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부동산시장 회복세는 계속될까

2014-08-12 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,885 | 추천수 129

최근 부동산시장 흐름을 진단하고 앞으로 동향을 점검하겠습니다. 부동산시장이 정말 살아나는 걸까요. 그리고 언제까지 지속이 될까요?

1. 7.24 부동산대책 발표 이후, 부동산시장이 회복세로 돌아섰다는 평가가 많은데,정말 최근 분위기가 바뀌었습니까?
=부동산시장 분위기는 확실히 달라졌다. 거래량은 늘어나고 가격도 강보합세를 보이고 있어 전반적으로 부동산시장은 온기가 모처럼 돌고 있다. 지방보다는 수도권이 정부 대책으로 더 민감하게 반응하고 있는 것 같다. 서울시 부동산정보광장 통계를 보면 이달 18일까지 서울지역 아파트 거래량은 3174건이다. 8.15광복절이나 휴일을 감안하면 보름 정도 통계인데 상당한 거래량이다. 최근 4년치 8월 한달 평균 거래량 3143건을 넘어섰다.이런 추세라면 이달 거래량은 예년 4년 평균의 2배 정도는 넘을 것으로 보인다.

2. 그기에다, 지난 주에는, 금리인하까지 단행됐는데요. 효과는 어떻게 보세요?
=금리와 부동산 가격은 반비례 관계다. 금리가 낮아진다는 것은 금융비용이 줄어든 다는 것이고 곧 투자수익률이 올라간다는 것을 의미한다. 따라서 금리가 낮아지면 부동산 시장에서는 활성화 요인으로 작용한다. 다만 시장별로 온도 차이는 있을 것이다. 금리인하의 효과는 부동산을 투자할 때 지렛대효과를 가장 많이 쓰는 곳, 투자수요가 가장 많은 곳에 영향이 미칠 것으로 보인다. 재건축 아파트 등이 가장 많은 영향을 미칠 것이다. 예금상품과 상대적 비교를 통해 투자여부를 결정하는 상가 등 수익형 부동산에도 비교우위가 높아질 것이다. 하지만 대출을 거의 쓰지 않는 토지 등에는 영향이 많지 않을 것이다.

3.대출규제 완화나 기준금리 인하 모두, 예비 주택구입자들을 위한 돈줄 풀기가 목적이었는데요. 여기서 후속 조치들이 나온다면, 어디에 방향이 맞춰질까요?
=현재로 거론되고 있는 것은 재건축 규제완화와 다주택자에 불리한 청약규제 완화, 공급조절 등에 초첨을 맞출 것으로 예상된다. 국토부에서도 18일 별도의 부동산 종합대책은 검토한 바 없다는 공식 해명자료를 냈다. 하지만 이런 얘기는 했다. 새 경제팀 경제정책방향에서 발표된 재건축,재개발 등 재정비 규제 합리화와 청약제도 개선과 관련된 후속조치를 준비하고 있다는 것이다. 정부는 추석이후에도 계속적으로 부동산시장을 살리겠다는 신호를 계속 보낼 것으로 보인다. 일부 언론에서 나온 부동산종합대책 설은 좀 과대포장된 느낌이 들지만 전체적으로는 부동산거래 활성화대책이 추가적으로 나올 것이다.

4. 현재, 더 완화하거나, 폐지하자는 논의가 되고 있는 부동산규제들이 있습니까?
=수도권 재건축·재개발 규제완화이다. 국토교통부는 지난 7월 관계 부처 합동으로 발표한 “새경제팀의 경제정책방향”에서 ‘재건축 주택건설 소형의무 규정의 완화’를 검토하기로 했다.(서울과 수도권 과밀억제권역에서 재건축 할 때 85㎡ 이하 주택은 전체의 60% 이상을 공급하고, 연면적 대비 50% 이상이 되도록 제한하는 현행 규제를 폐지하거나 완화한다는 것이다) 요즘 굳이 중대형이 인기가 없는데 굳이 중소형을 더 짓도록 강제할 필요가 없다. 조합에서 알아서 하도록 자율권을 주겠다는 취지다.
또 유주택자라도 실수요일 경우 민간건설이 짓는 새 아파트 청약때 불이익을 덜 받도록 청약가점제가 축소된다. 주택수에 따른 감점항목이 폐지될 예정이다. 현재 무주택자의 민영주택 당첨 확률을 높이기 위해 민영주택을 청약할 때 2주택자는 10점, 3주택자는 15점이 감점된다. 하지만 유주택자의 경우 가점 항목인 무주택기간에서 0점을 받고 있는 데 주택수에 따라 추가로 감점을 하는 건 과하다는 지적이 제기 돼 왔다.
주택공급을 조절하기 위한 방안들도 나올 것으로 보인다. 주택수요가 크게 줄어든 상황에서 공급을 줄이지 않는다면 시장 회복은 요원하다는 지적에 따른 것이다.

