간추려본 2012년 부동산 10대 뉴스

2012-12-23 | 작성자 박원갑 | 조회수 11,560 | 추천수 145

2012년 부동산 시장에서 이슈가 되었던 10대 뉴스를 간추려본다. 일부 내용은 정보업체에서 내놓은 자료를 포함해 실었음을 미리 밝혀둔다. 

1.중대형 아파트(버블세븐지역) 아파트의 몰락=요즘은 아파트 평형이 클수록 비싸다는 믿음이 무너지고 있다. 평수와 가격이 비례한다는 것은 지난 40년 아파트 시장의 통설 같은 것인데 최근 이런 믿음이 무너졌다. 수도권에서 많이 떨어진 아파트는 주로 버블 세븐지역에 재건축이거나 중대형인데, 특히 중대형이 지난 2006년 말 역사적인 고점보다 50% 가량 떨어진 경우도 적지 않다. 주로 가격이 급락한 곳은 용인 수지, 죽전, 분당, 일산 대화, 과천, 김포 일대 중대형 아파트들이 최고 50%이상 하락을 했다. 서울에서도 목동, 강남, 송파, 서초구 일대에서도 많게는 40%가량 하락한 곳도 많다. 한때 중대형 아파트는 우리나라에서 경제적 여유와 중산층의 상징이었다. 이처럼 요즘 중대형 아파트가 몰락하면서 중대형을 보유한 베이비부머들의 고통이 심한 상황이다. 사실상 아파트 사다리가 무너진 것이라는 얘기도 나온다. 베이비부머들은 30대에 소형 아파트를 장만하고 40대에는 평수를 좀 넓혔으며 지금 50대에 가장 큰 평수를 보유하고 있다. 그들은 아파트 평수 넓히는 것을 유일한 재테크로 삶의 보람으로 생각했다. 큰 아파트 하나 갖고 있으면 노후가 든든하다고 생각했다. 그런데 이런 믿음들이 무너져 버리니 베이비부머들은 멘붕(멘탈 붕괴)상태라고 해도 과언이 아니다. 문제는 대형 아파트를 팔아 작은 아파트로 옮기고 남은 돈으로 노후 생활자금으로 사용하고 싶어도 현실적으로 불가능한 곳도 많다는 점이다. 대형과 중형간의 가격차이가 크지 않아 실속이 없어서 그렇다. 이래 저래 베이비부머들이 진퇴양난에 놓인 것이다.

  2. 전세난으로 서러운 세입자..렌트푸어 신조어 탄생=올해 전세대란이 오는 것이 아니냐는 걱정이 많았던 것이 사실인데 상승률은 둔화하고 있는 것은 맞다. 올들어 11월까지 아파트 전세가격은 전국적으로 4% 올랐는데 지난해에는 한해동안 15.2% 상승한 점을 감안하면 3분의 1 수준이라고 볼 수 있다.서울의 경우도 올들어 아파트 전세는 2% 올랐는데 지난해 13.4%에 비하면 미미한 수준이라고 볼 수 있다.그런데 상승률이 둔화되고 있다는 것이지 막상 전세를 구하는 사람 입장에서는 이게 아닌데 라고 생각할 수 있다.물론 전세를 재계약해야 하는 사람들은 2년 전에 비해 24%가량 올라서 어려움이 크긴하지만 오름세는 주춤한 것은 사실이다. 그래서 오른 전세가격을 감당을 하지 못하다보니 외곽으로 쫒겨나거나 아니면 오른 전세값만큼 월세로 돌리는 반전세를 받아들여야 하는 문제가 있었다. 렌트푸어 뿐 아니라 깡통전세가 많이 생기는 바람에 세입자들의 고충이 가중된 한해가 되었다고 볼 수 있다. 주택담보대출과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 일명 깡통 전세가 급속도로 확산되는 것으로 나타났다. 금융감독원에 따르면 대출 원리금에 비해 주택가격이 낮은 깡통주택에 입주한 전세주택과 실소유자가 주거하지 않고 전세를 내놓은 전세입자 중 깡통전세는 전국에 약 15만가구에 이르는 것으로 파악됐다.

