하반기 부동산 시장 회복? 침체?

2013-06-21 | 작성자 박원갑 | 조회수 38,092 | 추천수 143

  하반기 부동산 시장에 대한 일문일답이다.

1.하반기 주택 매매 시장이 회복되는 건가, 아니면 침체되는 건가
-지금 보다는 크게 나아질 것이 없지 않을까 생각한다.사실상 주택매매시장은 4.1대책과 취득세 인하라는 양쪽으로 군불때기를 한다고 볼 수 있다. 그런데 취득세 감면 혜택이 7월부터 사라져 한쪽에서만 군불을 때는 형국이다.부동산 시장이 실수요 중심으로 바뀌면서 취득세에 민감해진 구조가 되어버렸다. 연말까지 생애최초주택 구입자에 대한 취득세 면제나 양도세 면제 혜택이 있기 때문에 거래절벽까지는 나타나지 않을 것 같다. 이런 추세라면 거래는 다소 위축이 될 가능성이 있다.주택시장 외부 환경도 그렇게 녹록치는 않다. 실물경기 여전히 바닥권인데다 미국의 출구전략으로 금리까지 오르고 있어 시장이 회복세로 접어들기에는 한계가 있지 않을까 생각된다.전반적으로는 시장이 회복되기 위해서는 좀 더 에너지 보강이 필요하지 않을까 싶다.

2.하반기 주목을 해봐야 하는 정부 정책 변수는
-정부가 4·1대책 핵심인 리모델링 3개층 수직 증축이 국회를 통과할지 관심거리다. 사실상 리모델링 이슈를 이끌어왔던 쪽이 민주당이어서 통과에 적극적으로 나서고 있어 국회통과에는 어려움이 없을 것으로 보인다. 리모델링에 다소 숨통이 트이겠지만 집값이 약세인 상황에서는 그다지 속도를 내기는 어려울 것으로 보인다.다주택자나 부재지주 양도세 중과세 폐지나 분양가 상한제 폐지가 과연 국회를 통과할 것인지 관심이 모아지고 있다. 다주택자나 부재지주 양도세 중과세는 연말까지 유예돼 있다. 야당의 반대가 강해서 폐지는 쉽지 않을 것으로 보인다.하반기에는 상반기처럼 거래활성화대책을 내놓기도 어렵다. 정책변수도 큰 기대를 할 수 없는 상황이다.

3.전세가격이 많이 올라서 무주택 서민들이 걱정인데, 전세시장 전망은
-서울 아파트 전세가격이 5월까지 거의 2%가까이 오름. 지난해 2.2%수준에 육박하고 있다. 물론 지난 2011년 연간 상승률 13%에는 미치지 못하지만 좀처럼 안정되지 않고 있어 무주택서민들 입장에서는 불안해할 수 밖에 없다.하반기에도 이런 추세는 지속될 것으로 보인다. 일단 아파트 입주물량이 많이 줄어든데다 집주인들이 저금리가 장기화하면서 전세에서 월세로 돌리려는 경향이 강하다. 전세 유통물량 자체가 줄어들고 있다. 이런 가운데 세입자들은 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 관망파들이 많아지고 있는 상황이다.최근에 도시형 생활주택이나 오피스텔이 많이 입주했지만 전세가 아닌 월세로 나오다보니 전세시장에 찾는 사람은 맞고 내놓은 사람이 많아서 수급에 엇박자가 생기고 있는 상황이다.-다만 단기간에 너무 많이 올라서 변동률은 과거에 비해 크지는 않을 것으로 보인다.

4.신규 분양시장이 매매시장보다 상대적으로 여건이 나을 것이라고 하는데 그 이유는
=매매시장은 취득세 감면 혜택에 영향을 받지만 신규분양은 취득세를 내는 시점이 2-3년 입주이기 때문에 사실상 상반기나 하반기나 크게 달라지는 것이 없다.시장에서는 사실상 몰핀 주사를 놓은 것이어서 관심이 더할 수 밖에 없다. 지난해 9월 취득세와 양도세 감면 혜택을 줬을 때 당시에는 양도세 면제 대상에 미분양만 해당되고 신규분양은 포함되지 았는데 이번에는 신규분양도 주다보니 신규분양에 소비자들이 관심을 더 갖는 구조가 되었다.더욱이 최근 청약가점제가 대폭 완화되면서 분양시장에 참여하려는 수요자들도 많아진 상황이다. 그래서 하반기에는 매매시장보다는 분양시장이 훨씬 분위기가 나을 것으로 보인다. 지난해와는 기존 주택시장이 좋아진다면 분양시장이 좋아지던 지난해와는 다른 패턴이다.

5.금리가 많이 낮아지면서 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산에 관심이 많은데, 계속될 것으로 보나
=최근 금리가 많이 낮아지면서 임대수익형 부동산에 많은 관심을 갖는 것 같다. 사람들이 수익형부동산을 살지 말 지를 결정할 때 시중 금리를 준거점으로 생각하기 때문이다. 그래서 베이비부머들을 중심으로 수익형 부동산을 사서 월급처럼 임대료를 받겠다는 생각을 많이 한다. 최근 4.1대책이 효과가 없다는 보도를 봤을 텐데 이는 과거처럼 아파트 수요층이 많지 않고 수요가 상가 등으로 분산된 측면도 있을 것이다.상가빌딩은 일종의 로망이다. 그러나 상가라고 해서 무조건 돈이 되는 것은 아니다. 저금리 영향으로 상가가 공급과잉 논란이 제기될 정도로 너무 많이 들어선 만큼 옥석을 가려야 한다. 요즘 일부 지역을 제외하곤 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가가 흔치 않다. 경험이 없는 초보자들에게는 입지 고르기가 성공의 관건인 상가투자는 특히 위험하다.

6.최근 토지거래허가구역도 많이 풀렸는데 토지시장은
=토지시장은 원재료 시장 성격이 강한 시장이어서 침체가 이어질 것 같다. 부동산시장 가운데 회복이 가장 늦은 후행적 성격이 강한 부동산이다. 하반기에는 토지거래허가구역이 대폭적으로 풀렸지만 대규모 주택개발사업이나 국책사업도 활발하지 않아 땅 수요는 많지 않을 것으로 보인다. 다만 도심 역세권 등은 각종 수요로 강세가 예상된다. 전반적으로 토지시장은 본격 회복이 오기 위해서는 시간이 많이 걸릴 것이다.

7.주택을 매매하고 싶은 시청자에게 조언을 해주신다면
=전반적으로 볼 때에는 박스권에서 지금 쌓여있는 매물이 소화되는 과정으로 이해하는 것이 좋을 듯하다. 크게 나아질 것도 없다는 것이다. 집을 급히 서둘러서 집을 사야 할 이유는 없다.수요자들이 요즘 양도세 면제 혜택이 있는 신규분양시장에 관심이 많아지고 있다. 그런데 최근 분양열기를 힘입어 분양가가 만만치 않다.사람들이 관심을 많이 가지니까 배짱 고분양가 분양단지도 많은 것 같다. 주변시세보다 10%이상 싸지 않다면 별로 메리트가 없을 수 있다. 오히려 하반기에 거래가 뜸해지면 기존 매매시장에서 급매물이 나올 수 있는데 그게 훨씬 메리트가 있을 수 있다는 말씀을 드린다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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