4-1.‘재건축 초과이익 환수제’ 폐지문제도 지금 핫이슈 아닌가요?
=오래된 이슈다. 이 제도는 아파트 재건축사업으로 오른 집값의 일부를 부담금으로 걷는 것으로, 그동안 정부는 주택시장 활황기에 도입된 낡은 규제라며 폐지할 것임을 거듭 밝혀 왔다. 2012년 말부터 올해까지는 한시적으로 부담금 징수가 유예되고 있지만 여·야가 연내 폐지에 합의하지 않으면 내년부터 제도가 다시 부활한다. 일부 언론에서는 여당이 오는 2016년 말까지 2년간 부담금 부과를 유예하는 방안을 추진한다고 밝혔는데 가능성이 높다.

5.청약규제를 대폭적으로 완화하면 분양시장은 더 뜨거워질 텐데...기존 매매시장 활성화 정책과는 배치되는 것 아닌가요?
=전반적으로 분양시장이든 매매시장이든 거래 규제를 완화하는 방향성은 옳다고 본다. 과거 과열기에 도입되었던 규제는 현 상황에 맞게끔 재조정 하는 것이 필요하다. 그런데 지금 청약시장 열기가 과거보다 뜨겁다. 새 아파트 편식현상이 심하다. 분양을 하면 소형들은 거의 잘 된다. 그런데 청약규제를 풀어 분양시장이 더 달아오르게 되면 건설업체 입장에서는 수요를 과다계상을 할 가능성이 있다. 지금 주택수요는 과거처럼 가수요가 없다. 실수요만 있는 것이다. 분양시장에 사람들이 몰리면 없던 게 더 생긴 것이 아니라 기존 매매시장에서 이동한 수요이다. 분양시장 활성화만큼 기존 매매시장은 위축될 게 뻔하다. 기존 매매시장 활성화는 요원한 것이다. 주택경기 활성화와 부동산거래활성화는 다른 얘기다. 시장을 살리기 위해서는 공급을 줄이는 게 필요다고 보고 공급조절책을 내놓겠다고 하는데 청약규제 완화는 다소 엇박자다. 규제완화를 하더라도 청약규제 완화는 최소화하는 것이 좋을 것 같다.

6.모든 얘기들. 결국은 국회통과 돼야 가능한 얘기인거죠?
=재건축 초과이익 환수제를 제외한 나머지들은 국회 통과절차를 밟지 않아도 된다. 시행에는 큰 문제가 없다. 재건축 소형의무규정은 '도시 및 주거환경정비법'(이하 도정법) 시행령개정이다. 대통령 령이다. 정부가 의지만 갖고 있으면 개정이 가능한 것이다.

7.말씀하신 제도 손질이 이뤄져서 완결된 대책으로 다시 나온다 했을 때,시장에 어떤 효과를 줄 수 있을까요? 추석 이후, 부동산 시장의 향배.. 어떻게 내다보십니까.
=주택시장은 연말까지는 활성화될 것으로 보인다. 그동안 재건축시장이 좀 올랐지만 아직 실수요자들은 움직이지 않고 있다. 이제 여름 휴가철이 거의 마무리 됐으니 실수요자들이 본격적으로 움직일 것이다. 지금 주택시장의 주요 소비층은 바로 전세계약을 앞두고 있는 무주택 세입자다. 전셋값이 너무 올라 자칫 깡통전세가 될지 모른다고 걱정하고 있다. 결국 보증금을 낮추는 반전세 계약을 하든지, 집을 사든지 해야 하는 상황이다. 일부 수요층이 매매시장으로 옮겨오겠지만 그렇게 많지는 않다. 그래서 주택거래가 늘어도 가격은 크게 오르지 않을 것이란 의견이다. 저금리 기조로 투자수요가 상가 등 수익형 부동산으로 이동하면서 주택시장이 실수요자 중심으로 움직이고 있어서다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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