내년 부동산시장 어떻게 볼 것인가

2012-11-11 | 작성자 박원갑 | 조회수 16,508 | 추천수 193

올해 부동산 시장은 매매 실종,전셋값 급등, 오피스텔 등 수익형 부동산 인기 등으로 요약할 수 있겠는데요. 내년 부동산 시장 상황은 어떨지 많은 분들이 궁금해 하는 것 같습니다.

  [질문1] 올해 수도권 집값은 전반적으로 하락세였죠? 매매도 거의 없었고요. 내년 수도권 집값이 관심인데, 어떻게 전망하십니까?
=내년에도 대체적으로 수도권 주택시장은 약보합세또는 약세로 보는 것이 전문가들의 대체적인 시각인 것 같다. 수도권은 미분양가구가 3만가구에 이를 정도로 공급 과잉에 시달리고 있고 경기침체에 가계부채 문제로 당분간 크게 오르기는 힘들지 않을까 싶다. 더욱이 지방에 혁신도시나 세종시 건설로 수도권 주택수요가 지방으로 남하(南下)하면서 일시적인 공백이 발생한 점도 문제다. 적어도 2013년까지는 수요 공백을 메우기는 힘들 것으로 보인다. 왕성한 주택수요를 자랑하던 베이비부머가 은퇴를 본격화하고 젊은 층들도 주택을 구매할 메리트를 크게 느끼지 못하고 있다. 다만 상반기보다는 하반기가 다소 나아지는 상저하고 현상이 나타나서 하반기에는 다소나마 개선되는 모습이 나타나지 않을까 기대하고 있다. 

[질문2] 지방은 세종시 등 일부 지역을 중심으로 오른 지역도 있었는데요. 거의 정점에 도달했나고 보시나요?
-예 전반적으로 정점에 도달했거나 거의 근접하지 않을까 생각된다. 최근 시장 주택시장을 견인하던 부산 아파트 가격이 5개월 연속 하락했다. 이런 상황이라면 올해는 하락세로 마감할 가능성이 있어보인다. 이 경우 2006년 이후 처음으로 연간 단위로 6년만에 하락하는 것으로 봐야 할 것 같다. 대전도 7개월 째 하락을 하고 있어 역시 올 연간 단위로는 약간 하락가능성이 커 보인다. 가을 이사철인 9,10월에 집값이 하락했다는 것은 시장이 이미 침체기에 돌입했다는 뜻으로 볼 수 있다. 뒤늦게 상승세를 시작한 대구나 울산, 광주의 경우 다소 오름세가 지속될 것으로 보인다. 다만 상승에너지를 대거 분출해 2013년에는 오른다고 하더라도 상승속도는 둔화될 것이다 

[질문3] 대선 후보별로 부동산 공약이 어떻게 차이가 나는 가요
=박근혜후보는 지분매각제도를 꼽을 수 있는 데 하우스 푸어가 소유한 집 지분 일부를 공공기관(캠코)에 팔 수 있도록하고, 캠코는 ABS 발행해 자금을 충당한다. 목돈 안 드는 전세제도도 있는데 집주인이 주택을 담보로 전세보증금을 대출하고, 세입자가 이자를 부담하는 제도다. 철도부지 위 임대주택을 건설하는 내용도 있다. 문재인 후보는 임대주택 해마다 10만호씩 늘리겠다고 했다. 안철수 후보 가운데 눈에 띄는 것은 주택 임차인에게 1회 자동 계약 갱신권 보장,전세금 보증센터 설립,상가임차인 보호대상 확대, 임대료 상한 폭을 제한하겠다 등이 있다. 그동안 대선에는 주로 개발공약이나 주거복지 였는데 올해는 주로 서민주거안정쪽으로 맞춰져 있어 큰 차이를 드러내고 있다. 그래서 대선이 부동산시장에 미치는 영향도 제한적일 수 밖에 없는 상황이다. 

[질문4] 양도세 중과세, 취득세 감면 등이 내년 초 이슈로 예상되는데요. 특히 취득세, 양도세감면 중심의 9.10 대책의 시한이 올해 말로 끝나는데, 어떻게 방향이 바람직하다고보십니까?
=당초 취득세 인하는 3개월 정도 할 게 아니라 한 6개월 이상 했어야 했다. 일단 정책적 효과를 지켜보고 재 도입 여부를 결정해야 할 것으로 보인다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예 일몰시한은 연말로 다가왔는데 중과세 폐지 법안의 연내 통과는 어려워 부동산시장에 적지 않은 불안요인 작용하고 있다. 현재 3주택자 양도세 60% 중과, 20071월 이후 적용된 2주택자 양도세 50% 중과 조치는 주택거래 활성화를 위해 연말까지 유예됐지만 정부가 영구히 폐지하는 법안을 국회에 제출했지만 무산된 상황이다. 새누리당 간사 나성린 의원은 연말 종료되는 양도세 중과세 유예 규정을 2년간 연장하는 수정안을 지난 24일 대표 발의했다. 하지만 야권에서는 양도세 중과세 유예 2년 연장안에 대해서도 반대 입장을 분명히 하고 있어 불확실성이 크지고 있다. 내년 2월 임시국회에 가야 통과될 가능성도 있어서 시장 불안은 충분히 예견되고 있다. 정책의 불확실성은 조속히 제거해야 되지 않을 까 싶다. 

