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4.1부동산 대책이후 시장은

2013-04-06 | 작성자 박원갑 | 조회수 11,122 | 추천수 140

4·1 부동산 대책 발표 이후 주택 시장에 훈풍이 불고 있습니다. 주택 시장이 꿈틀거리며 정부가 기대했던 거래 활성화 조짐이 곳곳에서 보이고 있습니다.

##[질문1] 아파트 가격이 올랐죠? 대책의 효과가 있다고 볼 수 있습니까?
=전반적으로 매수 문의는 늘어난 것은 맞는 것 같다. 그동안 중개업소 얘기를 들어보면 전화 한통 없다가 다시 문의가 다시 걸려오고 있어서 체감적으로 분위기는 다소 나아지고 있다고 한다. 그런데 통계지표는 조사기관마다 기준이나 방법이 다소 달라서 일부기관은 수도권 상승세로 반전됐지만 그렇지 않은 업체가 많은 것 같다.국민은행 알리지 조사를 보면 이번주 수도권(0.0%)3주 연속 보합을 나타냈다. 부동산 114조사에서는 서울과 수도권 신도시 아파트값은 각각 0.01% 떨어졌다. 낙폭은 둔화되는 모습이다. 집주인들은 취득·양도세 감면 혜택 등으로 이번 기회에 집을 처분할 수 있겠다며 한껏 기대에 부풀어 있지만 매수 대기자들은 관련 법 국회 통과 여부를 지켜보겠다며 관망세를 보이고 있어서다.

  ##[질문2] 부동산 경매 시장이나 분양 시장에도 훈풍이 불었다고요?
=
경매시장은 부동산시장 흐름을 먼저 보여주는 선행성을 띠고 있다고 하는데 경매시장에 사람이 몰리고 낙찰가도 올라가고 있다.수원지법 성남지원과 의정부지법 고양지원 등의 법정에서 1일 이후 진행된 경매 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)81.5%를 나타냈다. 말하자면 1억짜리 집이 8150만원에 팔렸다는 것이죠. 분당과 일산의 1분기 평균 낙찰가율 72.8%에 비해 9%포인트 가까이 상승했다. 중소형 아파트는 높은 입찰 경쟁률을 기록했다. 성남시 구미동의 무지개마을 전용 8423명이 몰려 감정가 46000만원의 89.1%41000만원에 낙찰됐다.지난 2일 경기 화성시 동탄2신도시 포스코건설 동탄역 더샵 센트럴시티모델하우스에는 아침 일찍부터 분양계약서를 쓰려는 당첨자들이 몰렸다. 덕분에 첫날 계약률만 75%에 달했다. 수도권 인기 단지라도 첫날 계약률이 20~30%에 불과하다는 것을 감안하면 이례적으로 높은 수치다.문제는 이러한 온기가 과연 언제까지 지속될 것이냐. 지금은 기대 때문에 이런 온기가 나타나지만 정부 정책이 제대로 입법화되지 않으면 반짝에 그치고 다시 가라앉을 수 있다.

  ##[질문3] 신도시 리모델링 수혜 지역도 분위기가 좋아질 것으로 예상하십니까?
=이렇다할 모멘텀이 없었던 신도시는 미래의 희망을 찾았다고 할 수 있다. 이번에 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성이 확보되는 범위에서 수직증축을 허용하겠다고 밝혔다. 시장에 다소 정도 온기가 띨 것으로 보인다.지난번 야당에서 리모델링을 할 때 수직증축 3개층을 올릴 수 있도록 한다는 법안이 내놓았는 데 통과가 되지 못했다. 야당에서도 수직증축을 찬성하고 있어 국회통과가 예상된다.현재 전국 아파트 총 900만여 가구 중 건축한 지 15년이 넘어 법률적으로 리모델링이 가능한 아파트는 총 400만여 가구에 이른다. 이들 아파트 중 4월 초 현재 리모델링이 추진되는 아파트는 4121000여 가구이다. 수직증축에 대한 구체적인 시행 방안이 나올 경우 매년 3만 가구 이상의 리모델링 물량이 나올 것으로 예상하고 있다.

##[질문4] 국회에서는 양도세 면제 대상을 놓고 논란이 일고 있죠? 국회에서 정부 대책을 논의하는 과정에서 내용이 수정될 가능성이 높다고 보십니까?
=민주통합당에서는 면적기준을 아예 없애고 금액기준은 낮추자는 입장이어서 논란이 불가피해보인다. 4·1 부동산 종합대책의 하나인 생애 첫 주택 구입자에 대한 취득세 감면 요건을 ‘6억원 이하에서 ‘3억원 이하로 낮추는 방안을 당론으로 추진하기로 했다. ‘전용면적 85이하로 돼 있는 면적 기준도 폐지할 방침이다.민주당은 또 ‘5년간 양도세 한시 감면을 위한 요건을 ‘9억원 이하에서 ‘6억원 이하로 낮추고 면적 기준(전용면적 85이하)도 없앨 계획이다. 지난 1일 발표된 정부안에 따르면 부부 합산 소득이 연 6000만원 이하인 생애 첫 주택(6억원, 전용면적 85이하) 구입자에 대해 올해 말까지 한시적으로 취득세를 면제해준다. 그러나 민주당은 한시 적용영구 면제로 바꾸는 대신 금액 기준을 3억원으로 낮추기로 했다.

