[특집] 베이비부머 부동산자산재설계 방법은

2012-10-14 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,739 | 추천수 166

베이비부머들은 요즘 고민이 많다.떨어지는 집값, 앞이 보이지 않은 미래...도대체 부동산 자산재설계를 어떻게 해야 하나.문답으로 알아본다. 

1. 지금 베이비붐 세대들의 가장 큰 고민은 뭐니뭐니 부동산일 텐데, 어떤 고민들을 많이 하고 있나요?
=712만명에 달하는 베이비부머의 눈물, 50대의 눈물 얘기를 많이 듣는다.바로 중대형 아파트가 몰락과 관련이 있다. 중대형을 보유한 베이비부머들의 요즘 매우 고통이 심한 상황이다. 아파트 평수 넓히는 것을 유일한 재테크이자 삶의 보람으로 생각했다고 해도 과연이 아니다. 그런데 최근 중대형이 급락을 하면서 멘붕상태에 빠져 있다고 해도 과언이 아니다. 중대형가격이 급락하면서 대형 아파트를 팔아 작은 아파트로 옮기고 남은 돈으로 노후 생활자금으로 사용하고 싶어도 현실적으로 불가능한 곳도 많다는 점이다. 대형과 중형간의 가격차이가 크지 않아 실속이 없는 상황이라서 그렇다. 이래저래 베이비부머들이 진퇴양난에 놓인 것이다.

  2. 베이비부머들이 부동산에 이렇게 거의 모든 재산을 쏟아 붓게 된 배경도 좀 짚어볼 필요가 있을 것 같습니다.
=KB금융지주경영연구소에 따르면 베이비부머 세대의 총 자산은 평균 34000만원. 이 중 77%(26000만원)가 부동산에 편중돼 있고 금융자산은 23%(8000만원)에 불과하다. 이러다보니 은퇴후 막상 생활에 필요한 노후자금이 거의 없다. 심지어 다른 조사를 보면 부동산 비중이 82%에 달한다는 조사도 있다. 자산이라곤 달랑 아파트 한 채가 고작이다. 이렇게 부동산에 거의 모든 재산을 쏟아 부었던 것은 부동산가격이 계속 올라서 부동산불패신화가 형성이 되었고 부동산은 나를 배반하지 않는다고 생각을 했다.그래서 베이비부머에게 부동산은 자신의 삶의 언덕이자 담요, 안전망이라고 생각했던 것 같고 부동산은 일종의 노후 대비라고 생각하는 경향이 강했다. 

3. 소위 부동산불패를 믿었다는 건데, 지금은 상황이 완전히 달라진 거 아닙니까?
=요즘 부동산의 위기라고 얘기하는 데, 사실상 부동산 위기보다는, 그리고 주택의 위기보다는 아파트의 위기, 그중에서도 중대형 아파트 위기라고 해도 과언이 아니다. 도시형생활주택을 짓는 땅값은 많이 올라서 사실상 지금의 심각한 경착륙의 위기의 진앙지는 바로 중대형 아파트다. 버블세븐지역에 중대형 아파트가 과거 역사적 고점이 대체로 2006년말인데 그 당시에 비해 지금 많게는 50%이상 급락한 경우가 많다. 그런데 2006년말부터 지금까지 소비자 물가상승률이 20%올랐으니까 실질가치로는 거의 70%급락한 상황이다. 그런데 이런 중대형 아파트를 누가 보유하고 있느냐 바로 베이비부머들이라고 볼 수 있다. 부동산불패신화를 어느누구보다 믿었던 베이비부머이기에 이번 중대형 아파트급락으로 고통이 배가될 수 밖에 없다. 어떻게 보면 기가 막힌 상황이다. 주택가격이 계속해서 하락하다보니 사실상 노후 밑천이 공중으로 사라지는 결과가 생기고 있는 것이다.