  3. 쏟아지는 하우스푸어 구제 방안=집 가진 사람들의 빚 문제가 사회적 문제로 번지는 가운데 은행권과 금융당국이 하우스푸어 구제 방안을 내놓았다. 금융감독원은 지난 920, 신용대출 단기연체자에게만 적용하던 프리 워크아웃(사전채무조정) 제도를 주택담보대출에도 적용하고, 은행권에 도입하기로 한 경매유예제도를 2금융권까지 확대하는 내용의 하우스푸어 대책을 은행들과 테스크포스(TF)를 만들어 추진한다고 밝혔다. 민간금융권에서는 우리금융그룹이 과도한 주택 대출금 연체이자와 집값 하락의 이중고를 겪고 있는 "하우스 푸어(house poor)"를 위해 약 900억원 규모의 "트러스트 앤드 리스백(Trust and lease back·신탁 후 임대)" 제도를 도입했다.
그러나 우리은행의 경우 한 달이 지났지만 신청자가 몇 명이 안된다. 우리은행 외 다른 금융사에 주택담보대출이 있으면 아예 대상 자체가 되지 않는다. 진짜 하우스푸어인 다중채무자는 배제되는 셈이다. 대출금 부담이 큰 집 주인이 공공기관에 집의 일부를 매각할 수 있는 '보유주택지분매각제도'도 박근혜 당선인의 공약 가운데 하나로 내세우기도 했다. 주택은 소유하고 있으나, 원리금 상환 부담으로 고통을 겪고 있는 하우스푸어에게 보유주택지분을 매각하게 해서 위기상황을 해결하자는 의도다. 하우스푸어가 소유한 주택의 일부지분을 공공기관에 매각하고 매각한 지분에 대해서는 임대료를 지불하면서 계속 거주하는 제도다. 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관은 지분을 담보로 하여 유동화증권(ABS) 발행을 통해 자금을 마련하는 것이다. 정부가 추진하는 보유지분매각제도는 대상자가 다소 넓다는 차이는 있다. 시장에서 해결하지 못하는 대상자에 대해서 주거복지차원에서 실시하기 때문에 대상자가 많지는 않을 것으로 보인다 

4. 뉴타운 출구 전략=박원순 서울시장은 130"뉴타운정비사업 정책구상"을 발표했다. 서울시 정책구상은 시장 그리고 지역 실정에 밝은 각 구청장이 뉴타운·정비사업 전체 1,300개 구역을 실태조사 대상(610구역)과 갈등 조정 대상(866구역)으로 나누어 실태조사 결과를 토대로 주민 의견을 듣고 구역별 상황별 맞춤형 해법을 찾아 나가는 것이 핵심이다. "판도라의 상자"처럼 뉴타운사업의 퇴로는 열렸지만 매물비용 등 출구전략에 선행되어야 하는 문제들로 조합원갈등의 또 다른 불씨가 되고 있다. 서울시가 강남의 대표적 재건축 대상 아파트인 개포지구에 대해 신축 가구의 절반가량을 전용면적 60이하(25평형)로 지을 것을 요구하고 나서면서 강남 재건축 단지를 중심으로 논란이 있었다. 하지만 소형 주택 공급 비율을 두고 진통을 겪던 서울 강남구 개포주공단지들이 서울시 안을 받아들여 재건축 안이 도시계획위원회를 통과했다.

