대선이후 부동산시장 변수 점검

2012-12-22 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,159 | 추천수 181

각 분야마다 새 정부에 바라는 바가 많겠지만 올해 극심한 부진을 겪었던 부동산시장은 새로운 변화를 바라는 마음이 더욱 간절할텐데요, 새 정부의 부동산 정책과 새해에 일어날만한 부동산 시장의 변화를 전문가와 함께 얘기 나눠보겠습니다. 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다 

[질문1] 박근혜 당선인 공약을 통해 봤을 때 전반적인 부동산 정책방향과 시장의 영향은 어떨 것으로 볼 수 있나요?
-시장 친화적인 박근혜 대통령 후보의 당선이후 부동산 시장에서는 거래활성화 요구와 기대가 크다. 그러나 이미 많은 거래 활성화 대책을 내놓았거나 시행하고 있고 가계부채도 만만치 않기 때문에 시장이 기대하는화끈한 대책을 마련하기란 쉽지 않을 것으로 예상된다.실제로 대선 부동산 공약에 집값 부양이나 거래활성화 대책은 거의 없고 주거복지 대책이 대부분이다. 따라서 새 정부의 부동산 정책은 기존 정책을 보완하거나 연착륙을 돕기 위한 미세조정(fine tuning) 혹은 스무딩 오퍼레이션(smoothing operation) 차원의 대책이 나올 가능성이 높다.

  [질문2] 올 연말에 두 달 정도 취득세 인하를 단행했는데 이 같은 조치를 언제 다시 한번 할지 관심이 높거든요, 어떻게 보십니까?
-올해 말까지 적용되는 부동산 취득세 감면조치도 내년까지 연장될 가능성이 있다. 새누리당은 취득세 감면조치를 연장하는 내용의 지방세특례제한법 개정안을 조만간 발의, 최대한 빨리 처리한다는 방침이다. 이번 대선 때 여야 대통령 후보들이 모두 공약으로 취득세 인하를 내걸었다. 박근혜 대통령 당선인이 올해 말로 끝나는 취득세 감면 부분을 연장해야 한다고 밝힌 데 따른 후속조치다.문재인 후보 역시 취득세 인하를 하겠다고 밝혔는데 다만 대상자들은 9억원 이하의 1주자택자를 대상으로 하겠다고 했는데 박근혜 당선인 공약보다는 대상자자 좁다.그래서 취득세 인하는 하겠지만 국회 처리과정에서 세부적으로 어떻게 확정될지 두고 봐야 할 것으로 예상된다.

  [질문3] 대출금 부담이 큰 집 주인이 공공기관에 집의 일부를 매각할 수 있는 '보유주택지분매각제도'도 박 당선인의 공약 가운데 하나인데 이 제도의 실현가능성과 시장에 미칠 영향은 어떻게 보십니까?
-주택은 소유하고 있으나, 원리금 상환 부담으로 고통을 겪고 있는 하우스푸어에게 보유주택지분을 매각하게 해서 위기상황을 해결하자는 의도다. 하우스푸어가 소유한 주택의 일부지분을 공공기관에 매각하고 매각한 지분에 대해서는 임대료를 지불하면서 계속 거주하는 제도다. 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관은 지분을 담보로 하여 유동화증권(ABS) 발행을 통해 자금을 마련하는 것이다.우리은행이 지난 10월 말부터 이와 유사한 신탁 후 재임대(트러스트 앤드 리스백)’보다는 진전된 것이라고 볼 수 있다. 우리은행의 경우 한 달이 지났지만 신청자가 몇 명이 안된다. 우리은행 외 다른 금융사에 주택담보대출이 있으면 아예 대상 자체가 되지 않는다. 진짜 하우스푸어인 다중채무자는 배제되는 셈인데 정부가 추진하는 보유지분매각제도는 대상자가 다소 넓다는 차이는 있다. 시장에서 해결하지 못하는 대상자에 대해서 주거복지차원에서 실시하기 때문에 대상자가 많지는 않을 것으로 보인다. 시장 입장에선 악성매물 부담을 덜어주는 효과가 있지 않을까 예상된다. 다만 매각가격을 어느 기준으로 산정할 것이냐, 대출이자를 못내는 사람이 임대료를 제대로 낼 것이냐 하는 여러 현안들을 잘 해결해야 할 것으로 생각된다.