  4. 집값이 떨어지다 보니까 베이비부머에 이른 바 하우스 푸어도 상당히 많은 것 같습니다.
=
많이 알려진 하우스푸어 통계는 현대경제연구원 108만가구다. 2010가처분소득 대비 원리금 비중이 10% 이상인 가구로 정의할 경우 나오는 통계다. 현대경제연구원의 하우스푸어는 주로 수도권 아파트를 가진 30, 40대 중산층이다. 베이비무머인 50대는 하우스푸어 문제가 심각하지 않은 것으로 보인다.여기에는 가격하락변수가 크게 감안되지 않았다. 한 연구기관이 최근 유주택자를 대상으로 본인이 하우스푸어냐고 물어보니 그렇다고 응답한 사람의 비율은 28.6%에 달한다. 연령별로 보면 50대가 33.7%로 가장 많고 40대는 27.2%, 60대이상 20.1%, 그런데 30대는 16.8%로 상대적으로 많지는 않다. 하우스푸어란 집 때문에 고통을 겪고 있는 사람이라는 좀 더 비유적 표현이라고 본다면 50대들이 가장 큰 고통을 겪고 있는 상황이 아닌 가 싶다. 

5. 고민만 한다고 해결되는 게 아니고 구체적인 전략을 수립해서 실행을 하거나 마음을 다잡아야 하는 것 아니겠습니까?
=, 그렇다면 앞으로 어떻게 할 것인가. 과거의 화려한 시절은 잊고 현실을 직시해야 한다. 시장 흐름에 맞서기보다는 순응하는 것이 좋다. 부동산시장이 본격적으로 저성장 체제로 접어들었다. 가격이 잘 오르지 않는다는 의미이다. 하지만 거래 두절과 가격 폭락이라는 이중 악재에서 당장 부동산 리모델링이 쉽지 않을 것이다. 노후 자산재설계는 3-5년 계획을 짜서 여유를 갖고 실행을 하는 것이 좋을 것이다. 속담에도 급할수록 돌아가라는 말이 있듯이 빨리 서두르면 도리어 일을 그르칠 수 있다는 점을 잊지 말자 

6. 노후는 많이 남았는데 믿었던 부동산 때문에 고민하는 베이비 부머들, 어떻게 해야 할까요? 부동산경기가 좋아질 때까지 기다릴까요?
=그동안 1,2년 동안 아파트를 내놓아도 전화한통 없더니 이번에 사겠다는 사람이 나타나니 너무 반가워서 흥분하는 사람도 있다. 그래서 막상 매수자가 나타나니까 팔까 말까 고민하는 모습이 나타난다. 그런데 분명한 것은 팔 것인가 말 것인가 선택은 빚이 얼마인가. 과연 감내할 수 있는지 여부에 있다고 본다. 빚이 삶을 위협할 정도가 될 정도로 많다면 이번에 정리를 하는 것이 중요, 그리고 가격하락이 크지 않은 소형도 매각도 검토해야 한다.다만 고점에서 40-50%하락한 중대형이 문제인데, 빚이 많지 않다면 1-2년을 더 보고 좀 더 지켜보는 것도 나쁘지 않다.본인이 처한 상황에 따라 달리 대처하는 것이 좋다. 

7. 팔든지 보유하든지 둘 중 하나를 선택해야 할 텐데, 그 판단 기준은 어디에 둬야 할까요?
=부동산을 보유할 것인지 말 것인지를 판단하는 것은 현금흐름이 발생하는 것인지 아닌지에 따라 결정된다고 본다. 이제는 가격이 올라서 돈을 버는 시대가 아니기 때문이다.부동산은 시세차익 시대에서 운용과 관리, 말하자면 임대소득시대가 열릴 것으로 보인다. 나중에 매각을 해서 한꺼번에 시세차익을 챙기는 자본 이득형 상품은 줄여나가야 한다.매달 월급 처럼 나오는 수익형 자산 중심으로 재편해야 할 것이다. 행복(이익)은 한꺼번에 받지 말고 여러 번으로 나눠 받는 것이 바람직하다. 

8. 노후를 준비해야 할 베이비부머들은 여유가 된다면 오피스텔 하나쯤은 갖고 임대를 줘야 하는 게 아니냐.. 이런 고민들도 많이 하더군요.
=베이비부머들에게 오피스텔은 일종의 로망이다.오피스텔 인기는 경향은 아파트 시장 침체와 맞물려 있다. 아파트에 대한 가격 상승기대가 식으면서 임대소득으로 보상을 받고 싶어 하는 심리가 나타나기 마련이다. 최근 오피스텔 같은 경우도 주택임대사업자로 등록이 가능해지고 임대사업자에 대한 혜택이 많아지고 있는 것도 임대상품이 인기를 끄는 또 다른 이유다. 오피스텔임대는 상가임대보다는 상대적으로 관리가 쉬워 초보자도 나설 수 있다는 장점이 있는 게 사실이다.요즘 오피스텔 수익률은 지역에 따라 천차만별이다. 강남권의 경우 연 4%, 강북은 5-6%, 수도권은 5-6%정도 받을 수 있다. 지방은 7-8%까지 나오기도 한다. 아마도 가격 상승기대심리가 크지 않으니까 임대료를 많이 받으려는 경향 때문이다. 오피스텔을 살 때에는 실질 임대수익률을 따져야 한다. 중개수수료, 공실비용, 재산세, 임대소득세 감안해서 투자하는 것이 좋다.명목수익률에서 1~1.5%포인트 차감해서 계산하는 것 중요하다. 자기자본수익률(ROE)을 기준으로 계산하는 것도 좋다. 일부 시행사에서는 대출을 감안한 수익률 제시해 수익률 뻥튀기하고 있으니 조심하는 것이 바람직하다. 

