2013년 부동산 시장 전망

2013-01-05 | 작성자 박원갑 | 조회수 15,331 | 추천수 161

연말연시가 되면 새해 부동산시장에 대한 전망을 연례행사처럼 하는데 올해처럼 비슷한 전망을 하는 해는 많지 않았던 것 같다. 전문가들 전망에서도 무리짓기 현상이 나타나고 있는 것이다. 필자를 비롯한 많은 부동산전문가들이 2013년 주택시장은 수도권을 기준으로 약보합세를 점치고 있다. 실물경기 침체와 집값 상승 기대심리 위축 등으로 집을 사려는 수요가 많지 않아서다. 지방도 이미 거의 회복 에너지를 분출해 상승탄력이 크게 떨어질 것으로 예상하고 있다. 아마도 올해는 수도권과 지방간의 분화현상이 주춤하고 동조화현상에 더 무게 축이 기우는 해가 될 것 같다.

부동산시장에서 가격은 호재와 악재 간의 시소게임의 결과물이다. 올해는 전반적으로 호재보다는 악재가 많아 보인다. 주택수요의 가장 큰 변수인 실물경기를 보면 완전 회복을 기대하기는 어려울 것 같다. 주택시장이 투자자 시장에서 실수요 시장으로 재편되면서 실물경기 흐름은 중요하다. 주택의 구매는 안정적인 소득과 일자리가 전제되어야 가능한데 실물경기가 침체라면 수요 역시 위축될 수 밖에 없다. 여기에다 지방에 혁신도시와 세종시 건설로 수도권 주택수요가 남하(南下)하면서 수도권 주택수요에 공백이 발생했다. 이런 수요 공백을 메우려면 1-2년은 더 걸릴 것으로 보인다.

새로운 정부가 추가적인 주택경기 활성화 대책을 내놓을 수 있다는 점은 긍정적인 측면이 될 것으로 보인다. 하지만 과연 부동산 시장이 요구하는 정도의 화끈한 대책이 나올 수 있느냐는 점이다. 이미 상당수 거래 활성화 대책을 시행하고 있는 점, 우리 경제의 또 다른 복병인 가계부채가 심각한 점을 미뤄볼 때 시장의 기대수준을 맞출 수 있을지는 미지수다.

더욱이 박근혜 당선인의 대선 부동산공약 자체가 거래활성화보다는 주거복지에 초점을 맞추고 있는 점도 주목해야 한다. 하우스푸어를 구제하기 위한 '보유주택 지분매각제도’, 철도 부지를 이용한 임대주택중심의 '행복주택‘, 세입자 주거안정을 위한 목돈 안드는 전세제도’, 주택연금 가입대상 50세 이상으로 확대 등 여러 공약들은 일반적으로 재화로서 거래되는 부동산시장에서의 활성화와는 거리가 먼 것이다. 주택 거래 활성화 대책이 나오더라도 기존 것을 미세조정하는 연착륙 대책이 나오지 않을까 생각된다.

경기 부양을 위해 금융당국이 기준금리를 추가 인하할 가능성도 있는 데, 이 경우 부동산시장에는 온기를 불어넣는 요인이다. 2013년에는 경기침체가 예상되는 만큼 통화 당국이 기준금리(현재 연 2.7%)를 내릴 것이라는 전망이 나온다. 연구기관마다 다르지만 적게는 한 차례, 많게는 두 차례 이상 인하할 것으로 본다.

부동산과 금리는 반비례 관계라는 점을 감안하면 금리 인하는 부동산 시장에 호재로 작용할 것이다. 금리가 낮아지면 그만큼 금융비용이 줄고, 이는 곧 투자수익률이 올라가는 효과가 있기 때문이다. 2013년 주택시장에서 금리 인하는 단비가 될 수 있다. 반대로도 생각해볼 수 있다. 금리를 낮춘다는 것은 그만큼 실물경기가 나쁘다는 것을 의미하기 때문이다. 다만 금리 인하가 과도한 대출로 고통받고 있는 하우스푸어의 부담을 덜어주는 긍정적 효과는 있을 것이다. 금리가 낮아지는 만큼 급히 팔아야 하는 부담을 덜 수 있고, 시장 전체로서도 매물 압박에서 어느 정도 짐을 더는 효과가 있을 듯하다.

전반적으로 수도권 주택시장은 상반기보다는 하반기 시장여건이 좋은 전약 후강예상된다. 다만 체감적으로 주택시장이 좋아지려면 좀 더 시간이 걸릴 것으로 점쳐지고 있다. 우리나라 부동산이 일본과 같은 극단적인 버블 붕괴현상은 일어나지 않을 것이지만 본격 회복세를 보이기 위해서는 에너지 비축이 더 필요하기 때문이다. 부산과 대전 등 지방은 이미 상승에너지를 대거 분출해 2013년 상승속도는 둔화될 것이다. 일부지역에서는 약세로 돌아서는 곳도 나타날 전망이다.

대표적인 수익형 부동산인 도시형생활주택이나 오피스텔은 자본이득에 대한 기대감소, 저금리에 힘입어 수요가 증가할 것으로 예상된다. 오피스텔 열풍은 아파트시장 침체와 인구구조 변화가 맞물려서 생긴 현상이다. 오피스텔에 관심을 가지는 것은 베이비부머를 중심으로 일종의 노후 불안이 가중된 때문이다. 은퇴는 다가오고 뭔가 월급을 대신할 수 있는 수익형 부동산을 찾다보니 그 대안이 된 것 같다. 아파트값이 오르지 않으니 임대소득으로 보상을 받으려는 심리도 나타난 것으로 보인다.
 
최근 금융종합소득과세 기준이 4000만원에서 2000만원으로 낮아진다면 상대적으로 과세를 느슨하게 하고 있는 수익형 부동산으로 일부 자금이 이동할 가능성이 있다. 이렇게 될 경우 수요기반이 더 확대되는 효과가 있어서 관심이 더 이어질 것으로 예상된다. 그러나 공급과잉에 낮은 임대수익이 복병이다. 그래서 무차별적인 랠리보다는 선별적인 관심이 이어질 것으로 보인다. 이런 추세라면 2013년 말에는 공급과잉으로 수익률이 하락할 뿐만 아니라 월세 세입자를 구하지 못해 어쩔 수 없이 전세로 돌리는 집주인들이 나타날 가능성이 있다. 이처럼 쏠림현상에는 항상 후유증이 있다는 사실을 명심해야 할 것이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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