  5. 집값 바닥논쟁=올해는 부동산경기 침체가 심화되면서 어느 때보다 아파트값 바닥 논쟁이 뜨거웠다. 올해 4.11총선 이후 강남3구 투기지역 해제와 주택거래신고지역 해제 등 5.10대책 발표에도 시장이 살아나지 않자 바닥 논쟁이 본격 제기되기 시작했다.그러나 최근 3.3당 강남 재건축 아파트 가격이 3000만원 밑으로 떨어졌다. 이는 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 이후 4년만이다.바닥론을 얘기할 때 바닥은 3가지가 있다고 본다. 바닥을 다진다, 바닥을 지난다는 약보합세나 보합세를 의미하고 바닥을 치거나, 바닥을 탈출한다는 강보합세를 의미한다. 그런데 지금 바닥을 치고 있다는 의미는 아직 불확실하지 않나 생각된다. 이번 바닥론에서 가장 큰 근거나 취득세 인하라고 보는 데 이 내년 이후에는 이 몰핀효과가 사라지면 거래 공백속에 가격이 오르기가 힘든 구조이기 때문이다. 사실상 바닥론이라는 전망은 지금이 더 떨어지지 않고 바닥이었으면, 이제 그만 내리고 올라갔으면 하는 기대나 소망적 사고가 강하게 포함된 개념이 아닌가 생각이 든다. 그래서 바닥론은 아직은 시기상조이며 매물을 소화하면서 바닥을 다지는 양상이 되지 않을까 하는 생각이다. 내년에 새 정부가 들어서면 9.10 대책에 이은 후속 대책이 나올지, 실물경기가 어떻게 달라질지에 따라 부동산 바닥론의 실체가 드러날 것으로 보인다.

  6.정부부처 세종시대 개막=지난 9월 세종시 공무원 입주가 본격화 됐다. 총리실을 시작으로 연말까지 기획재정부와 공정거래위원회, 농림수산식품부와 국토해양부, 환경부 등 6개 중앙행정기관이 세종시로 이전한다. 내년에는 교육과학기술부 등 6개 부처가 추가로 이전 예정이고 2014년에는 국민권익위원회와 법체등 등 4개 기관이 이어 이주하게 된다. 2014년까지 모든 부처와 기관이 이주를 마치면 정부부처 3분의 2가 세종시로 이전하게 된다. 세종시와 함께 혁신도시로의 공공기관 이전도 올해 말부터 본격화 됐다. 우정혁신도시에 고용노동부가 12월 이주를 시작하며 다른 혁신도시도 올해 말 이주를 시작으로 2014년까지 130여개 공공기관이 10개 혁신도시로 이전하게 된다. 지난 9월 세종시 이주가 본격화 되면서 세종시는 물론 청원, 대전등 주변 집값에도 적지 않은 영향을 주고 있다. 지방으로의 공공기관 이전은 인구의 이동과 함께 지역 경제 발전의 촉매제 역할을 할 것으로 기대된다. 세종시대의 의미는 수도권 침체의 주요 요인으로 작용했다는 점이다. 주택수요가 그만큼 남쪽으로 이동했다는 것이기 때문이다.

  7 수익형 부동산 전성시대=올해 분양된 수익형부동산은 38342실로 조사를 시작한 2003년 이후 가장 많았다. 이런 현상은 시세 차익 기대감이 사라지면서 월세를 받을 수 있는 수익형부동산으로 투자자들이 몰렸기 때문이다.일종의 노후 불안 때문이다. 은퇴는 다가오고 뭔가 월급을 대신할 수 있는 수익형 부동산을 찾다보니 그런 것 같다. 아파트값이 오르지 않으니 임대소득으로 보상을 받으려는 심리도 나타난 것으로 보인다. 경쟁률이 40~501, 낮아도 101로 치솟기로 했다.과거에는 도시형생활주택과 오피스텔을 주로 50-60대들이 많이 분양을 받았는데 요즘은 30-40대로 연령층이 낮아지고 있는 것이 특징이다. 아들딸 학원비라도 대자는 생각을 하는 것 같다. 올해 도시형 생활주택은 연말까지 거의 10만건 정도가 인허가가 날 정도로 많이 들어서고 있다. 오피스텔 분양물량도 4만실에 달할 정도로 인기를 끌었던 것이 사실이다. 다만 최근들어 공급과잉속에 수익률이 떨어지고 있거나 공실이 늘어나는 점은 참고를 해야 한다 