9. 도시형 생활주택을 사서 임대사업자가 되는 건 어떻습니까?
=도시형생활주택은 사실상 원룸주택이나 나홀로 아파트정도로 생각하면 된다. 대부분 원룸주택으로 지어지고 있다고 봐야 할 것이다. 지난해 도시형생활주택 84000가구가 인허가가 났고 올해도 10만가구는 될 것으로 보인다. 이런 추세라면 내년 말에는 공급과잉 가능성이 있다. 도시형생활주택은 대부분 전세보다는 월세인데 도시형생활주택이 이렇게 늘어난 것은 전세난과 맞물려 있다. 소형 전세가 없다보니 세입자들이 월세를 선택하는 구조인데 지금은 지난해처럼 전세난이 일어나지 않는다면 월세수요가 크게 늘어날 가능성이 낮다. 아마도 내년 말쯤에는 일부 도시형생활주택 주인이 세입자를 구하느라 고생을 할 것으로 보인다. 어떤 사회현상에서 열풍이 있으면 반드시 후휴증이 있을 수 밖에 없다는 점을 알고 투자를 결심하는 것이 좋을 듯하다. 

10. 주택 말고 땅을 갖고 계신 분들도 있어요. 이 분들은 어떻게 해야 할까요?
=나이 들어 땅은 환금성이 낮으니 투자를 하지 말라는 분이 많다. 문제는 시골에 부모가 물려준 논밭을 갖고 있는 경우가 많다. 상속이나 증여분이라면 이 땅이 농사를 짓지 않는 '부재지주'에 해당되는 지 먼저 따져 봐야 한다. 부재지주에 해당되는 게 문제일 텐데, 지금 정부가 내년부터 부재지주 양도세 중과세율을 폐지하고 매년 3%10년 동안 30%까지 장기보유특별공제를 적용하기로 했기 때문에 지금 당장 팔기보다는 좀 더 지켜보는 것이 좋을 것이다.문제는 국회를 통과할 지는 가 관건인데 일단 정부의 의지를 믿어봐야 한다. 토지는 아파트처럼 시세차익을 노리는 대표적인 자본이득형 상품이다. 그런 것보다는 물류창고 등으로 임대해서 월세가 나오는 쪽으로 자산재설계를 하는 것이 좋다. 기존에 보유하고 있는 땅도 현금흐름이 발생할 수 있는 지 체크해볼일이다. 

11. 집값은 떨어지고 세금은 자꾸 나오고.. 팔리지는 않고.. 부동산 때문에 정말 힘들다는 분들이 많은데, 이제 부동산에 대한 생각 자체를 달리할 필요가 있지 않을까요.
=아마도 그렇게 생각하지 말라고 해도 이번에 집값이 크게 하락하면서 생각을 고쳐먹는 베이비부머들이 많을 것이다.지난 2000년대는 부동산의 시대라고 해도 과언이 아니다. 광풍처럼 우리를 휩쓸고 지나갔다. 과연 우리에게 부동산은 무엇이었을 까. 돈이라는 욕망을 실현하는 수단이 아니었을까. 부동산은 투자자산과 이용수단이라는 두가기 기능이 있는데, 돈을 버는 투자수단을 무시할 순 없겠지만 이용의 대상 비중이 높아져야 한다고 생각이다. 집도 사고 파는 하우스보다는 편히 사는 홈의 비중이 높아져야 한다는 것이다. 집이 투자자산화되었을 때 주식처럼 변동성이 강한 상품이 된다는 것, 내 삶을 송두리째 위험에 빠트리는 재앙이된다는 점에 대해 다시 한번 경각심을 가져야 하지 않을까 싶다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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