분양가 상한제 폐지이후 파장은

2015-01-09 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,405 | 추천수 159

부동산 규제의 마지막 빗장인 부동산 3’(분양가 상한제 탄력 운용, 재건축 초과이익 환수제 유예, 재건축 조합원 복수분양 허용)이 드디어 국회를 통과했다. 부동산 3법은 과거 부동산 과열기에 시장을 안정시키기 위해 급히 도입한 응급처방적인 성격이 강했다. 이들 법은 침체된 현재의 부동산 시장 환경에 맞지 않는 만큼 합리적으로 완화하는 것은 필요했다. 그동안 시장에서는 부동산 거래 활성화의 전제조건으로 부동산 3법 국회 통과를 손꼽아왔던 게 사실이다. 이번에 진통 끝에 처리되면서 정책 불확실성 제거에 따른 심리적 안정 효과가 기대되는 것은 물론 시장에 부동산 경기 활성화의 신호를 전달한 것으로 풀이된다. 그러나 일반 매매시장 활기까지는 시간이 걸릴 것이다. 또 분양가 상승이라는 부메랑으로 이어질 수 있는 점은 경계해야 할 것으로 보인다.

부동산 3법 통과에 따라 시장에 미치는 파장을 분석해보자.

우선 최대의 관심사였던 분양가 상한제는 공공택지는 현행대로 유지하고 재개발과 재건축 개발지 같은 민간택지에 대해서는 탄력적용하기로 했다. 민간택지 분양가 상한제가가 7년만에 사실상 폐지된 것이다. 분양가 상한제가 폐지되면 재건축과 재개발구역은 사업성이 좋아져 개발에 탄력을 받을 것으로 보인다. 실제로 국토교통부가 재건축 사업장 4곳에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 폐지 시 조합원 부담금은 평균 9.7% 감소할 것으로 전망했다. 조합원들이 일반 분양가 인상을 통해 자신의 부담금 낮출 수 있을 것이기 때문이다. 장기간 침체돼 있는 뉴타운과 재개발 사업장 역시 출구전략 수립이 원활해질 것으로 보인다. 도심에 초고층 아파트, 상가, 오피스 등을 함께 개발하는 복합용도개발(MXD)도 활기를 띠고 아파트 고품질 경쟁이 가능해지는 긍정적인 효과가 많다. 다만 민간택지 분양가 상한제 폐지 법안은 20154월쯤 시행될 것으로 보여 그 이전까지는 분양 공백이 불가피해보인다.

그리고 재건축 초과이익 환수제를 2017년까지 3년 유예하면서 재건축 조합 입장에서 시간을 벌 수 있게 됐다. 환수제를 피하기 위해 무리한 추진으로 생기는 분쟁을 막을 수 있다. 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 여러 채를 갖고 있어도 가구당 1채만 분양받을 수 있게 된 조항을 바꿔 3채까지 주기로 한 점도 재건축 시장에 긍정적인 요인이다. 다만 강남 재건축 단지에 2채 이상 보유한 조합원이 1~2%로 많지는 않아 미치는 영향은 제한적이다.

부동산 3법은 집중 수혜대상이 강남을 중심으로 하는 재건축 시장이다. 따라서 일반 주택 매매시장에는 심리적인 영향이외에는 직접적인 연관성이 없다. 일반 매매시장에 미치는 영향이 크지는 않을 것이라는 얘기다. 다만 이런 시나리오는 가능하다. 분양가 상승으로 소비자들이 기존 아파트로 눈길을 돌릴 경우다. 이른바 분양가 상한제 폐지에 따른 후폭풍이다. 최근 들어 소득증가로 새 아파트에 대한 선호가 높아지고 있는 데다 20153월 청약규제 대폭 완화로 분양여건이 좋아 건설업체들이 인기지역을 중심으로 분양가를 올릴 가능성이 높다. 최근 분양시장 열풍으로 2014년에 전국 아파트 분양가가 12.9%, 서울은 17.7% 각각 상승한 것으로 조사(닥터아파트)됐다. 주택 수요자들이 분양가가 계속 해서 올라갈 경우 비싼 새 아파트보다는 헌 아파트를 사는 게 유리하게 판단할 수 있다. 가뜩이나 전세난에 쫒기는 세입자들 사이에서 이런 인식을 갖는다면 주택 거래가 늘어날 가능성이 있다. 다만 이런 인식이 확산되기에는 시간이 다소 걸릴 것으로 예상된다.

분양가 상한제 폐지는 건설업체나 재건축 조합원 입장에서는 이득이지만 일반 소비자에게는 그렇지 않을 수도 있다. 더 비싸게 아파트 상품을 구매해야 할 가능성이 높기 때문이다. 쉬운 일은 아니지만, 경기활성화를 위해 분양가 상한제를 폐지하더라도 무주택 서민의 내집마련의 꿈이 이뤄질 수 있도록 정책적 배려는 잊지 말아야 할 것이다

 

 

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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