기업형 임대주택의 성공요건은

2015-01-15 | 작성자 박원갑 | 조회수 9,330 | 추천수 99

기업형 장기임대 관련에 대한 논란이 드세다. 정책의 효과와 앞으로 방향성에 대해 일문일답으로 풀어본다.  

1. 중산층 대상으로 하는 기업형 장기임대 주택이란 게 어떤건지 쉽게 설명해 주세요?

=정부가 기업형 임대사업자에게 공공부지나 한국토지주택공사(LH) 보유택지, 그린벨트 부지를싸게 제공하고 각종 세제혜택을 줘서 임대주택을 짓도록 하겠다. 임대기간은 8년으로 하고 임대료 상승률은 연 5%로 제한하는 것이다. 기업형 임대주택은 자주 이사를 가지 않고 안정적으로 거주할 수 있는 장점이 있지만 당장은 그렇게 싸지 않는 월세주택이다. 정부는 올해 기업형 임대리츠를 통해 최대 1만가구의 기업형 임대주택을 공급할 수 있을 것으로 본다  

2. 쉽게 말하면 고급 반전세? 그런데 사람들은 다달이 나가는 월세부담이 싫어서 전세를 선호하는 거잖아요. 그러다보니 전세물량은 딸리고, 전셋값이 자꾸 오르는 건데...이렇게 되면 정부가 전세시장 포기하고 월세전환으로 가는게 확실한 건가요?

=정부가 전세대출을 해주고 있는 것을 보면 전세시장을 완전히 포기한 것으로 보기는 어렵다. 다만 정부는 전세로 월세로 넘어가는 추세를 인정한다, 월세화 시대는 막을 수 없다고 생각하고 있는 것 같다. 어짜피 월세로 넘어갈 것이라면 이에 대해 준비를 하자는 쪽이다. 하지만 정부가 너무 빨리 월세화를 기정사실화하는 것은 아닌가 하는 지적도 있다. 지금 시장의 문제가 집이 모자라는 것도 아니고 그리고 월세는 초과공급인 상태고 오로지 전세가 모자라서 생기는 문제라면 전세공급을 더 늘리도록 하는 방법도 병행해야 하지 않느냐. 그래서 공공임대주택을 지을 때 월세주택만 짓지 말고 전세주택도 함께 지어보자, 전세로 임대하는 사람에게 세제혜택을 주자고 하는 것이다. 지금 정부가 할 수 있는 일은 10채 중 7채가 월세로 넘어간다면 월세전환주택이 4-5채로 줄여주는 것이 전세종말시대의 연착륙 방법일 수 있다.     

3. 돈 있는 중산층이 월세를 살라고 할까. 서민 전세난 심각한데 중산층을 대상으로 한 이유는 뭘까요?

=이번에 하는 기업형 임대주택은 임대료가 만만치 않아서 처음부터 서민용으로 보기는 힘들다. 서민용 임대주택은 공공임대주택에서 흡수를 하고 있고 주거비를 직접 보조하는 바우처제도를 올해부터 하고 있다. 중산층도 일종의 정부 임대시장 안정책의 범주에 들어간다고 보고 그 일환으로 나온 것이 기업형 임대주택이다.  

4. 아무리 중산층이라도 월세가 50만원, 100만원 넘어가면 부담인데, 자료를 보니까, 정부가 추산하는 기업형임대주택 월 임대료 예상치가 지방 40만원, 수도권 60만원, 서울 80만원 안팎으로 보고 있더군요...물론 보증금과 면적에 따라 달라지겠지만... 현실성 있다고 보십니까?

=그렇다. 관리비까지 감안하면 서울에서 살려면 100만원이 넘어설 것이다. 만만치 않은 금액이다. 가령 한달에 월급 300만원 받아서 얘 학원보내야지, 차 타고 다녀야지, 밥 사먹아야 지 해야 하는데 주거비로 100만원을 지불할 경우 부담이 될 수 밖에 없을 것이다. 그리고 다달이 100만원 가까이 내는 것은 금액 자체를 넘어 너무 부담스럽다. 월세 내는 훈련이 안돼 있는 우리나라 사람에게는 월세는 고혈을 짜서 온라인으로 부치는 것이라는 표현이 있을 정도로 고통스럽다. 보증금이 다소 높더라도 월세 비중을 낮추는 것이 필요하다.

5. 임대료 상한선 연 5% 뒀지만... 맨처음 얼마로 할 건지는 상한선이 없다면서요? (초기임대료 규제 없다는데) 이렇게 되면 어떤 문제가 발생할 수 있는 건가요?-임대료 상한선 연 5%면 예를 들어 보증금 1억에 월 100만원이면 1년 뒤 105만원이 되는 건가? 이 정도면 적정한 건가요?

=월세라도 전세시장과 거의 유사하게 움직이는 시장(아파트, 반 전세시장)에서는 인상률만 감안하면 세입자가 유리하다. 가령 월세라도 아파트 같은 데서는 전세가격이 오르면 덩달아 보증금이 올라가든지, 월세가 올라가든지 할 것이다. 하지만 오피스텔 같은 경우는 다를 것이다. 강남 테헤란로 같은데 불과 4-5년전네 1000만원 110만원 받던 월세가 요즘은 100만원,90만원으로 낮아진 곳이 많다. 공급이 과잉된데다 시중금리가 떨어지면서 나타난 것이다. 그런데 이번에 공급하는 기업형 임대주택이 일반적인 아파트 단지에 가까워서 인상률적인 측면에서 볼 때에는 메리트가 있는 것이 사실이다.  

