불황기에 살아남는 투자법

2007-07-10 | 작성자 박원갑 | 조회수 19,987 | 추천수 297
 주택을 비롯한 부동산 가격이 최근 몇 년간 크게 올랐다. 어지간한 샐러리맨이 월급을 모아 사기 힘들 정도로 부담스러운 가격이다. 부동산 가격이 급등한 것은 사상 유례없는 저금리와 과잉 유동성 요인이 크다. 하지만 금리가 크게 오르고 대출 옥죄기도 심해지면서 일각에선 ‘부동산 시장도 좋은 시절이 막 내린 게 아니냐’는 비관적인 전망이 나온다. 이런 전망이 아니더라도 부동산 투자의 위험이 커지고 있는 것은 사실인 것 같다. 그래서 혹시 올지 모를 하락기나 불황기에 대비해 이제는 안전위주의 보수적인 투자 패턴을 바꾸는 것이 필요할 것 같다. 

<매입 가격을 최대한 낮추라>
 집값이 당분간 크게 오르기는 힘들다. 큰손을 비롯한 다주택자들은 주택시장에서 손을 뗀지 오래다. 양도소득세, 종합부동산세 압박에다 대출 규제까지 겹쳐 투자 메리트가 많이 줄어들었다고 보고 있기 때문이다. 주택시장이 투자위주에서 실수요 위주로 완전히 재편됐다. 

 이런 가운데 실수요층인 무주택자들은 9월부터 시행되는 분양가 상한제 아파트를 기다리느라 기존 주택시장에 관심을 두지 않고 있다. 기존 주택 매수세가 많이 줄어 가격이 급상승하기에는 시장 에너지(체력)가 약하다. 주택 수요 기반이 취약한 상황에선 작은 악재에도 값이 출렁거릴 수 있다. 매입 가격을 낮춰 리스크를 줄일 필요가 있는 것이다.

 이런 점에서 법원 경매에 우선적으로 관심을 두는 것이 좋다. 경매는 국가가 운영하는 ‘할인 매장’ 혹은 ‘떨이 시장’이다. 서울지역에선 2번 유찰되면 감정가의 64%,3번 유찰되면 거의 절반 값에 살 수 있다. 싸게 산만큼 앞으로 값이 떨어지더라고 투자손실이 덜한 셈이다. 주거용 건물은 6개월 정도의 실습 과정만 그치면 누구나 응찰할 수 있다.

 급매물을 노리는 것도 한 방법이다. 불황기 때에는 시세의 10~20% 싼 급매물도 적지 않게 나온다. 실제로 10․29대책이나 8․31대책, 3․30대책이 나온 뒤 한동안 시장이 경색됐을 때 급매물을 공략했던 사람들이 대부분 투자에 성공을 했다. 

 올해도 지난 5월 종부세 급매물이 나온데 이어 연말께 다시 나올 수 있다. 일시적인 1가구 2주택이나 조건부 처분 대출 매물 등 팔려는 매물들이 대기하고 있기 때문이다. 투자 리스크를 낮추려면 일반 매물을 사기보다는 느긋하게 시장을 관망하다가 가격 메리트가 부각되는 매물을 잽싸게 잡는 게 좋다. 급매물을 잡으면 경매로 낙찰 받는 것처럼 값이 하락하더라도 손해를 덜 본다.

 장기 무주택자라면 분양가 상한제 아파트를 노려야 한다. 분양가 상한제는 주변 시세보다 20~30% 싸게 공급을 하므로 시세차익이 사실상 ‘보장’되는 것이나 다름없다. 부동산의 거품 붕괴 같은 최악의 상황이 닥치지 않는 한 분양가 이하로는 떨어질 가능성은 낮다. 분양가 상한제 아파트는 안전성과 수익성을 겸비한 주택 투자의 1순위인 셈이다.

따라서 청약가점이 40점 이상 되는 무주택자들이라면 분양시장에서 승부를 걸어야 한다. 기존 주택에 기웃거리지 말고 착실히 청약가점을 쌓는데 주력해야 한다는 얘기다.주택시장에서 투자위험이 낮은 순으로 배열하자면 분양가 상한제 아파트>법원 경매>급매물이라고 할 수 있다.

 <블루칩으로 압축 투자하라>
부동산 가격이 무차별적으로 오르는 시대는 지났다. 불황이 오면 주택시장의 차별화는 더욱 심해질 것이다. 그래서 앞으로는 부동산에서는 ‘벌리기식 투자’다는 압축투자를 해야 한다. 부재지주와 다주택자에 대한 양도세, 중과세로 분산 투자 메리트는 크게 줄었다. 돈을 쪼개 이곳저곳 기웃거려 봐야 세금 떼고 나면 돌아오는 것은 푼돈일 뿐이다.

 그래서 투자도 롱테일(Long Tail)법칙보다는 파레토 법칙(Pareto)을 따르는 게 미덕이 될 수 있다. 롱테일 법칙은 소수의 히트상품인 ‘머리’보다는 그동안 무시당했던 상품인 ‘꼬리’가 더 효자가 된다는 법칙이다. 반대로 파레토법칙은 상위 20%의 충성 고객이 매출의 80%를 차지하기 때문에 소수 고객에게 마케팅을 집중해야 한다는 법칙이다.