8 가격파괴 흐름=서울시 산하 SH공사의 경우 최근 서울 은평구 은평뉴타운에서 600여가구에 대해 최대 21129만원까지 할인하는 전략을 내걸었다. 이 아파트들은 장기간 미분양으로 남아 골칫거리였다. 일단 SH공사의 파격적 할인전략이 먹혀드는 모양새다. SH공사에 따르면 지난 20일부터 강남구 개포로 SH공사 본사에서 은평뉴타운 미분양아파트에 대한 선착순 공급을 진행한 결과, 이날까지 이틀간 약 180여건의 분양신청이 이뤄졌다. 이는 전체 미분양 물량(615가구)30%에 육박하는 수치로, 그동안 수차례 이뤄진 미분양 판촉에도 꿈쩍 안던 수요자들이 움직이기 시작했다.이 뿐만아니라 한화건설은 경기도 용인시에서는 초기 분양가보다 평균 1억원가량을 깎아주고 있다. 서울 영등포구에서 분양 중인 한 아파트도 최고 8000만원가량 분양가를 낮췄다. 그러면서 한 달 새 100여가구가 팔려나가는 효과를 봤다.
가격파괴는 불경기의 대표적인 마케팅이라고 볼 수 있는데 부동산시장에서도 하나의트렌드로 자리잡고 있는 것으로 분석이다. 간단하게 말씀드리면 가격을 싸게 하지 않으면 분양을 받지 않으니까 고육지책을 쓰는 것이다. 업체들이야 분양가를 높여 많은 이익을 챙기고 싶겠지만 시장이 침체되다보니 공급자보다는 수요자 위주로 재편되었고 따라서 수요자들의 눈치를 보지 않을 수 없는 상황이다. 과거 상승기에는 분양을 받는다는 것은 대세상승 열차의 티켓비용 정도로 생각했다.다소 비싸더라도 타기만 하면 종착역에 가면 대박을 터뜨렸다.그러나 지금은 분양을 받아도 목적지에 도달하면 마이너스 프리미엄 단지가 많아 분양불패신화가 깨지다보니 이런 현상이 나타난다. 지금처럼 불황기에는 소비자들의 가격에 민감하게 움직이기 때문에 말하자면 가격메리트에 따라 움직이기 때문에 가격을 낮춰서 소비자들을 만족시켜야 분양이 될 수 밖에 없지 않을 까 싶다.
그러나 싼 게 비지떡이 아닌지 주의를 해야 한다.미분양아파트에서 가격을 할인하는 경우 많은데 입지가 좋지 않거나 층수가 매우 나쁜 아파트인 경우가 많다. 과거의 고분양가로 분양했다가 팔려서 세일을 하고 있지만 과연 싼 것인지를 꼼꼼히 따져야 할 것이다.주변 시세보다 싸다 하는데 그 시세라는 게 진짜 시세 인지 조사해야 한다는 것이다.급매물 가격이나 실거래가격으로 따지면 그렇게 싸지 않을 수 있다는 것이니 이런 점을 면밀히 조사를 한 뒤 결정해야 한다. 

9.부동산도 한류바람:게스트하우스인기=부동산도 한류 바람을 타고 외국인을 타깃으로 하는 주택임대사업이 각광을 받았다. 관광객을 대상으로 하는 민박용 게스트하우스는 살던 집을 개조하거나 단독·다세대주택 등을 임차, 리모델링해 다시 외국인들에게 임대하는 방식으로도 가능하다. 북촌 한옥 같은 데서 많이 하고 있다. 외국인을 대상으로 하는 호텔도 서울 도심이나 강남 일대에 많이 들어섰다. 외국인 민박용 게스트하우스는 연 10% 이상의 수익률을 올릴 수 있다고 한다. 한류가 지속이 되어야 이런 수익률이 나올 수 있을 것이다. 지정학적 리스크 같은 것으로 한류바람이 주춤한다면 타격을 받을 수 있다는 점, 최근 공급이 많이 늘고 있다는 점은 참고 하는 것이 좋다.

  10. 위기의 건설사:올해도 건설업계는 수난을 면치 못했다. 5월 풍림산업을 시작으로 우림건설·범양건영·벽산건설·삼환기업·남광토건·극동건설·신일건업·국제건설 등 8개 건설사가 법정관리를 신청했다. 주택사업부가 건축사업부로 통폐합되거나 아예 사라지기도 해 주택중심 건설사일수록 타격이 심했다. 그만큼 부동산 과열시대의 후유증이라고 볼 수 있겠다.

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기