2015년 시장 미리 보기

2014-12-12 | 작성자 박원갑 | 조회수 10,869 | 추천수 109

올 해 부동산 시장의 특징을 꼽으라면...주택 분양시장이 굉장히 뜨겁다는 겁니다.너도 나도 청약에 나서면서 청약광풍마저 불고 있는데요..반면에 또다른 주택 시장인 매매 시장은 찬바람이 불고 있습니다. 이런 현상이 왜 나타나고, 어떻게 바라봐야할지 알아봅시다.  

1. 최근에 보면 청약 경쟁률 100:1은 이제 예사가 돼버렸습니다.사람들이 왜 이렇게 모델하우스에만 몰리는 겁니까?=3가지로 정리할 수 있다. 첫째 주거 트렌드 변화로서 새 아파트 편식현상을 꼽을 수 있다. 소비자들은 이왕 집을 장만하면 새집을 구하려는 경향이 강하다. 소득 수준 향상으로 주거공간 소비의 기대수준이 올라간 때문이다. 과거 1인당 국민소득 5000달러에 지어놓은 헌 아파트3만 달러 시대를 사는 사람들에게 기대를 충족시키지 못하고 있는 것이다. 이러다보니 공간구조와 마감재, 편의시설을 혁신한 새 아파트를 선호하는 것이다.

둘째, 셋째, 청약규제 완화도 한몫하고 있다. 전매제한 규정이 대폭 완화된데다, 재당첨 제한 조항도 없어 계약을 하지 않아도 불이익이 없다. 요즘 같은 불황에 분양시장이라는 황금어장에 그물을 던지지 않는 게 오히려 이상하다. 위험과 수익이 서로 비례관계라는 투자의 일반원칙이다. 높은 수익을 올리려면 그만큼 많은 위험을 부담해야 한다. 하지만 분양시장 만큼은 위험은 거의 없고 수익만 높은 시장처럼 인식되다보니 청약광풍이 나타난다. 위례신도시 같은 곳에서는 로또 사듯이 청약했다다는 청약자들의 얘기가 나온다.

셋째, 미래가 불확실하다보니 당장 입주해서 주거의 효용을 누릴 수 있는 새 아파트도 한 경향이다. 시장이 좋을 때는 재건축 아파트가 꿩먹고 알먹는 투자방식이었지만 요즘은 그렇지 않다보니 분양시장을 선호하는 것이다.

 

2. 부동산시장이 호황이었던 2000년대만 해도 분양시장과 기존 주택시장은 한 쪽이 뜨면 다른 한 쪽도 같이 뜨는...상생하는 구조였던 거 같은데..하지만 지금은 두 시장이 철저하게 분리되는 거 같습니다...왜 이런 현상이 나타나는 겁니까?

=시장의 착시 현상이 나타난다. 주택시장이 실수요 중심으로 바뀐 점이 한 요인이다. 신규분양으로 수요가 쏠리면 그것은 기존 주택시장으로 가야할 수요가 단순 이동한 것이기 때문이다. 신규분양이 활기를 띠면 기존 주택시장은 크게 활기를 띠지 못하고 오히려 위축되는 구축효과가 나타날 수 있다. 주택시장이 실수요로 재편된 상황에서 부동산시장이 호황세를 보였던 2000년대 만하더라도 분양시장과 기존 주택시장은 상생하는 구조였다. 하지만 지금은 두 시장이 철저하게 분리되는 각개전투 시장이 되었다. 그리고 분양시장은 거래비용이나 큰 위험 없이 이익을 얻을 수 있는 반면 기존 아파트 매매시장은 거래비용은 많이 들고 위험도 크다보니 따로 노는 시장이 되었다

3. 분양권 시장만 활발하게 되면 사려는 사람은 없고,,공급만 과잉되는 거 아닙니까? 이렇게 되면 분양가가 높아지고 결국엔 실제로 집을 사려는 사람들은 피해를 볼 거 같은데요?

