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연말 부동산시장 어디로 가나

2014-12-05 | 작성자 박원갑 | 조회수 15,633 | 추천수 153

서울 강남권의 주요 재건축 아파트 가격이 최경환 경제팀의 규제완화 시행 이전 시세로 가격이 떨어졌습니다. 새 경제팀의 규제완화 정책이 약발이 다한게 아니냐는 분석이 나오고 있는데요. 부동산 시장 동향 짚어봅니다

 1. 강남 재건축 아파트 가격이 급락했다고 하는데...얼마나 떨어진 겁니까?

=전반적으로 강남재건축 아파트는 한달 보름전 9월 중순이 피크였다. 지역에 따라 다르지만 개포주공, 잠실주공, 둔촌주공 아파트는 2000-7000만원 정도 떨어진 것 같다. 과거에는 이 정도 떨어지면 매수세가 붙었다. 하지만 요즘은 가격이 떨어져도 매수세가 거의 없어 부동산 투자심리가 얼어붙어있다는 것을 보여준다. 분양가 상한제 등 이른바 부동산 3의 국회 통과가 지연돼 시장 분위기가 악화됐다는 지적이 나온다

-재건축 아파트 외에 주택 매매 시세와 거래 분위기는 어떻습니까?

=매매 시세는 하락세는 보이지 않고 보합세 수준이라고 본다. 하지만 거래가 거의 끊기고 있는 상황이다. 서울시 아파트 거래량은 지난 101883건에 달했지만 지난달에는 8521건으로 줄어들었다. 최근 들어서는 거래가 거의 거의 없다고 한다. 부동산시장이 겨울 한파만큼 얼어붙어 있는 상황이다.  

  2. 부동산 시장에서 최경환 경제팀의 규제완화 정책 효과가 이렇게 몇 달 만에 사라져버린 원인은 뭐라고 보십니까?

=두 가지로 꼽을 수 있다. 먼저 집값 상승에 대한 기대감이 크지 않다는 점이다. 집을 사기보다는 세입자들이 재계약을 하면서 눌러앉는 모습이 나타난다. 두 번째, 그나마 있던 주택수요가 기존 매매시장으로 가지 않고 분양시장으로 이동한 것을 꼽을 수 있다. 이왕 집을 장만하려면 헌집보다 새집으로 장만하려는 것이다. 이런 새 아파트 선호현상에서 사람들이 중개업소로 가기보다는 모델하우스로 몰려가고 있는 것이다. 분양시장은 뜨겁지만 매매시장은 얼어붙어 있는 양극화 현상이 나타나고 있는 것이다

3. 강남권 재건축 아파트를 주택시장의 바로미터로 본다고 하던데요.그렇다면 앞으로 서울 다른 지역과 수도권 아파트 가격도 하락세를 보일 가능성이 높다고 볼 수 있습니까?

=당분간은 그럴 가능성이 있다. 재건축 아파트는 시장을 이끌어가는 선행성을 띠고 있다. 마침 시장은 이미 비수기로 접어들어서 집을 사려는 수요가 많지 않다. 하지만 깡통전세에 대한 두려움 때문에 집을 사려는 수요가 그나마 남아있어서 크게 떨어지지는 않을 것이다. 전반적으로 내년 1-2월 학군수요가 움직이기 전까지는 지금과 같은 거래량이 줄고 가격도 약보합세를 보일 것이다.  

4. 최경환 부총리가 이틀 전 부동산 3법이 정기국회에서 반드시 통과돼야 한다고 밝혔는데요. 부동산 3이라는 건 어떤 겁니까?

=분양가 상한제를 탄력적용하는 것, 재건축 초과이익환수제 폐지, 주택 보유 수만큼 재건축 주택 분양 허용을 말한다. 대부분 재건축과 관련돼 있다. 이 때문에 야당에서는 혹시나 강남만 혜택을 받는 것이 아닌가 서민들이 내집마련이 더 어려워지는 게 아닌가하는 걱정 때문에 폐지를 반대하는 것이다.

