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충격에 빠진 주택임대

2014-02-27 | 작성자 박원갑 | 조회수 18,186 | 추천수 184

1. 연봉 7천만원 이하면 올 연말정산부터 한 달 치 월세는 돌려받을 수 있다는 건데요. 혜택 대상, 조건, 좀 더 자세히 설명 해주실까요?
=연소득 7000만 원 이하의 무주택자이면서 전용면적 85m² 이하 주택에서 월세로 거주하는 사람이 대상이다. 최소 352만가구 이상은 이번 정부의 세액공제 전환에 따른 혜택을 받을 것으로 예상된다. 월세 세제혜택 지원대상이 총급여 7000만 원으로 확대되고, 공제방식도 소득공제에서 '10% 세액공제'로 전환된다. 공제한도는 월세액의 60%(최대 500만 원)에서 연간 월세지급액 최대 750만 원까지 확대돼 수혜폭이 커진다. 최대 75만 원까지 세금을 돌려받을 수 있게 된 것이다.

  - 이전에도 연봉 5천만원 이하의 경우,월세 소득공제를 받을 수 있었다고 하는데요. 차이가 있는 건가요?
=소득공제와 세액공제는 언뜻보기에 비슷하지만 실제 세금감면 효과는 크게 차이가 난다. 우선 같은 금액의 공제라면 세액공제가 소득공제보다 훨씬 크다. 왜냐하면 세액공제는 결정된 세금에서 내야 할 금액을 줄여주는 것이고 소득공제는 세금을 매길 기준이 되는 소득금액에서 공제액만큼 빼는 것이다.세금 인하분이 한 달 치 월세와 맞먹는 수준이어서 중산층, 저소득층 약 300만 가구가 월세 한 달분을 정부로부터 직접 지원받는 효과를 보게 된다

2. 연봉 7천만원 이하라는 게 부부합산 7천만원은 아니죠? - 남편과 아내, 둘 중 어느 한 사람이 연봉 7천만원 이하면 해당되는 거죠?
- 월세 계약자 본인의 연봉이 7천만원 이하여야 한다.이번 제도개선에 따라 부부합산 소득이 1억원이 넘더라도 월세 계약자(계약 당사자)가 연 소득 7000만원 이하라면 세액공제 혜택을 받을 수 있게 됐다. 계약자 개인에 한해 적용되는 제도이기 때문이다. 계약자가 연소득이 7000만원이 넘어서는 안된다.7000만원은 총소득이라고 했거든요. 기본급여 이외에 보너스 상여금이 포함되는 개념이라는 것을 알아둬야 한다.대신, 비싼 월세에 사는 고연봉자들에게 혜택이 돌아가는 점을 막기 위해 세액공제 한도를 750만원(월 평균 625000)으로 한정했다

3. 세입자 입장에선 이전보다 혜택이 늘어서 좋은데.. 집주인 입장에선 그간 안 잡히던 월세 소득이 잡히는 건데..그래서 오히려 월세만 올라가는 것 아니냐...이런 걱정도 나오더라구요? 여기에 대한 대책도 나와 있습니까?
=정부는 완전히 전가시키지는 못하겠지만 일부는 가능하다고 본다. 월세는 하락하기 때문에 어떻게 전가가 되겠느냐, 시장에서 월세 세입자가 우월적 지위에 있는데 전가가 안된다고 한다. 하지만 우리나라는 순수전세가 거의 없고 반전세나 보증부 월세 같이 전세와 월세가 섞여 있다. 전세보증금을 올리고 월세를 올리지 않는 방법도 있기 때문에 아마도 집주인이 늘어나는 세금만큼 세입자에게 전가를 시킬 가능성이 있다. 다만 전세만큼 많지는 않을 거이다고 본다. 그리고 세입자도 이젠 만만치 않은 상황이다.

  - 집주인이 소득잡히기 싫다.. 연말 소득공제 받지 말아라.. 이렇게 특약 요구하는 경우도 생기지 않을까요?
=올해부터는 집주인 동의가 없어도 월세 계약서와 월세를 냈다는 계좌 이체 확인서만 있으면 세금 혜택을 신청할 수 있게 제도가 달라졌다. 집주인 모르게 세금 혜택을 신청할 수 있다는 말이다. 설령 집주인이 압력을 행사해 세금 혜택을 받지 못한 경우라도 월세를 낸 증빙만 있으면 이후 3년까지는 세무서에 세금 혜택을 신청할 수 있는 제도를 이미 운영 중이다. 

- 집주인이 이렇게 나올 수도 있을 것 같아요.연말에 소득공제 받지 않으면 월세 깎아주겠다...이렇게 나오면 세입자로서는 거절하기 어려울 것 같은데요?
=충분히 그럴 수 있다. 하지만 소득공제를 안받는다고 약속하는 것은 집주인이 임대소득세를 내지 않겠다는 뜻일 텐데. 소득공제 안받는 것과 탈세하는 것은 다른 얘기가 아닌가. 착한 세입자는 그럴 수 있겠지만 계약이 끝난 뒤 다른 집으로 이사를 가서 3년이내에 신고할 수 있기 때문에 집주인은 세입자를 약속만 믿고 행동했다가는 오히려 부메랑이 되어 올 수 있을 것 같다.

