하반기 부동산시장 전망은

2014-06-29 | 작성자 박원갑 | 조회수 13,783 | 추천수 140

1.벌써 올 상반기가 다 가는 군요. 이제는 이틀 뒤면 하반기로 접어드는데요. 하반기 부동산시장 흐름이 어떻게 될지 관심이 많은데요
=대체적으로 하반기에는 보합세 수준이 될 것이라는 견해가 많다. 한국건설산업연구원은 해 하반기 수도권 주택값이 0.5% 상승할 것으로 내다봤다. 당초 하반기 수도권 주택시장은 임대차선진화방안 발표이후 투자심리가 위축되면서 약보합세가 점쳐졌으나 추가 규제 완화가 이뤄진다면 하락은 막을 수 있을 것이다. 건산연은 지방 오름폭은 상반기(1.3%)보다 둔화한 1% 정도로 예상했다.

2. 그런데 올 하반기 부동산시장에서 변수는 정부의 정책일 텐데요.
=변동폭을 결정할 가장 큰 변수로는 정부 정책이다. 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV), 임대소득 과세 등 규제의 완화 정도에 따라 시장이 움직일 것이라는 전망이다. 만약 금융규제와 임대소득 과세 방침 완화, 청약규제 완화 등의 후속 조치가 이뤄지지 않으면 주택시장은 다시 침체에 빠질 수 있다. 임대소득 과세는 시장에 분명 시장을 위축시키는 요인이다. 법률 개정사항이 아니라 금융위 규정인 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 규제완화를 할 경우 시장은 다소 충격이 완화될 것이다. 따라서 하반기 부동산시장은 정부와 국회의 의지에 달려 있다고 볼 수 있다.

3. 부동산시장이 하반기에 다소 나아진다고 하더라도 가격이 크게 오르기는 힘들것이라는 분분석들이 많아요.
=규제 완화의 강도에 따라 다르겠지만 수도권 주택가격은 박스권에서 보합 내지 강보합세를 보이면서 거래량이 일부 증가할 것으로 예상된다. 부동산시장이 왕성한 주택수요를 자랑하는 베이비부머들이 은퇴하고 30대들이 구매력이 약화되어 수요층이 매우 얇아진 상황이다. 그래서 과거에는 거래가 늘어나면 가격이 올랐지만 지금은 가격은 크게 오르지 않고 박스권에서 크게 벗어나지 못하는 특성을 보인다.

4. 하반기 하반기에 분양 계획을 잡고 있는 건설사도 늘고 있다구요.
=한국주택협회는 회원사의 하반기 분양계획을 집계한 결과 28개사가 88개 단지에서 86957가구를 공급할 계획을 갖고 있다고 26일 밝혔다. 지난해 하반기에 비해 49.1% 증가한 물량이다. 지역별로는 수도권이 49282가구로 지난해 하반기보다 32.7% 증가했고, 지방은 77.7% 늘어난 37675가구이다. 부동산114는 중소형 건설사를 포함한 하반기 분양 물량이 수도권 89576가구 등 전국에서 159257가구에 이른다. 그러나 한동안 감소하던 미분양 주택이 증가세로 돌아섰다. 정부의 2·26대책 발표 후 불안심리가 확산되면서 부동산 시장에 찬물을 끼얹은 셈이다. 국토교통부에 따르면 지난 5월말 기준 전국 미분양 주택이 49026호로 전월대비 3453가구(7.6%) 증가했다.하반기에도 분양물량이 늘어나면 미분양도 늘어날 것으로 보인다.

5. 하반기에 수익형 부동산에는 수요자들이 관심이 많을 것 같죠.
=저금리 기조가 장기간 이어지고 있고, 인구 감소 등으로 집값 상승 가능성도 낮은 상황이어서 안정적인 임대수입이 보장되는 수익형 부동산에 대한 관심이 계속될 것으로 예상된다. 택지지구 상가나 소형 빌딩 등 수익형 부동산이 명맥을 유지할 것이다. 특히 베이비붐 세대 은퇴자에게는 안정적인 임대수입이 가능한 상가·다가구 주택·도시형 생활주택 등이 관심이 많아지고 있다.수익형 부동산에 관심이 많아지면서 규제완화를해도 주거용 부동산이라고 할 수 있는 아파트가격이 많이 오르지 않는 이유가 된다.

  6. 전세시장은 어떻게 될 것으로 보이나요?
=전세가격은 가을 이사철에 한차례 상승세를 보이겠지만 그 폭은 지난해보다 낮을 것이라는 의견이 많다. 이달 들어 성수기를 피해 선() 전세를 얻으려는 수요로 인해 주요 지역 전셋값이 상승 전환로 전환했지만 오름폭은 제한적이라는 것이다. 통상 전세가격은 짝수해에 강세였지만 2008년 글로벌 경제위기 이후에는 홀수해에 강세가 두드러지고 짝수해는 상대적으로 안정세를 보이고 있다, 올해 가을 이사철에 계절적 요인으로 전셋값이 오르겠지만 지난해에 이미 큰 폭으로 올라 상승폭은 작년보다 낮을 것이다. 올해 입주물량 증가도 전세시장 안정에 영향을 줄 것으로 보인다. 부동산114 조사 결과 6월 이후 아파트 입주물량은 171602가구로 작년의 612월 입주물량(132468가구)에 비해 29.5% 증가한다.다만 올해 하반기 서울 강남권에서 시작될 2만여가구의 재건축 단지 이주수요가 전세시장에 일부 변수로 작용할 전망이다

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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