산이 될 수 있다는 것 인식할 필요하다.대출을 내더라도 집값의 30%이내이어야 한다. 안전한 투자가 필요하다. 최근에 정책금리가 2차례나 올랐다. 금리가 올라가면 시장이 다소 위축될 가능성이 있다. 하지만 집을 사는 것은 적어도 2-3년이 걸리는 중장기 상품이니 항상 조심해야 한다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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