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매도와 매수 어떻게 할 것인가

2012-10-24 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,907 | 추천수 129

부동산을 어떻게 할 것인가. 자신이 처한 상황에 따라 전략을 차별화해야 하는데 구체적인 전략을 짜보면 이렇다.

매수자 입장=세금혜택을 줄 때 집을 살 까 말까, 아니면 이번 세금 혜택기간이 끝나면 다시 떨어질지 모르는 데 그만 둘까. 지금 실수요자들이 고민하는 내용은 이 두 가지다. (투자 수요의 경우 부동산시장이 저성장체제로 접어들어 당분간 시세차익용 투자에 메리트가 없다고 보고 있으므로 제외한다.)

당장 들어갈 집이 필요해 사야 하는 경우 소형은 기존 매매시장에서 매입하는 것은 실익이 없다. 최근 2-3년간 전세난으로 인해 소형이 많이 올랐는데, 최근에 하락했다고 하더라도 낙폭이 크지 않다. 대부분 버블세븐 지역 중대형 아파트의 역사적 고점이 2006년말이지만 일부 지역 소형아파트는 지난해 가을에 찍었다. 1~2인 가구가 늘어나고 있어 소형 아파트가 장기적으로는 유망한 것은 맞지만 가격메리트가 없으면 자산으로서 가치가 떨어진다. 보금자리주택 같이 거품이 빠진 분양을 통해 내집 마련을 하는 것이 유리하다.

다만 중대형 아파트는 지금 매입을 해도 무난하다는 생각이다. 최근 고점 대비 40~50% 하락한 아파트는 가격적으로 거품이 많이 빠져 매입에 부담을 많이 덜었다. 특히 자녀의 방이나 남편의 서재가 필요해 꼭 집을 넓혀 가실 사람들이라면 특히 해당된다. 작은 집과 큰 집간의 차이도 많이 줄었으므로 옮겨타기도 괜찮은 시점이다. 옮겨타기를 할 때는 살던 집을 팔고 새 집을 매입(선매도 후매수) 원칙을 지켜야 한다. 다만 중대형 아파트는 가구원수 감소, 부동산 실속 소비, 발코니 확장 등으로 과거처럼 시장을 이끌어가지는 못한다. 오로지 실수요 중심으로 접근해야 한다.

가급적 보수적인 입장을 견지하면서 안전투자의 방법을 모색하는 것이 좋다. 그런 점에서 남의 돈을 빌려 수익을 극대화하는 레버리지(지렛대) 효과의 이용은 이제는 최소한에 그쳐야 한다. 지금과 같은 침체기에 집을 살 때 집값의 30% 이상 빌리는 것은 좋지 않다

매도자 입장= 집을 팔 것인지 말 것인지 여부는 부채가 어느 정도 인지에 따라 달리 결정해야 한다. 부채가 삶을 위협할 정도로 많다면 이번 가을 반짝 거래 때 정리하는 것이 좋다. 집을 잘 파는 타미밍도 중요하지만, 그것보다 더 중요한 것은 과중한 부채 부담으로부터 탈출하는 것이기 때문이다.
최근 1년 이상 집을 사겠다고 보러오는 사람이 없던 지역에서 막상매수자가 나타나자 미련을 가지는 경우가 있는 것 같다. 하지만 하우스 푸어는 부채 줄이기가 1순위라는 점은 잊지 말자. 다만 부채가 많지 않아 버틸 수 있다면 부동산시장의 사이클을 믿어보는 것도 좋을 것이다. 시장이란 내릴 때가 있으면 오를 때도 있는 법이다.
 
지금 대형 아파트의 경우 고점 대비 해서 많게는 반토막이 나서 매도를 결정하기가 여간 어렵지 않다. 지금은 재고조정 기간을 거치고 있는 만큼 2~3년 정도 기다렸다가 매도하는 것이 좋지 않을까 싶다. 부동산시장은 여전히 지금 안개속이지만 지금 대형 아파트 시장 가격은 내재가치보다는 너무 과매도(언더 슈팅)상태인 것 같아서 그렇다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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