인구는 미래를 읽는 망원경이다

2012-10-31 | 작성자 박원갑 | 조회수 13,517 | 추천수 178

인구는 부동산 시장에서 수요의 총량을 의미한다. 그래서 인구는 중장기 부동산 시장을 분석하고 예상하는 데 가장 중요한 펀드멘털이다. 인구는 항해 선박의 등대처럼 부동산 시장의 방향을 제시한다.  즉 인구는 변화무쌍하게 움직이는 부동산 시장을 멀리 내다볼 수 있는 신호등이다. 그래서 인구의 흐름을 읽어야 부동산의 흐름도 읽을 수 있는 것이다.

그러나 인구가 주택수요를 결정하는 데 중요한 요소지만 조심해야 할 내용도 많다.
연구자들이나 부동산 전문가들이 많이 실수를 하는 것이지만 단기적인 현상을 인구의 잣대로 대는 것은 위험하다. 인구는 먼 미래를 읽는 망원경과 같은 존재다. 망원경을 먼 풍경은 잘 보이지만 바로 앞의 사물은 흐릿해서 구분하기가 어렵다. 인구는 초장기 시계열이다. 마치 단기간에 옷에 잘 젖지 않는 아침 안개와 같다. 아니 도시의 공기와 같은 존재다. 요컨대 인구는 중장기 시장 전망용으로 사용해야지 단기 시장 진단용으로 사용하면 왜곡된 해석이 될 수 있다.

예컨대 소형 아파트값 상승과 1~2인 가구 증가를 곧 바로 연결하는 단선 사고다. 소형 아파트값 강세의 원인을 단기적인 인구 문제로만 해석하면 시장을 올바르게 진단하고 전망하기 힘들다. 소형아파트 값 강세의 결정적인 원인은 건설업체들이 수익성이 되지 않는다는 이유로 소형주택을 짓지 않았기 때문이다. 더욱이 재개발, 뉴타운 철거이주 수요에 따른 병목현상까지 겹쳤다. 물론 1~2인가구가 소형아파트 강세에 어느 정도 영향을 미쳤지만 결정적인 원인은 아니라는 얘기다.

특히 인구 측면만으로 주택시장을 해석하면 치명적인 오류에 빠질 수 있는 것이다. 마치 길가에 사람들이 많이 지나다닌다고 그들 모두가 상가빌딩 3층에 있는 내 가게로 와서 물건을 사 줄 것으로 착각하는 것과 같다. 그 사람들이 구매력이나 취향, 그리고 전망 등에 따라 내 고객이 될 수 도, 안 될 수 도 있는 것이다. 강에 물이 많다고 고기가 많을 것으로 착각하는 것과 같은 맥락이다. 부동산 가격을 결정하는 여러 변수(정부정책, 인플레이션, 공급, 금리, 심리, 소득, 실물경기 등) 가운데 인구는 한 변수에 불과하다.

사실 많은 사람들이 인구를 걱정한다. 앞으로 사람이 줄고 고령화가 진행되면 집값도 폭락하지 않을까 하는 우려다. 부동산시장에 언젠가는 인구 쇼크는 올 것이다. 아직은 눈앞의 수급이 가격을 결정한다. 인구 쇼크는 지금 당장이 아니라 20년 뒤의 일이 될 것이다. 인구 분석에서 범하기 쉬운 오류는 가까운 미래와 먼 미래를 헷갈리는 것이다.
 
또 단기적인 현상에 초장기 시계열인 인구의 잣대를 들이대는 것이다. 인구는 변화무쌍하게 움직이는 부동산 시장을 멀리 내다볼 수 있는 등대이지만 과대포장은 위험하다. 인구 변수로만으로 시장을 분석하다는 것은 위험하다는 얘기다. 다시 말하지만 인구는 전체 부동산 시장의 변수 중 한 변수라는 점을 잊지 말자.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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