  5. 그래서 정치권에서는 전월세 상한제’‘임대주택등록제이런 제도가 도입돼야 한다, 이런 주장도 나오더라구요?
=
임대차등록제 법안은 야당에서 주장을 하고 여당이나 정부에서는 좀 조심스럽다.3주택 이상 보유자가 1주택 이상을 임대하면 임대사업자로 의무 등록하도록 하고, 세금과 건강보험료를 감면해주는 내용을 담고 있다. 제 생각에는 이번 월세세입자를 통해서 소득공제를 하면 상당부분 임대주택 등록제 효과가 있다고 본다. 임대주택 등록제는 조세제도의 투명화라는 측면에서 장기적으로는 가야 할 방향이라고 보고 있다. 다만 전월세 상한제는 여러 기반이 마련되고 나서(공공임대주택을 선진국 수준으로 지어놓는 든지, 민간임대법인을 육성이 제대로 된 뒤)에 도입하는 것이 좋다, 자칫 하면 부메랑으로 다가올 수 있다. 지금 전세소멸시대라고 한다. 집주인들이 공급을 하지 않는다는 뜻이다. 그런데 전월세 상한제는 공급자의 가격을 통제하는데, 이 경우 공급이 위축되는 것은 만고불변의 진리다. 서민주거 안정이라는 이상론에 치우쳐 섣부른 정책을 펼 경우 감당하지 못할 후폭풍이 오기 때문에 신중하는 것이 좋다.

  6. 제 주변 분은 지난 26일 정부 발표 나기 하루 전에 반전세 계약을 했답니다. 이분 연봉이 대략 6천만원인데...어차피 자긴 5천만원 넘어서 공제 혜택 받지 못하니까..소득공제 받지 않겠다는 특약에 싸인을 했대요. 그러니까 이전에 연말 소득공제 받지 않겠다..이런 특약에 동의한 세입자들의 경우, 혜택을 받을 수 없는 건가요?
=세입자는 그 약속은 지키지 않아도 된다. 부당한 방법으로 세금을 축소신고하기 위해서 의도적으로 약정을 한 것이다. 이것은 위법한 방식이다. 세입자에게 안지킨다고 하더라도 법적책임을 못지킨다. 세입자가 집주인이 탈세를 했다는 것을 알고 있다고 하면 그 다음해 61일부터 10년동안(단순 무신고 7) 탈세고발을 할 수 있다. 이렇게 될 경우 세입자의 약속을 믿고 축소신고를 하는 것은 그 자체가 불법이고 세입자가 언제든지 생각을 바꿀 수 있기 때문에 하지 않는 것이 좋다 

7. 정부가 이런 정책을 내놓은 배경을 보면 월세소득 양성화,그리고 지금 전세에서 월세로 바뀌는 추세에 맞춰서 월세 사는 사람들 주거비 부담 덜어주겠다는 건데요.전반적으로 방향은 잘 잡았다고 보세요? (평가)
=전반적으로 방향성에 대해서는 맞다. 거의 세금을 내지 않는게 관행화되어있는 주택임대차제도를 상가처럼 투명화, 양성화하겠다는 것이다. 소득이 있는 곳에 세금이 있는 것은 당연하다. 원래 상가와는 달리 주택임대소득에는 과세가 느슨했다. 공공임대주택이 제대로 없으니 민간인들보다 집사서 임대놓아라. 세금 내는 거 봐주겠다. 그런데 과거에는 전세가 대부분일 때에는 소득이 완전히 노출이 안된다. 하지만 월세는 통장에 매달 꼬박꼬박 잡히니 과세를 하지 않을 수 없다. 그런데 집주인들은 당장 월세를 놓은 집을 팔아야 할지, 아니면 다시 전세로 돌려야 할지를 놓고 고민할 수 밖에 없다. 특히 베이비부머들은 집을 사서 월세라도 받아서 노후의 로망인데 이제 거의 어렵게 됐다는 지적이 많다. 이번 대책은 전월세 시장 안정책보다는 주거복지+주택 임대료를 제대로 과세하겠다는데 초점을 맞춘 것이다. 충격을 완화할 수 있는 완충장치 필요하다.

  8. 전세공급 대책은 좀 아쉽다는 분석도 나오네요?
=이번 대책은 너무 전세에서 월세로 넘어가는 월세화시대를 당연시하는 게 아닌다. 월세화시대는 어차피 어쩔 수 없는 대세다. 월세화시대를 속도가 너무 빨라 어지럽다. 월세화 속도를 늦추기 위해서는 전세공급을 확대하는 것도 병행되어야 한다. 아직 월세시대는 준비돼 있지 않다. 그리고 서민들이 전세를 원하기 때문에 도심에 값싼 전세 공급을 해야 한다. 전세를 새로 짓는 것도 좋지만, 집주인이 전세로 임대를 내놓을 때 인센티브를 주는 것도 고려해볼 만하다.

  9. 전세라는 게 세계적으로 우리나라에만 있는 특이한 임대방식이라고 하잖아요.워낙 금리가 떨어져서 이제 집주인들이 전세 대신 월세를 선호하고 있는데..전세제도, 언제까지 유지될 거라고 보세요?
=현재 우리나라 주택임대시장은 전세에서 월세로 넘어가는 과도기적 단계에 있다고 볼 수 있다. 주택전세의 월세 전환 현상이 나타나면서 전세 유통물량이 감소하고, 이에 따라 전세시장 불안이 가중되고 있다. 다만 단기적으로는 모든 주택이 월세로는 바뀌지는 않을 것이다. 전반적으로는 당분간 보증부 월세비중이 크게 늘어나는 가운데 전세, ()전세, 월세가 공존하는 다층적(多層的) 구조가 될 가능성이 높아 보인다. 집주인 입장에서는 전세에서 월세로 바꾸려면 빚을 돌려줘야 하는데 대형 고가아파트는 전세금 반환이 여의치 않다. 빚을 상환하기 위해 빚을 조달해야 하는 꼴이다. 저가 소형 주택은 전세가 월세로 넘어가는 현상이 상대적으로 빠르게 나타날 것이다. 실제로 이미 저소득층 거주지 중심의 소형주택시장에서는 전세는 거의 사라지고 월세만 남아 있는 곳들이 많다

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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