일본 부동산은 우리의 미래일까

2015-05-30 | 작성자 박원갑 | 조회수 11,560 | 추천수 146

1. 오늘은 일본부동산 얘기를 해보죠. 우리가 일본을 떠올리면 연상되는 이미지는 뭐가 있을까. 국내에서 가장 많이 알려진 이미지는 인구 고령화부동산 거품 붕괴가 아닌가 싶다. 이런 이미지가 워낙 강하다보니 우리나라 부동산시장이 이웃의 일본 전철을 밟는 게 아니냐는 이른바 일본화(japanization)’에 대한 걱정이 많은 데 사실입니다.

=우리나라의 인구구조나 산업구조가 일본과 비슷한 측면이 있다는 점을 거론한다. 그 전망이 옳든 거르든 관계없이 우리나라 부동산을 바위덩어리처럼 짓누르고 있는 심리적인 밑바탕에는 바로 우리가 일본처럼 될지 모른다는 집단적 두려움이다. 신도시 몰락론에서 최근 젊은층의 전세 눌러앉기 현상까지 일본화의 유령이 한국 부동산시장을 떠돌고 있다. 하지만 과연 일본이 우리나라 부동산의 미래일까. 일본이라는 목표치를 정해놓고 우리는 따라간다는 식의 단순화의 함정에 빠질 수 있다는 생각도 든다.  

2. 최근 한 경제신문에 국책연구기관 KDI의 경고 고령화집값 붕괴, 2019년부터 본격화라는 제목의 기사가 나와서 화제가 되었어요? 그런데 KDI에서는 좀 과장됐다는 해명자료를 냈다구요?
=연구보고서의 분석에 대한 왜곡된 이해를 야기할 수 있다는 것이다. KDI가 물론 하락을 얘기하긴 했다. 그런데 명목가격이 아니라 실질가격이 하락한다는 것이다. 명목가격과 실질가격은 구분이 필요하다. 일반적으로 국민은행이나 감정원에서 집값이 얼마 올랐다고 발표하는 것은 명목가격이다. 하지만 실제로 가격이 올랐다는 것은 물가상승분을 빼야 제대로된 가격이 된다. 만약에 내가 아파트를 1억원짜리를 갖고 있다고 하면 10년이 지나도 1억원이라면 겉으로는 손해를 안봤을 수 있다. 하지만 실질적으로 물가를 감안하면 손해를 보는 것이다. 주택가격 추이 시뮬레이션에 따르면 한국의 실질주택가격은 2019년부터 추세적인 하락으로의 전환(연 평균 약 1%~-2%대의 상승률)을 보인다는 것이다. 그런데 명목주택가격은 2030년까지 연평균 0.4% 상승할 수 있는 것으로 분석이다.연구보고서의 분석에 따르면 한국의 인플레이션이 연 2.5%로 지속될 경우, 일본의 고령화 효과가 한국 주택시장에 본격적으로 나타날지라도 명목주택가격은 실질주택가격의 하락 추세와는 달리 상승할 수 있는 것으로 나타났다고 했다. 또 해당 기사의 붕괴라는 표현은 분석결과를 과장할 수 있으며, ‘추세적 하락 압력 가능성으로 해석되어야 할 것이다고 했다.  

3. 박전문위원은 어떻게 보시는 가요?
=주택가격은 물가를 포함한 명목 주택가격과 물가를 뺀 실질 주택가격으로 구분해서 판단해야 한다. 멀리 볼 때 우리경제가 성장하는 한, 명목 주택가격이 하락하기는 매우 어렵다. 주택연금이나 공유형 모기지론은 명목 주택가격이 적어도 오른다는 가정 하에 상품이 만들어져 있다. 명목 주택가격은 외부 쇼크나 공급 과잉으로 일시적으로 폭락이 올 수 있다. 하지만 경제가 성장하는 가운데 물가가 오르면 주택가격은 다시 평균회귀 현상으로 회복세를 보인다. 물가가 오르면 라면이나 운동화 값이 덩달아 오르는 것과 같은 맥락이다. 다만 명목 주택가격이 상승하더라도 물가를 따라잡지 못할 가능성이 있다. 실질 주택가격은 하락한다는 뜻이다. 가령 올해 주택가격은 1% 올랐는데 물가는 2% 올라 실질 주택가격은 1% 하락하는 방식(1-2%=-1%)이다. 요컨대 장기적으로 우리나라 주택시장은 명목가격은 오르지만 실질가격은 떨어지는 국면이 될 가능성이 클 것이다. 만약 주택시장이 대세 하락기라면 실질주택가격의 하락기로 받아들이는 게 합리적이지 않을까. 주택이 가격 상승을 노리는 재테크 상품으로서 메리트가 크지 않다는 것을 의미한다.

4. 그래도 일본이 우리를 20년 앞서간다는 얘기를 많이 하잖아요. 그래서 많이 들 걱정을 하구요.
=분명 고령화가 지나치게 빠르게 진행되고 있는 점은 경계를 해야 한다. 하지만 우리가 그대로 일본화된다는 것은 미래를 너무 암울하게 보는 것은 아닌가 하는 생각이 든다. 많은 나라에서 부동산 거품이 발생했지만 일본처럼 20년 이상 부동산가격 폭락은 물론 실물경제까지 20년 이상 침체의 늪에 빠진 나라는 없다. 핀란드, 스위스, 스웨덴 등 많은 나라에서 집값이 급락했지만 일본과는 달리 대부분 그 고통을 견뎌내고 다시 일어섰다. 미국도 서브프라임모기지 사태를 겪었지만 다시 일어섰고 회복이 되었다. 문제는 일반적으로 많은 사람들이 거품하면 파국을 의미하는 붕괴만 떠올리는 데 있다. 버블이 소멸하면 시장에 참여한 많은 사람들이 고통을 겪는다. 하지만 세상이 끝장나는 것처럼 종말론적 버블 붕괴론은 너무 단순하고 극단적이다.   

5. 일본처럼 될까하는 막연한 두려움이 많은 게 사실이죠. 그런데 어떤 시각을 가져야 할 균형이 잡힌 시각을 갖게될 까요?
=누구나 미래는 두렵다. 불안한 미래에 뭔가 붙잡고 싶은 게 인간들의 심리다. 잘못하면 공포 비즈니스로 악용되는 것이다. 대폭락이니 붕괴, 종말 같은 공포를 유발하는 예언서들이 잘 팔리는 것은 인간의 불안심리를 파고든 때문이다.강조하고 싶은 것은 일본 부동산의 극단적인 종말에 대한 맹목적인 믿음이나 공포를 경계하자는 것이다. 미래의 전망은 당위보다는 확률적이고 통계적인 사고가 미덕이다. 극단을 강요하는 시대에 중용의 미덕을 갖추기란 쉽지 않다. 그렇다고 하더라도 한쪽으로 쏠리기보다 여러 변수를 종합해서 객관과 균형의 관점을 유지하는 것은 중요하다. 그래야 시장을 제대로 보는 안목이 생긴다. 인구는 주택시장에서 매우 중요하다. 하지만 적어도 5년 이내에는 인구는 전체 변수중 하나의 변수에 불과할 지 모른다

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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