  [질문4] 박 당선인은 또 현행 60세로 돼있는 주택연금 가입도 50살부터 가입할 수 있도록 하겠다고 밝혔는데 그렇게 된다면 어떤 영향을 미칠까요?
=50대들이 대부분 베이비부다, 그래서 주택연금 가입제도를 현행 60세에서 50세로 앞당겨, 부채부담을 줄여주자는 것이다. 50대들이 하우스푸어가 많은데 주택연금을 사전가입하도록 하면 60세에 활용할 수 있는 주택연금을 일시금으로 인출, 이 자금으로 현재의 부채상환에 사용하게 하자는 것이다. 이렇게 되면 기존 주택에 살면서 원리금 상환 부담을 낮출 수 있다. 대출이자를 못갚아 싸게 팔아야 하는 사람들이 줄어든다면 시장은 매물압박으로부터 부담을 덜어주는 효과가 있다. 다만 주택연금 사전가입 대상자는 1가구 1주택자로서 50세 이상, 주택가격 수도권 6억원 이하 (기타 지역 3억원 이하) 주택으로 한정되기 때문에 이 기준에 맞는지 한번 체크해보는 것이 좋지 않을까 생각됩니다.

  [질문5] 또 목돈 안드는 전세제도와 철도 부지를 이용한 이른바 '행복주택'도 거론됐는데 실현 가능성은 어떻게 보세요?]
=행복주택은 철도부지 상부에 인공대지를 조성하고, 그곳에 아파트,기숙사,상업시설을 건설하는 신개념 복합주거타운 정책이다.사유토지를 매입하지 않고 국유지에 대해 낮은 토지사용료를 납부함으로 인해 기존 시세 대비 1/2~1/3 수준의 저렴한 보증금 및 임대료로 주택을 공급한다고한다.2013년 하반기부터 시범적으로 5개소, 1만 가구 착공한다고 하는데, 전반적으로 좋은 아이디어인데 소음이나 먼지 등 주변 거주환경의 질이 다소 떨어지는 것이 아니냐는 지적도 있다.목돈 안드는 전세제도는 집주인(임대인)이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하고, 대출금 이자는 세입자(임차인)가 납부·부담하는 제도다.집주인에게 전세보증금의 이자상당액(4%)에 대해 면세하고, 전세보증금출이자납입 소득공제 40% 를 인정하여 제도의 활성화를 도모하겠다는 것이다.전세놓자고 자기 집에 담보잡히는 사람이 누가 있겠느냐는 지적이 많아 현실성이 다소 떨어지지 않겠느냐는 생각이다.

  [질문6] 새 정부와 별도로 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 부동산시장 활성화를 위해 현재 계류중인 법안들이 있는데 이 법안들 처리는 어떻게 돼나요?2013년 말까지 1년 연장될 것으로 예상된다. 국회 기획재정위원회 산하 조세소위원회는 21일 회의를 열고 이 같은 내용을 담은 소득세법 개정안을 의결했다. 다주택자 중과세는 집을 2가구 이상 가지고 있는 경우 2주택자는 주택을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택자 이상은 60%의 세율을 적용하는 것이다.다주택자 양도세 중과가 1년 더 유예되면 2가구 이상 주택을 보유한 사람들도 내년까지 양도차익에 대해 6~38%의 일반 세율을 적용 받게 된다.개정안은 다음주 기획재정위 전체회의와 법제사법위원회를 거쳐 27~28일 본회의에 상정될 예정이다. 본회의를 통과하면 2가구 이상 가진 다주택자들이 양도세 폭탄을 피하려고 서둘러 연내에 집을 매각하지 않아도 된다.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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