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2013년 2월 부동산 시장 현안과 과제

2013-02-13 | 작성자 박원갑 | 조회수 10,346 | 추천수 137

새로 출범하는 박근혜 정부의 부동산 정책에 대한 기대감과 함께 본격적인 이사철을 앞두고 부동산 시장이 다소 살아날지 관심이 높습니다.
1. 봄 이사철이 다가오면서 부동산 거래시장의 흐름 어떻습니까? (매매/전세)
-매매시장은 아직 일부에서 다소 거래가 꿈틀거리고 있다. 요즘 시장은 아직 본격적인 봄은 오지 않았지만 최악의 상황은 벗어나고 있다. 전세시장은 여전히 상승세다. 서울에서는 신혼부부 수요가 많은 강북이나 신도시에서 강세를 보이고 있다. 다만 그동안 전세가격 상승을 주도했던 강남지역이 다소 상승률이 둔화하고 있고 일부에서 약세를 보이고 있는 상황이다. 국민은행 자료에 따르면 서초구의 아파트 전세가격은 지난주에 하락세를 보였다.봄 전체시장은 다소 불안하긴 하지만 최근 단기간 너무 많이 오른데다 도시형생활주택같은 소형 아파트를 많이 지어서 전세대란 수준으로는 가지 않을 것으로 보고 있다.

2. 지난주에 1년 2개월만에 서울 아파트 매매가격 하락세가 멈췄는데요.어떤 요인 때문이었습니까?
=한 정보업체 조사결과이다. 취득세 인하에 대한 기대감이 반영이 된 측면이 있다. 지금 사더라도 취득세 인하헤택을 받을 수 있다고 보는 거다. 취득세는 잔금때 내는 거니까 말이다. 국회 행정안전위원회에서 지난주 취득세 감면 법안이 통과됐는데 본회의 절차가 남아있긴 하지만 시행된다고 봐야 할 것이다. 그런데 강남 재건축 아파트 가격이 올라서 평균치를 끌어올린 측면도 없지 않다. 지난주 재건축 아파트 가격은 0.43% 올랐다. 거래가 활발하진 않았지만 집주인들이 가격상승에 대한 기대감으로 매물을 회수하며 가격을 올린 측면도 있었다고 봐야 한다.

-아파트 가격 하락세가 드디어 바닥을 쳤다고 봐도 될까요?
-단기적으로는 하락세가 멈춘 것은 맞을 것 같다. 아마도 3월에는 국민은행이나 감정원 시세도 하락세가 멈추거나 상승세로 반전될 가능성이 있다. 문제는 취득세 인하 혜택이후에는 다시 가격이 하락하거나 거래가 위축될 가능성이 있어서 지금 한두달만 보기에는 힘든 측면도 있다. 주택시장은 바닥을 치고 올라가기에는 힘이 부친다. 실물경기가 침체돼 있고 수도권 주택수요가 지방 세종시나 혁신도시로 이동한 측면이 있어서 과거처럼 수요가 많지 않다. 그런 측면에서 본다면 당분간 가격은 바닥권에 머물면서 매물을 소화시키는 과정으로 보는 것이 좋지 않을까 생각된다.

 3. 새 정부 출범을 앞두고 부동산 경기 부양책에 대한 기대심리가 시장에 반영되고 있다고 볼 수 있을까요?=박근혜정부가 시장 친화적인 만큼 규제완화 드라이브를 걸지 않을까 하는 기대감이 시장에 반영되는 측면도 있을 것이다. 부동산시장은 미래 심리를 먹고 자라는 유기체라고 하는데 아무래도 새 정부에 대한 기대가 크다. SOC 예산조기 집행이나 금리 인하 같은 여러 변수들이 시장에는 우호적이지 않을까 하는 기대가 있는 것 같다.

  4. 국정과제 발표를 통해 드러난 박근혜 정부의 부동산 정책 방향은 시장 부양을 위해 규제를 대폭 완화하겠다는 건데요. 전반적으로 어떻게 보셨습니까?
-새로 출범하는 박근혜 정부는 주거복지와 거래활성화라는 두 마리 토끼를 잡아야 하는 숙제를 안고 있다. 한 축이 거래활성화이다, 우선 부동산시장 과열기에 도입된 과도한 규제를 정비해 부동산 시장을 정상화하겠다는 구상이다. 그래서 어찌보면 지금 가격을 끌어올린다는 측면보다는 거래활성화를 통해서 시장을 연착륙시켜서 시장을 안정시킨다는 측면이 강할 것으로 보인다. 

- 실제로 어떤 규제들이 풀리게 될 것으로 전망하십니까?
-거래래활성화에 대해서는 DTI, 종합부동산세 및 양도세 중과세 등 각종 규제에 대한 완화방안을 논의할 것으로 전망된다. 다만 일부 현안에 대해서는 여야간 아직 공감대가 형성돼 있지 않고 가계부채 문제 등을 감안할 때 기존 틀을 확 흔들기보다는 불합리한 측면들을 보완하는 미세조정 대책이 나오지 않겠느냐는 관측도 많은 상황이다. 

