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부동산 3법 처리 의미와 전망

2014-12-25 | 작성자 박원갑 | 조회수 10,450 | 추천수 113

부동산시장의 마지막 남은 빗장이라고 불리는 부동산 3이 통과됐다. 부동산 거래가 활성화될 것이라는 기대감이 커지고 있지만 효과가 미흡할것이라는 지적도 많다. 일문일답으로 풀어본다.

##[질문1] 여야가 그동안 국회에 계류 중이던 이른바 부동산 3법을 처리했는데, 주요 내용이 뭡니까?

=일단 우선 분양가상한제를 공공택지엔 그대로 적용하고, 민간택지에는 사실상 폐지키로 합의했다. 민간이 짓는 주택에는 기본적으로 분양가상한제를 적용하지 않고, 국토교통부 장관이 투기와 집값 폭등이 일어날 우려가 있다고 지정한 곳에만 적용한다는 것이다. 원래 올해 말까지 적용이 유예됐던 재건축 초과이익환수제는 2017년까지 3년 동안 유예기간을 연장키로 했다.이 제도는 아파트를 재건축해서 얻은 이익이 가구당 3000만원을 넘었을 때, 넘는 금액의 50% 이내에서 국가와 지방자치단체가 환수하는 제도다. 마지막으로 서울 강남 등 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 보유 주택 수에 상관없이 1채만 분양받을 수 있게 한 법 조항을 바꿔 3채까지 분양받을 수 있게 했다.

##[질문2] 부동산 3법이 통과된 것은 늦게나마 다행이지만, 이번에도 서울 강남권 등 재건축, 재개발이 몰려있거나 수요가 많은 지역에 혜택이 집중된다는 지적이 있습니다. 어떻게 생각하십니까?

=결과적으로 부동산3법이 사실상 재건축이 가장 많이 해당되기 때문에 재건축이 가장 많은 강남이 혜택을 받는 것는 것이다. 그래서 또 강남이냐는 지적이 나온다.국토교통부가 재건축 사업장 4곳에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 폐지 시 조합원 부담금은 평균 9.7% 감소할 것으로 전망되고 있다. 조합원들은 일반 분양가 인상을 통해 자신의 부담금 낮출 수 있음. 미래의 부담금 경감되는 만큼 이득을 보는 것이다.국토부는 재건축 초과이익 환수제 2017년까지 제도 유예로 재건축 구역에 4만가구가 환수제를 면할 것으로 내다봤다. 서울 시내 총 25043가구가 유예 혜택을 받을 전망이다. 조합입장에서는 굳이 서둘러 관리처분계획인가를 받지 않아도 되어 시간을 벌 수 있게 됐으며 무리한 추진으로 인한 분쟁 등을 피할 수 있게 된다.  

##[질문3] 지난 9월에 9·1 부동산 대책이 나온 뒤에 10월에 부동산 거래가 반짝 늘었었는데, 최근 다시 매매 건수가 줄고 있습니다. 부동산 3법이 매매 활성화로 연결될까요?

=주로 재건축에 초점을 맞추고 있기 때문에 전체부동산시장이 활기를 찾기에는 이른 것 같다. 일단 강남 재건축은 반짝 상승을 할 것으로 보인다. 부동산 중개업소에 물어보니 개포동 같은 곳에서는 급매물이 팔리면서 이틀 사이에 1000만원 정도 올랐다. 지금이 비수기이기 때문에 반응이 크지 않은 것 같다. 이번 상한제 페지로 재개발, 뉴타운은 사업성이 좋아져 출구전략이 좀 더 쉬워질 수 있다.다만 이런 시나리오는 가능하다. 주택 수요자들이 분양가가 계속 해서 올라갈 경우 비싼 새 아파트보다는 헌 아파트를 사는 게 유리하게 판단할 수 있다.‘분양가 상한제 폐지= 일반 주택 거래활성화로 이어지기에는 논리적 연결고리가 약한 상황이다. 이런 인식이 확산되기에는 시간이 다소 걸릴 것으로 예상된다.  

##[질문4] 가장 관심이 컸고 건설업계가 꾸준히 요구했던 부분이 분양가 상한제 폐지였습니다. 민간 택지에서는 사실상 폐지되는데, 새 아파트 분양가가 올라가면 집값이 전반적으로 올라가고, 서민들 내집 마련 더 어려워지는 것 아닌가요?

=최근 들어 소득증가로 새 아파트에 대한 선호가 높아지고 있는 데다 내년 3월 청약규제 대폭 완화로 분양여건이 좋아 건설업체들이 분양가를 올릴 가능성이 높다. 실제로 서울지역 아파트 분양가는 올들어 17.7%상승한 것으로 조사(닥터아파트)된다. 사실 서민들의 평생 꿈이 싸게 집장만하는 것일 수 있는데, 상한제를 폐지하더라도 서민들의 이런 꿈을 이룰 수 있는 장치를 만들어야 한다.   

##[질문5] 집값이 올라가면 덩달아 전셋값도 더 오르는 것 아닌가 걱정입니다.

=매매가격이 올라가면 장기적으로는 전셋값도 올라가는 것이 맞다. 전셋값은 장기적으로 집값에 수렴하기 마련이다. 주택가격을 책정하는 내부 매커니즘 측면에서 그렇다. 다만 분양가 상한제 폐지로 공급이 늘어난다면 전세가격 상승이 제한적일 수 있다. 그런 측면에서 한쪽만 보기에는 어려운 측면은 있는 것 같다

##[질문6] 이번에 여야가 부동산 3법 통과 합의하면서 임대차 분쟁조정위원회를 설치하고 전월세 전환율을 6%까지 낮추기로 했는데 어떻게 평가하십니까?

=국회가 관련 법을 개정해 내년 2월쯤 새로 만들기로 한 주택임대차분쟁조정위원회는 적정 임대료 산정 및 조사기능을 갖는다. 임대료 강제 조정 등의 권한은 없는 단순 상담창구로 전락할 가능성이 높은 게 현실이다. 서울시 등 각 지방자치단체에서 운영하고 있는 전월세 보증금 지원센터와 어떤 방식으로 차별화하느냐도 정치권이 풀어야 할 숙제다. 사적인 일에 지나치게 정부가 개입할 경우 사유재산 침해 논란과 집주인들의 반발에 따른 임대차 거부 사태도 촉발할 수 있다.이와 관련해 전문가들은 영국처럼 사회적 합의에 의한 강력한 법적 권한을 부여하지 않는 한 이 위원회의 실효성을 담보할 수 없다고 주장한다.전월세 전환율이 현재 법적으로 연 8%인데, 사실상 이것을 2%포인트 낮추는 것이다. 하지만 월세를 올리지 않고 전세보증금을 올려버리면 되기 때문에 실효성은 크지 않을 것으로 보인다 

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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