6. 한편에선, “빚 내서 집 사라더니 이젠 월세로 가라는 거냐이런 비판도 나옵니다

=전세대책으로 지난해에는 세입자들이 전세, 전세로만 몰리니까 전세시장 부담을 덜기 위해 대출이자를 싸게 해주고 세금도 깎아줄 테니 집을 사라고 주택소유 장려책을 폈다. 기업형 월세주택으로 가라는 것도 특히 고가전세를 고집하는 중산층이 월세시장으로 이동하면 전세상승 압박이 줄어들지 않을까 하는 생각이다. 다 전세수요를 분산하기 위한 전략이다. 하지만 생각보다 쉽지는 않네요. 전세거주자들은 집값이 오를 것 같지 않으니 전세를 고집하고, 그렇다고 월세로 가려니 임대료가 비싸니 전세에 머물러 있으려는 현상들이 나타나고 있다.  

7. , 공공택지 지원, 취득세나 양도세 혜택 등 결국 대기업과 중산층에 특혜를 준다는 비판도 나오는데...서민들은 더 갈 곳이 없어지는 거 아닌가요?

=이번에 파격적인 대책을 내놓은 것은 기업들이 그동안 땅을 사서 아파트를 지어 팔고 나가려고 하지 오랫동안 임대운영을 하지 않으려고 하기 때문이다. 가령 임대기간이 끝나는 8년 뒤에 집값이 크게 떨어지면 어떻하나, 월세를 안내는 세입자를 퇴거조치를 해야 하는데 평판에 안좋은 영향을 미치는 것이 아니냐며 주저하고 있으니 기업들을 끌어들이기 위한 당근책이 없느냐고 생각한 것 같다. 이번에 내놓은 기업형 임대주택은 중산층용이고, 서민들은 위한 대책은 공공임대주택이 따로 있다. 올해 1만가구 늘려서 12만가구를 더 짓는다고 하니 반드시 기업형 임대주택을 짓는다고 서민들이 갈 곳 없다고 보기에는 논리적으로 다소 비약이 있을 수 있다.  

8. 기업형 장기임대가 정부 계획대로 주거안정성’ & ‘전세난 잡기두 마리 토끼를 다 잡으려면 어떤 조치가 더 필요하다고 보세요? (기업형임대 정착 조건 초기 월세 낮추고 일반월세와 다른 주거의 질 확보 등...)

=기업형 임대주택을 본질적으로 어느정도 돈이 있는 중산층 전세 세입자들을 끌어들이는 것이다. 중산층은 전세에 살고 있기에 이왕 갖고 있는 목돈을 보증금으로 지불하고 월세는 최소화하고 싶을 것이다. 반전세 형태를 원하는 것이다. 기업형 장기임대가 활성화가 되기 위해서는 수요자들이 자기 자금 사정에 맞게 탄력적으로 보증금과 월세 비율을 선택하는 것이 좋을 수 있다. 또 하는 주거 서비스이다. 별로 싸지 않은 기업형 월세 주택에 왜 들어가겠느냐, 5%못올린다는 것을 제외하고는 특별한 잇점이 없다. 주거서비스를 차별화해야 할 것이다. 가령 아침을 2000-3000만원에 먹을 수 있는 공동식당이나 헬스클럽장, 도서실, 탁구장, 여러 커뮤니티시설을 갖춰서 좀 비싸더라도 거주할 수 있는 메리트를 줘야 할 것이다  

9. 그나저나 당장 전세난이 문제... 전통적으론 겨울철이 부동산 비수기였는데, 올해는 연초부터 전셋값이 많이 오르고 있다고 그래요? 어떻습니까? (주택시장 동향)

/ 전세.월세값 얼마나 뛰고 있나

=전세가 한달 전에 비해 1000-2000만원 오른 곳이 많더라. 세입자들이 이사를 가지 않고 재계약을 통해 눌러앉다고 집주인은 그나마 전세매물을 월세로 돌리다보니 전세매물이 사라지고 있다. 전세종말이 빠른 속도로 진행중이다. 전세난이 장기화하다보니 세입자들이 일종의 학습효과로 3-4개월 전 미리 전세를 구해놓으려는 경향 때문에 예년보다 겨울방학, 봄 이사철이 빨리 시작되는 느낌이다. 세입자들이 전세트라우마를 앓고 있는 것이다.

/ 매매시장 동향은? 지난해 부동산 3법이 통과되면서 강남 재건축이 소폭 올랐다. 하지만 전체거래는 많지 않아서 오히려 줄어들고 있는 양상이다.

/ 앞으로 몇 년간 전세난은 좀 나아질까, 더욱 심해질까?

=올해 입주물량은 많지 않고, 이사수요가 많다는 짝수해이고, 전세의 월세화 현상도 가속화하고 있어서 전세난 문제는 쉽게 해결될 수 없다. 특히 서울은 올해 입주물량이 많지 않고 재건축 재개발 철거이주수요도 있어서 전세난이 다소 심해질 수 있다. 인천이나 경기,지방은 입주물량이 많아 심하지 않을 것으로 보인다

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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