 -부동산 3법이 통과되면 부동산 시장이 다시 활성화될 수 있을까요? 어떻게 전망하십니까?

=일부에서는 부동산 3법이 통과되면 부동산시장이 다시 살아날 것으로 본다. 일부에서는 부동산 침체의 원인을 3법으로 몰고 있는 분위기다. 하지만 그렇지 않다. 지금 시장이 침체된 것은 인구구조적으로 고령화 영향으로 집을 사려는 사람들이 많지 않고 집값 상승 기대심리가 크지 않기 때문이다. 부동산 3법이 통과된다고 해서 재건축시장에는 영향을 줄 수 있지만 전체 시장에는 영향이 제한적이다. 최근 DTI, LTV 규제완화, 재건축 규제라는 온갖 군불때기를 했지만 반짝 경기에 그쳤는데 과연 3법이 바뀐다고 부동산시장의 판도가 달라지겠느냐. 그렇게 보지는 않는다.  

5. 전세 얘기도 좀 해보죠. 가장 저렴한 주택으로 분류되는 연립주택의 전국 평균 전셋값이 1억원을 돌파했다고 하던데, 어떤 의미를 지닌다고 보십니까?

=두가지다. 아파트 전셋값이 계속 상승하면서 아파트에서 밀려난 전세 난민들이 상대적으로 저렴한 연립주택으로 밀려나고 있다는 것을 꼽을 수 있다. 서민들이 훨씬 전세난의 직격탄을 맞고 있다는 것이다. 또 하나는 전세수요는 많은데, 공급이 얼마 되지 않기 때문에 연립주택 전세가격이 급등하고 있는 것이다. 사실상 연립주택은 상대적으로 저가소형주택이다. 저가소형주택은 세입자에게 돌려줘야 할 보증금이 얼마되지 않기 때문에 집주인들이 빠른 속도로 전세를 월세로 돌리면서 전세품귀현상이 심각한 상황이다. 월세화의 후폭풍으로 전세난이 심해지고 있는 것이다.  

6. 전세에서 월세로 전환되는 추세도, 다가구 주택이나 저가 아파트 등에 집중되고 있고 월세가 전세 비중을 이미 추월했을 거라는 분석도 있던데요. 박 위원께서는 어떻게 진단하십니까?

-사실상 민간에서 전세를 월세로 바꾸는 것은 막을 길이 쉽지 않다. 금리가 너무 낮아지면서 전세가 소멸하고 월세로 대체되는 대세흐름을 막기는 어렵다. 문제는 이런 월세화시대가 너무 빨리 우리 앞에 닥쳤다는 것이다. 우리는 아무런 준비를 하지 못하고 있다. 월세화 시대를 맞이하려면 공공복지 시스템을 더 갖춰야 한다. 한달에 월급 300만원을 받아다가 월세 100만원내고 자녀 사교육비 내고 생활비하고 나면 가계부는 계속 적자다. 그래서 월세화 속도를 늦추자는 것이다. 중산층이야 자신들이 모아놓은 월급으로 전세난의 파고를 넘을 수 있겠지만 서민층은 무방비한 상태이다. 그래서 주거안정의 보호막을 씌워야 사회가 지속적인 안정과 발전이 가능한 것이다.

  7. 싼 전세는 구하기 힘들고, 월세살이의 부담이 커지는 현 상황에서 서민들의 주거 안정을 위해 가장 필요한 대책은 뭐라고 보십니까?

=그러기 위해서는 정부가 일정한 정도의 월세를 공급해야 한다. 아파트는 너무 비싸니 도심에 작은 다세대나 다가구를 매입해서 싸게 저소득층에게 임대를 하는 것이 필요하다. 전세난과 거주불안을 완화시키기 위해서 전세금 상한제나 임대차 기간 2년에서 3년으로 연장하자는 주장도 있는데. 위험하다. 전세는 그 자체가 불안한 사금융 시스템이다. 전세를 공급하는 집주인에게 불이익을 주는 것보다는 전세를 더 내놓도록 가급적 인센티브를 주는 방향으로 가야 한다

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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