전체메뉴 NEW
한경 글로벌마켓 오픈 이벤트

'소용돌이' 속 전세시장 어떻게 봐야 하나

2013-07-16 | 작성자 박원갑 | 조회수 51,941 | 추천수 188

수도권 전셋값이 많이 오르면서 매매가와 비슷하거나 오히려 비싼 이상현상이 나타나고 있습니다. 최근 전셋값이 급등한 이천이나 수원, 군포, 용인 등지에서 이런 사례가 많이 나타나고 있다고 합니다. 어떻게 된 일인지 알아보겠습니다.

1)요즘 주택 거래량이 반짝 증가세를 보여서 부동산 정책이 거래 활성화 효과를 견인하는가 싶었는데 정작 전셋가 상승세를 꺾지 못하고 반쪽짜리 성과에 그치는 분위기인 것 같죠?
=지난달에는 거래량이 전국적으로 13만건이 되면서 월간단위로서는 6년만에 최고치를 기록했다. 서울에서는 1만7000건 정도가 됐는데 이달 7월 들어서는 다시 거래가 줄어들고 있는 상황이다. 이달들어 서울에서 거래량이 다시 줄어들어 하루평균 70건을 크게 벗어나지 못하고 있다. 지난해 하루 평균 거래량에 비하면 거의 절반수준에 불과하다. 부동산시장이 실수요 중심으로 바뀌면서 취득세에 민감하게 반응하고 있다는 것을 보여준다. 취득세에 웃고 우는 모습이 나타나고 있는 것이다.

- 부동산 정보 제공업체 자료를 보면 전국 아파트 평균 전셋값이 47주 동안 연속 상승했다고 하더라구요?
=1년이 52주 정도 되니까. 거의 11개월 정도 올랐다는 것을 의미한다. 보통 6-7월에는 전세가격이 하락하거나 보합세를 보일 때인데 이처럼 많이 오르고 있는 것은 이상 현상이라고 할 수 있다. 이사가는 사람은 별로 없는데 전세가격이 오르는 것은 일단 재계약을 통해서 눌러앉는 세입자들이 많아서 전세 유통물량 자체가 줄어든 것 같다. 또 가을이사철에 대비해 미리 구해 놓으려는 사람들이 있는 점도 한 요인이다. 2011년 가을 전세대란이 일어났던 당시의 학습효과이다. 그만큼 세입자들이 불안해하고 있다는 것을 보여준다.

2)집값이 떨어지고 전셋값이 오르는 건 어제 오늘 일이 아니지만요.수도권 여러 지역에서 전셋값이 매매값을 추월하는 일이 일어나고 있다는데 이거 어떻게 봐야 할까요?
=극단적인 사례라서 일반화하기에는 다소 한계가 있다고 보여 진다. 이천, 수원, 군포, 용인 등지에서는 전세가격과 매매가격 차이가 소형의 경우 2000만,3000만원 정도밖에 차이가 나지 않는다. 전세가격이 매매가격을 역전했다, 추월했다는 것은 전세는 대출이 전혀 없거나, 완전 수리된 집으로 보면 될 것이고 하지만 매매가격은 최저층이나 1층 정도로 보면 된다. 매매가격과 전세가격이 거의 붙어있다는 것, 전세가격이나 매매가격이나 큰 차이가 나지 않는다는 것은 분명해 보인다. 이는 매매가격이 떨어졌다기보다는 전세가격이 급등하면서 나타난 현상, 말하자면 전세난의 후유증 성격이 강하다는 점이다.

- 수도권에서 실제로 매매값이나 전셋값이 어떻게 형성이 돼 있는 상황인가요
=KB부동산 알리지 사이트를 보면 6월말현재 수도권의 전세가비율은 57.8% 정도다. 오산 63.1%, 평택 63.5%, 비교적 높다고 할 수 있는 수원 장안구 65.1% 정도라고 봐야 한다.서울에선 관악구 같은 경우가 61.6%로 비교적 높은 수준이다.평균 수치로는 그렇고 개별단지는 새 아파트의 경우 거의 80%넘어서는 일은 흔히 찾아볼 수 있는 것 같고요.

- 결국 집값 상승 기대감이 사라진 지방의 경우, 이런 사례는 더 흔한 것 아니겠습니까?
=지방에서는 이런 일들이 많죠. 광주광역시 같은 데, 이런 경우가 많다. 지방 같은 곳에선 아예 집을 사는 것이나 전세로 사는 것이나 큰 차이가 없는데도 불구하고 집을 사지 않고 전세로 사는 경우가 많다. 집을 산다는 것은 재산세나 여러 비용을 감안하고 전세로 사는 것보다 메리트가 있어야 되는 데 이런 시세차익에 대한 기대가 작다보니 전세가격이 매매가격과 비슷하거나 추월하는 일들은 흔히 일어나지 않을까 생각된다.