=분양시장이 호황세를 보이면서 건설업체들은 앞다투어 밀어내기에 나서고 있다. 건설산업연구원에 따르면 2014년 아파트를 비롯한 주택 인허가 물량은 48만여가구로 연초 예상 물량에 비해 10만가구가량 늘어날 전망이다. 2014년 정부의 전국 주택인허가 목표 물량은 374000가구다. 정부는 크게 줄어든 주택수요 등을 시장 상황을 감안해 장기주택공급계획을 세웠지만 전망은 크게 빗나간 것이다. 그런데 분양시장이 호조를 보이자 건설업체들이 분양가를 슬슬 올리고 있다. 닥터아파트에 따르면 2014년 서울지역 아파트 평균 분양가격은 3.32164만원으로 2013(1839만원)보다 325만원(17.7%)이나 올렸다. 분양시장 열풍으로 단기적으로 건설업체들만 배를 불리는 꼴이다. 분양가가 올라가는 만큼 소비자들의 잉여는 줄어들 수 밖에 없다. 물론 건설업체들도 분양가를 계속 올렸다가는 언젠가는 미분양 부메랑을 맞을 수 있다. 영원한 승자는 없기 때문이다.

4. 내년에는 그럼 어떨 거라고 보세요? 올 해처럼 분양권 시장만 잘 나가고, 매매 시장은 침체라고 보세요? 아니면 다른 모습을 띌 거 같은세요?

=내년엔 더 심해질 거 같다. 더욱이 요즘 수도권에서는 청약 1순위가 대거 탄생하기 전에 미리 청약하려는 사람들이 많은 것 같다. 실제로 20153월부터는 서울·수도권 거주자가 주택청약통장에 가입한 지 1년이 지나면 청약 1순위 자격을 얻게 된다. 지금은 가입한지 2년이 지나야 1순위가 될 수 있었다. 또 청약통장 가입 때 청약할 수 있는 주택 면적을 정한 청약예금과 청약부금도 앞으로는 예치금액보다 작은 주택은 자유롭게 청약할 수 있게 된다. 예치금보다 큰 주택도 예치금만 더 내면 곧바로 청약이 가능하다. 그동안은 주택 규모를 변경하려면 가입 2년이 지나야 했었다. 이 같은 주택청약 개편 내용을 담은 주택공급에 관한 규칙개정안이 시행되면 신규 분양 청약 경쟁이 더 치열해질 전망이다.

5. 그러면 뭘 좀 어떻게 해봐야 됩니까? 방법이 있긴 한 걸까요?

=때문에 민영주택 재당첨 제한 도입을 검토해야 하는 게 아니냐는 지적도 나온다. 정부는 2012925일 민영주택 재당첨 제한을 투기과열지구가 아닌 곳에 대해 폐지했다. 하지만 정부는 재당첨 제한 제도 부활은 분양시장에 미치는 역기능이 너무 크다는 이유로 주저하고 있는 상황이다. 정부 관계자는 기존 매매시장과 분양시장 간의 괴리가 큰 것은 사실로 다만 현재로서는 투기적 수요에 대응하는 카드 정도로 갖고 있다고 한다. 또 하나 분양수요가 기존 매매수요로 연결될 수 있는 연결고리를 만들어야 하지 않느냐는 것이다. 각종 규제완화책등이 될 수 있을 것이다.

6. 올 해 분양시장에서 최고 관심사가 위례 신도시였는데요...청약 경쟁률도 엄청 높았고..프리미엄에 웃돈까지 붙어서 거래가 되고..전국에 있는 떴다방들도 모여들 정도로 인기였는데..최근 들어서는 분양권 가격이 많이 떨어졌다고 하더라구요...이건 어떻게 봐야됩니까? 왜 그런 거에요?

=최고 수억원을 호가하던 분양권 웃돈이 많이 떨어졌다. 일부에서는 절반까지 떨어졌다고 하는데 그 정도는 아닌 것으로 보인다. 고점에 비해 적게는 2000만원, 많게는 4000-5000만원 정도 떨어졌다고 한다. 이렇게 웃돈이 떨어진 것은 정부당국의 집중적인 세무조사나 단속이 영향을 준 것으로 보인다. 매수세가 위축되다보니 결국 살 사람이 없고 급히 팔 사람들은 싸게 내놓다보니 가격이 떨어지는 것이다. 최근 러시아발 금융위기 같은 점도 일부 심리적으로 영향을 미친 것이다. 분양권 시장은 사실 변동성이 크기 때문에 굳이 서둘러 매입하기보다는 시간을 두고 사는 것이 좋을 것이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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