[질문5] 올해 8월 이후 전세 가격 상승이 14주 이상 이어지고 있습니다. 내년 초 전세 대란이 불거질 수 있다는 우려도 나옵니다. 전세난에 대한 예상은 어떻게 하고 계십니까?
=국지적 전세난이 일어나겠지만 전체적인 전세난이 일어날 가능성이 낮다고 본다. 일단 아파트 입주 예정량은 넉넉하지 않은 편이다. 부동산114에 따르면 2013년 전국 아파트 입주 예정량은 2012년보다 6.6% 늘어난 185083가구에 이른다. 하지만 2008~2012년 평균치 259174가구에 비해서는 28.6%가 줄어든 것이다. 따라서 2013년 아파트 입주량이 예년 평균보다 줄어든 것으로 봐야 하며, 이에 따라 수급불균형은 계속될 가능성이 있다.전반적으로 1~2년 전의 극심한 전세난이 재연될 가능성은 낮은 것 같다. 그 이유로는 첫째, 단기간 급상승에 따른 피로감이 크다는 점이다. 달도 차면 기운다는 속담이 여기에 해당된다. 둘째, 물가는 오르고 실물경기도 침체되면서 비싼 전세를 소비할 수 있는 구매력도 줄어들었다. 셋째, 경기침체로 강남권 교육 이사 수요도 많이 감소한 상황이다. 마지막으로 정부의 지속적인 전월세 안정대책에 힘입어 도시형생활주택이나 오피스텔이 많이 들어서고 있는 점도 또 다른 요인이다. 아파트 입주량은 크게 늘지 않아도 소형 아파트 대체재인 도시형생활주택과 오피스텔 입주가 많아질 경우 전세시장에 안정요인으로 작용할 수 있다. 그래서 너무 겁을 낼 필요는 없다고 본다.

  [질문6] 특히 올해는 수익형 부동산, 그 가운데서도 오피스텔의 인기가 엄청났습니다. 보금자리주택에서도 오피스텔을 분양할 정도였는데요. 내년 그 열기가 계속 이어질까요?아니면 꺾일까요?
=오피스텔의 해라고 해도 과언이 아니다. 경쟁률이 20-50대 일 까지 치솟을 정도였다. 오피스텔이 입주량이 실제로 부동산 114조사 결과 2013년 오피스텔 입주예정물량은 3만실로 201212000실보다 크게 늘어난다. 가장 많이 입주할 때가 2004년에 거의 10만실이 되었는데 그 정도는 아닐 것 같다.그래서 오피스텔 시장은 아파트 시장 침체와 맞물려 있다. 아파트가격 상승에 대한 기대감이 없으면 임대소득으로 보상을 받으려는 심리가 나타나기 때문이다. 오피스텔은 일반 주택처럼 임대사업자로 등록해서 각종 세금 감면 혜택을 받을 수 있고 또 관리도 비교적 편하다. 좀 더 열기는 이어질 가능성이 있다.그러나 다른 수익형 부동산인 도시형생활주택 공급물량이 최근 2년 간 공급물량이 크게 증가하고 있다. 이런 추세라면 2013년 말에는 공급과잉으로 수익률이 하락할 뿐만 아니라 월세 세입자를 구하지 못해 어쩔 수 없이 전세로 돌리는 집주인들이 나타날 가능성이 있다. 이처럼 쏠림현상에는 항상 후유증이 있다는 사실을 명심해야 할 것이다. 

[질문7] 내년 토지시장이나 상가시장의 분위기는 어떻게 예상하십니까?
=토지시장은 원재료 시장 성격이 강한 시장이어서 침체가 이어질 것 같다. 부동산 시장 가운데 회복이 가장 늦은 후행적 성격이 강한 부동산이다. 2013년에는 대규모 주택개발사업이나 국책사업도 활발하지 않아 땅 수요는 많지 않을 것으로 보인다. 다만 도심 역세권 등은 각종 수요로 강세가 예상된다. 전반적으로 토지시장은 본격 회복이 오기 위해서는 시간이 많이 걸릴 것으로 생각된다. 대표적인 수익형 부동산인 상가의 경우 자본이득에 대한 기대감소, 저금리에 힘입어 수요가 증가할 것으로 예상된다. 그러나 상가는 공급과잉에 낮은 임대수익이 복병이다. 그래서 무차별적인 랠리보다는 유동인구가 많은 역세권 상가나 아파트 단지형 상가 등에 선별적인 관심이 이어질 것으로 보인다

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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