3)이런 현상, 어떤 이유 때문이라고 생각하십니까?
-전세시장의 불안이 사계절화됐다. 연중 행사가 되어버린 상황이다. 구조적으로 수급의 엇박자가 발생하고 있기 때문이다. 세가지 측면에서 볼 수 있다. 우선적으로 집주인이 집값이 오르지 않고 저금리가 장기화하다보니 전세를 월세로 돌리고 있다. 자기 수익을 극대화하려는 경향 때문이다. 두 번재로 세입자들은 집을 투자자산으로 보기 시작하면서 집값이 하락할 지모른다는 두려움 때문에 전세로 눌려앉으려는 경향이 강하다. 일종의 안전자산 선호심리라고 볼 수 있다. 여기에다 전세값이 오르니까 세입자들이 재계약을 통해 눌러앉다보니 물량이 나오지 않고, 대출이 없는 깨끗한 전세가 많지 않다. 보증금을 떼일 위험이 없는 안전한 전세 중심으로 가격이 고공비행하는 현상이 일어나고 있다.
- 주택 시장이 침체되면서 유주택자들은 사라지는데 반해 무주택자들은 각종 세금 혜택이나 비 금전 혜택이 많다는 점도 이런 현상을 부추기는 원인 가운데 하나라는 지적도 있죠?
=지금 유주택자들은 집을 보유하면 각종 살때는 취득세, 갖고 있을 때에는 재산세나 종부세, 팔 때는 양도세 같은 각종 세부담이 많죠. 그런데 세를 살면 당연히 그런 부담을 지지 않아도 되고 월세로 살면 소득공제를 받을 수 있죠. 더욱이 집값이 오를 때는 각종 세금에 대한 부담이 덜하겠지만 집값이 지금처럼 하락할 때에는 무거운 바위덩어리로 느껴질 수 있다. 집이 짐이 되는 시대라는 얘기를 한다.

4)그런가하면 전세를 월세나 반전세로 전환하는 일들이 많아지고 있다는데, 어떤 이유 때문일까요?
=저금리나 집값이 하락에 대한 보상심리가 작용하기 때문이다. 전세를 월세로 돌리는 경우가 대표적인 경우다. 지금 전세를 월세로 돌릴 경우 반전세 수익률이 연 6~9%정도가 되는 데 은행금리는 3%에 불과하다보니 집주인 입장에선 당연히 월세로 돌리는 것이 수익을 극대화할 수 있지 않는가 싶다. 요즘은 아예 세입자들이 깡통전세에 대한 두려움으로 오른 전세보증금에 대해서 그 금액만큼 월세로 돌리는 경우도 많다.

5)집값이 오르지 않는 이상 전셋값 강세는 심화할 수밖에 없을 것 같은데요. 어떻겠습니까? 
=전세가격 상승에는 집주인이 전세를 월세로 전환해서 나타난 현상이기도 하지만 세입자들이 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 것도 큰 요인이다. 따라서 세입자들이 집을 사려면 집값 상승에 대한 기대심리가 있어야 하는데 이게 약해서 현재로서는 전세가격 고공비행은 불가피하다. 문제는 전세가격이 많이 많이 오르면서 대출을 많이 받았다. 그래서 집을 사려도 해도 자금 대출이 여의치 않아서 전세거주자들이 집을 사기가 녹록치 않은 상황이다.

-취득세 영구 인하 같은 카드,혹은 DTI, LTI 같은 것을 크게 완화하는 방법을 써야 할까요?
=DTI 완화 같은 것은 더 큰 부실이라는 부메랑으로 되돌아올 수 있어서 쉽지 않는 대안같다. 취득세 인하같은 것은 매입할 때 진입장벽을 낮추는 것이기 때문에 고려해볼 필요가 있다는 생각이 든다. 지방 세수문제를 한꺼번에 고려를 해야 하지 않을까 싶다. 다만 정부나 정치권에서 취득세 관련 논의를 하고 있는데 시장에서는 이에 대해서 인하를 전제로 논의를 하는 것으로 받아들인다. 시장에서는 당연히 매매를 미루라는 신호로 해석을 하기 때문에 취득세 인하여부가 결정될 때까지 보류를 할 수 밖에 없을 것이다. 정책의 불확실성이 시장 참여자들의 의사결정을 미루게 하는 요인으로 작용하는 법이다. 따라서 정책을 빨리 결정지어서 안개를 걷어낼 필요가 있다.

6)역시 많은 사람들이 궁금해 하는 건 정말 오르긴 오를 건가,하는 점일 것 같은데 어떨 것 같습니까?
=부동산시장이 저성장체제로 접어들어 가격이 크게 오르는 패턴은 아니다. 당분간 거래는 되더라도 가격은 크게 오르지 않는 국면이 진행될 것이다. 당분간 박스권에서 매물이 소화되는 정도로 받아들이면 된다. 아직 본격회복으로 이어지기 위해서는 회복에너지를 더 비축해야 한다. 그리고 이제는 잘 오르지 않는 가격만 보면서 기우제를 지내기보다는 환경과 가치를 구매하는 쪽으로 달라져야 한다.

- 집을 사야 하나 말아야 하나 고민하는 분들도 많이 계실 텐데 어떤 팁을 주실 수 있겠습니까?
=집값이 저성장체제이기 때문에 당분간 가격이 횡보한다는 것으로 보고 싶다. 그렇다면 집을 언제사느냐 하는 마켓타이밍은 큰 의미가 없다. 내가 소득이 되는지, 상환능력이 충분한 지를 꼼꼼히 따진 뒤에 접근하는 것이 더 나을 것 같다.그리고 굳이 꼭 산다면 지금은 매입가격을 어떻게 해서 낮출 것인가 하는 점에 초점을 맞춰야 한다. 어떻게 보면 싸게 사는 것이 가장 잘하는 재테크라는 말을 하고 싶다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기