 롱테일 법칙은 ‘블루칩’(우량주)보다는 ‘잡주’(비우량주)를 노리는 것이다. 하지만 이런 전략은 부동산 투자에선 문제가 있다. 앞으로 블루칩과 잡주간의 양극화는 더 심해질 수 있기 때문이다. 

 앞으로 인구 증가율이 둔화하고 주택보급률이 선진국 수준에 도달하면 주택시장은 고가 우량주가 더욱 빛날 것이다. 이름만 대면 누구든지 알 수 있는 지역의 랜드 마크 아파트, 평지의 대단지 아파트는 다른 단지와 차별화가 나타날 것이다. 외곽지역이나 비인기 아파트는 갈수록 찬밥이 될 것이다. 부동산 시장에선 어지간해선 ‘꼬리’가 ‘머리’를 제치기는 어렵다. 외곽이 중심을 이기기는 쉽지 않다는 얘기다. 주식이나 예금상품이라면 모를까 부동산에서 소량 다품종(꼬리)이 우대받는 시대는 오지 않는다. 

<시세차익보다는 현금흐름 중시하는 투자로 >
이제는 수익이 생기지 않은 보유 부동산을 팔아 현금 창출이 가능한 부동산으로 바꾸는 것이 좋다. 묻어두기 식이나 시세차익 위주에서 안정적인 수익성 위주의 부동산으로 갈아타기를 해야 한다. 

 안정적인 임대수익이 나오는 상가의 경우 앞으로 주목해야 할 상품이 될 것으로 보인다. 가격도 주택보다는 덜 올라 메리트가 있다. 이미 고령화가 우리나라보다 빨리 나타난 유럽에선 주택보다는 상가에 관심이 많다. 임대수익을 노린 사설 상가 펀드까지 나오고 있는 상황이다. 그래서 5년 이상을 내다본다면 주택보다는 길목 좋은 상가에 관심을 가지는 게 낫다는 생각이다.

상가투자 수요는 베이비부머(1955~1963년 생)가 은퇴를 본격 시작하면 더욱 늘어날 것 같다. 지금의 아파트 투자 시대는 머지않아 마무리하고 상가 투자 시대가 다가올 것이라는 예측도 많다. 이런 예상은 인구추계로서도 내다볼 수 있다. 상가투자 수요가 많은 50~60대 인구는 2007년 현재 전인구의 19.51%(945만 여명)에서 해마다 지속적으로 증가해 2027년에는 32.03%로 피크를 이루게 된다.

 하지만 상가는 무조건 돈이 되는 것이 아니다. 저금리 영향으로 상가가 과잉공급 논란이 제기될 만큼 너무 많이 들어선 만큼 옥석을 가려야 한다. 이미 구조조정에 들어간 테마쇼핑몰, 주상복합 및 오피스텔 내 상가는 피해야 한다. 이들 상가는 법원 경매에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 심하게는 30%대까지 떨어졌다. 사실상 분양가나 시세의 3분의 1 정도에 팔리고 있는 셈이다.

상가는 값이 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이나 대학가 일대 근린상가나 택지지구 아파트 상가 중심으로 골라야 한다. 10~20년 이후를 내다본다면 고령자들의 접근성이 좋은 평지 1층 상가를 눈여겨 볼 필요가 있다. 

 고정 수입이 발생하지 않고 환금성이 떨어지는 시골의 논, 밭, 나대지 등 토지가 구조조정 1순위다. 땅값이 예전처럼 무차별적으로 오를 가능성이 낮다. 지방의 국지적인 개발 재료에 현혹돼 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수밖에 없다.

그렇지 않아도 지방은 인구가 줄어들고 있다. 인구는 수요를 가장 잘 나타내는 지표다. 인구가 줄 면 땅을 사서 개발하려는 수요가 그만큼 줄어들 것이고, 값이 오르는 데 한계가 있을 것이다. 10년 불황을 겪은 일본에서도 전출인구가 전입 인구가 많아 인구가 줄어드는 지역일수록 땅값 하락이 심했다.

그렇지 않아도 땅 시장은 이미 장기 침체기에 접어들었다. 지방 땅 시장이 호황이 찾아오려면 앞으로 5년 이상 걸릴 것이다. 아니 10년이 걸릴지,20년이 걸릴지 알 수 없다.

 땅 투자를 하더라도 가급적 우리나라 국토 상 ‘배꼽’인 대전지역 밑으로 내려가지 않는 것이 좋다. 개발압력이 높은 경부고속도로 인근, 공단조성이 활발한 서해안, 2030년 이후에도 인구가 늘어나는 수도권 일대 자투리땅(소규모 농지)라면 괜찮다. 하지만 이들 지역도 외지인의 경우 양도세 부담이 60%로 높은 만큼 투자수익률은 낮춰 잡는 것이 좋을 것 같다.
박원갑 스피드뱅크 연구소장/ '10년후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙'저자

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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유엔알 2007-07-10
선배님 글 많이 도움 굿
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