##[질문5] 이번 대책의 수혜자가 될 것으로 기대했던 맞벌이 신혼부부들이 생애 최초 주택 구입 혜택을 받기가 까다롭다며 불만스러워 한다는 얘기도 들려오는데 상황은 어떻습니까
=정부가 이번에 생애최초주택 구입자가 85·6억원 이하 주택을 사면 연말까지 취득세를 전액 면제해주고 대출도 저리(3.3~3.5%)로 해주는 방안을 내놓았다. 그러나 적용 기준을 부부합산 총 소득 6000만원 이하로 한정하면서 불만의 목소리가 터져나오고 있다. 특히, 외벌이로 남편이 연봉 6000만원인 고소득자는 혜택을 주면서 각각의 소득이 3000만원 안팎인 맞벌이 부부가 이를 넘으면 제외해 형평성 논란이 일고 있다.그리고 기본 급여기준이 아니라 상여금을 포함하는 금액이기 때문에 어지간한 대도시 맞벌이 부부라면 이 금액이 넘어설 수 있다. 지난해까지는 수당과 상여금을 뺀 기본급을 기준으로 했지만 실질적인 수입 전체가 기준이 됐다. 기본급만으로는 해당 가구의 실질적인 경제력을 반영하지 못한다는 지적에 따른 것이다. 그렇다고 하더라도 맞벌이가 상대적으로 다소 억울하다는 입장이다.인터넷에서는 잠깐 이혼했다가, 집 사고 다시 합쳐야 하느냐는 우스개 소리까지 나오고 있다.

##[질문6] 세입자 '렌트푸어'의 고충을 해결하기 위한 대안이 이번 대책에 많이 포함됐는데 어떻게 도움을 줄 수 있을 것으로 보십니까?
=이번에 목돈 안드는 전세제도의 경우 그동안 제기된 문제를 보완한 흔적이 나타난다. 목든 안드는 전세제도는 전세보증금 인상금액만큼 집주인이 자신의 명의로 대출을 받고 세입자가 이자를 내는 구조다. 그런데 집주인이 자선사업가가 아닌 이상 세입자를 위해 집담보 잡는 사람들이 많지 않을 것이다. 더 많은 혜택을 줘야 한다고 했다. 당초 대선공약에는 집주인에게 대출이자 면제나 소득공제 등 각종 인센티브를 준다고 하는데 집주인의 주택담보 대출규모에 비례하여 재산세종부세를 감면하고 또 집 주인 담보대출시 연말까지 DTI를 금융회사 자율로 적용하고, LTV70%까지 완화하기로 함. 생애최초 주택자금 대출과 조건이 같은데 과연 이 정도를 보고 집주인이 세입자를 위해 나설지는 좀 더 두고봐야 할 것 같다.정부가 이번에 또 다른 방식으로 렌트푸어 대책을 새롭게 도입하기로 했다.이보다는 세입자가 전세보증금(보증금 반환채권)을 금융기관에 양도를 하고 이를 통해서 전세자금을 빌리는 방식을 새로 도입을 했는데 이것을 잘 살리면 실효성이 있지 않을까 생각된다 

##[질문7] 이번 대책에 들어간 세부 정책의 시행 시기가 관심인데 어떻게 일정이 잡혀 있습니까?
=정부는 부동산거래를 법 시행이후로 미루면서 나타나는 거래절벽 부작용을 없애기 위해 가급적 빨리 시행에 들어가겠다는 입장이다.일단 이번 대책에서 가장 정책적 중점을 두는 생애최초 주택자금이나 전세자금 대출은 이달 중순이후 가능할 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세는 국회 상임위 통과일부터 적용할 것으로 보이는데 이달 임시국회에 지방세관련법을 국회에 제출할 예정이다. 미분양이나 신규분양, 기존 주택 양도세 감면도 국회 상임일 통과일이 기준인데 정부는 4월 임시국회에 소득세법 개정안을 제출할 예정이다. 이럴 경우 이르면 이달 하순부터 시행될 수 있지만 여야간에 입장이 달라서 다소 시행시기가 미뤄지거나 수정될 수 있을 것 같다. 

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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