-이명박 정부의 부동산 정책과 뚜렷하게 구별되는 점이 있다면?
=이명박 정부와 가장 큰 차이는 주거복지가 아닌가 생각된다. 이명박정부도 주로 거래활성화 차원에서 규제완화를 많이 했다, 그런데 보금자리주택이 이명박정부의 부동산정책 상징처럼 되었는데 값싸게 내집을 장만하는 말하자면 소유나 분양중심 주택정책이었다. 주로 임대 주택에 대해서는 상대적으로 정책적 초점을 두지 않았던 것이 사실이다. 그런데 박근혜정부의 부동산정책은 대선공약에서도 드러나는 데, 하우스푸어나 렌트푸어같은 주거복지에 맞춰져 있다고 볼 수 있다고 있다. 주거복지는 주택시장에서 해결하지 못하는 문제를 정부가 복지차원에서 접근하는 것인데 절박한 서민들을 선별적으로 지원해야하는 점을 반영하는 것이다.

  - 하우스푸어 대책으로는 ‘주택지분 매각제’가, 렌트푸어 대책으로 ‘목돈 안 드는 전세제도’가 추진될 예정인데요. 어떤 효과가 있을까요?
=주택지분매각 제도는 어느 정도 효과가 있을 것 같다. 보유주택 지분 매각제도는 하우스푸어가 보유하고 있는 주택의 지분 일부를 공공기관에 매각하고 받은 돈으로 대출금을 상환하고, 그 지분에 대해서는 월세를 내는 구조다. 그런데 이와 유사한 제도를 우리은행에서 했는데 별로 신청하는 사람이 없었다. 왜냐하면 우리은행만 대출이 있어야 하는데 여러 금융기관에 있는 다중채무자(은행채무의 60%가 다중채무)의 경우 해당되지 않기 때문이다. 그런 점에서 지분 매각제도는 대상자가 우리은행보다는 많을 수 있다. 지분 매각제도가 활성화되면 시장으로서도 하우스푸어들의 매물압박으로 부터 부담을 덜 수 있다.
=다만 목돈안드는 전세제도는 여러 가지 측면에서 보완을 해야 한다는 얘기가 많다. 세입자 입장에서는 매력적이지만 집주인이 어떻게 받아들이느냐에 따라 달라질 것이다. 목돈 안드는 전세제도는 요즘 전세가격이 급등하면서 오른 전셋값을 감당하지 못해 오른 전세금만큼 반전세로 돌리면서 주거비 지출이 많아지는 점을 개선하기 위해 나온 것으로 보인다. 예를 들어 만약 2억짜리 전세가 1억5000만원으로 올랐다면 5000만원에 해당되는 만큼 대출을 집주인이 받고 이자는 세입자 내는 구조다. 지금 상황 같으면 오른 금액 월세로 주는 반전세로 내야 하는데 전세를 월세로 바꿀 때 전환율이 연 6~10% 가량 된다. 그런데 세입자 입장에서는 대출이자 연 4%만 내면 되니까 주거비를 절약할 수 있다. 집주인에게 대출이자 면제나 소득공제 등 각종 인센티브를 준다고 하는데 약하지 않느냐 싶다. 실효성이 있기 위해서는 재산세 감면 등의 메리트를 주는 보완방안이 있어야 한다.

  -윤곽이 드러난 새 정부의 부동산 정책에 대한 시장의 반응은 어떻습니까?
=아직은 지켜보자는 분위기다. 거래활성화와 주거복지를 병행해야 한다는 점에 대해서는 대체로 동의를 하는데 여러 가지 예산확보나 집주인이나 세입자들이 호응 같은 실현가능성에 대해서는 보완을 해야 한다는 점을 지적하는 사람들이 많다. 

5. 본격적인 이사철을 앞두고 있는 시기에 새 정부도 출범하게 됐는데요. 상반기 부동산 시장, 어떻게 전망하십니까?
=상반기에는 취득세 인하 혜택이 주어지기 때문에 시장은 다소 온기가 도는 모습이 나타날 것으로 보인다. 거래량 증가에다 가격도 다소나마 상승하는 곳도 있을 것으로 예상이 된다. 그동안 시장을 짓누르고 있던 매물을 걷어내는 효과 정도다. 다만 지금은 시장이 크게 좋아질 가능성이 낮다. 여전히 시장을 회복에너지를 보강하는 작업으로 봐야 할 것으로 보인다.상반기에는 그럭저럭 넘긴다고 하더라도 하반기에는 취득세 인하 혜택이 사라질 것인데 이 경우 다시 거래절벽 같은 상황이 올 수 있어 이에 대한 보완책들이 필요하지 않을까 생각된다.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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