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이시대의 슬픈자화상 하우스푸어의 해법들

2012-09-24 | 작성자 박원갑 | 조회수 11,912 | 추천수 153

집값 하락으로 원리금 상환에 고통받는 대출자를 뜻하는 '하우스푸어' 문제가 심각한 양상으로 치닫고 있습니다. 가계부채라는 시한폭탄의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나오자 금융감독원은 20일 하우스푸어 문제에 대한 단기 처방을 내놨습니다. 자세한 내용을 알아보죠.

[질문1] ‘하우스푸어’에 대한 논의는 많았지만, 정확한 개념 정의는 모호한 것 같은데요. 일반적으로 말하는 ‘하우스푸어’의 기준은 어떻게 됩니까?
=무리하게 대출을 일으켜 집을 샀다가 집값 하락으로 원리금 상환 압박에 시달리는 대출자를 의미한다. 현대경제연구원은 가처분소득 대비 원리금 비중이 10% 이상인 가구’로 정의할 경우 2010년 현재 하우스 푸어는 108만4000가구로 추정된다. 전체 가구의 10명 중 1명 정도가 하우스 푸어인 셈이다. 현대경제연구원이 분석한 결과 국내 하우스 푸어는 주로 수도권 아파트를 가진 30, 40대 중산층이다. 아마도 현대경제연구원 하우스푸어에는 가격하락변수가 크게 감안되지 않은 것으로 보인다. 가격하락이 상대적으로 심한 중대형아파트를 많이 보유한 40~50대가 하우스푸어 가능성이 높아보인다. 그래서 현대경제연구원 자료는 2010년 통계를 근거로했는데 그 사이 집값도 많이 떨어져 많이 늘었을 것으로 보인다. 그래서 일부에서는 전체 20%인 198만가구 정도가 하우스 푸어가 아니냐는 분석도 있다.

  [질문2] ‘하우스푸어’의 심각성은 어느 정도입니까?
=한 시중은행이 최근 유주택자를 대상으로 본인이 하우스푸어냐고 물어보니 그렇다고 응답한 사람의 비율은 28.6%에 달한다.연령별로 보면 50대가 33.7%로 가장 많고 40대는 27.2%, 60대이상 20.1%, 그런데 30대는 16.8%로 상대적으로 많지는 않다. 일반인 응답자의 45%는 하우스 푸어의 원인을 개인의 과도한 투자로 인식을 하고 있었지만 하우스푸어의 49.2%는 부동산정책을 꼽아 인식의 차이가 컸다는 점이다. 하우스푸어는 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될 것이냐에 달려 있다. 그런데 지금 당장 시장이 좋아질 가능성이 낮다. 당분간 주택가격은 좀 더 하락할 가능성이 있다. 수도권 이런 수요부족이라는 구조적 문제가 있기 때문에 (왕성한 주택수요를 자랑했던 베이비부머 은퇴, 수도권 주택수요가 지방 세종시나 혁신도시로 이전하는 등) 좀 더 심각한 상황이 오지 않도록 선제적 대책이 필요할 듯하다.

[질문3] 하우스푸어 문제 대책과 관련해선 우리금융지주가 '트러스트 앤 리스백', 즉 신탁 후 임대 제도를 시행하는데 가장 진척이 빠른 모습인데 그 구조와 특성은 어떻습니까?
=신탁후 임대 즉, '트러스트 앤드 리스백'은 채무자가 주택소유권을 유지하지만 신탁기간(3~5년 동안)에 임대료를 내는 방식이다. 신탁 기간이 만료될 때까지 대출금을 갚지 못하면 은행이 집을 팔아 대출금을 회수하게 된다. 다만 대상도 제한적이라는 점이다. 우리은행에서만 주택담보대출을 빌렸고 1주택 실거주자로 일부 연체되고 있는 고객이 임대료 납입 가능성(소득증빙)을 증명해야 혜택을 받을 수 있다. 대상이 700가구에 그친다. 담보물에 대한 권리자가 한 개 은행일 경우 우리금융 방식으로도 큰 문제가 없지만 하나의 담보물에 권리자가 1순위 은행, 2순위 은행, 3순위 은행으로 나뉠 경우 문제가 생긴다. 현재 가장 가능성이 큰 대안으로 금융권이 100조원 규모의 펀드를 조성해 특수목적법인인 SPC를 설립하는 방안이 유력시되고 있다. 펀드를 보증재원으로 후순위 수익증권을 유동화하는 방안을 검토하겠다는 방안이다.  

[질문4] 지난 20일 금융감독원이 내놓은 ‘하우스푸어’ 대책의 실효성과 파장은 어떻게 예상하십니까?
=금융당국도 ‘하우스푸어’와 집값 하락에 따른 ‘깡통주택’ 우려가 높아지자 긴급 처방에 나선 것으로 보인다. 내용은 단기 연체자의 이자를 감면하고 빚 상환을 미뤄주거나 빚을 갚지 못해도 경매 신청을 3개월가량 연기해 주는 제도를 은행권에서 제2금융권으로 확대하는 방안이 포함돼 있다. 일부에서는 단기 미봉책에 가깝지 않느냐, 시간벌기용 대책이 아니냐는 지적이 있긴 하다. 시장을 짓누르는 악성 매물을 걷어내야 시장이 자생력을 갖추고 정상화될 수 있기 때문에 시장 체력보강 대책이 있어야 한다는 점에서 시의적절하다. 지금은 하우스푸어가 통제할 만한 수준이라고 하지만 부동산경기가 더 침체될 경우 부동산부실이 많아질 경우 우리경제 펀드멘털 흔드는 위협요인으로 작용할 수 있는 것이다. 

[질문5] 대선주자를 비롯한 정치권에서도 ‘하우스푸어’ 대책을 활발하게 내놓고 있는데 정치권에서 현재 논의되는 대책에 대해선 어떻게 보십니까?
=대선 후보들의 부동산 공약도 점차 윤곽을 드러내고 있다. 집 있는 사람은 `하우스푸어`로 전락해 빚 감당에 허덕이고 집 없는 사람은 전세난으로 고통받는 주거문제가 표심을 가르는 큰 분수령이 될 것으로보고 있기 때문이다.박근혜 후보는 정부가 일부 재정을 투입해서라도 하우스푸어 문제를 적극 해결해야 한다고 주장한다. 정부가 하우스푸어 소유의 주택 지분을 사들이고 하우스푸어는 지분을 사들인 공공기관에 월세를 내야 한다. 집주인이 사정이 좋아지면 매각한 지분을 다시 사들이는 방식이다. 현재 금융권에서 논의되는 `트러스트 앤드 리스백`(신탁 후 임대)과 골격은 비슷하다. 문재인 후보는 하우스푸어를 정도에 따라 3개 계층으로 분류해 워크아웃, 개인회생 등을 지원한다는 공약을 내놨다. 안철수 후보도 대출기관이 만기를 연장하고 변동금리를 장기고정금리로 바꾸는 등 부채 구조조정이 필요하다고 말하고 있다. 

[질문6] 하우스푸어 대책으로 프리워크아웃도 논의중이군요? 프리워크아웃이 무엇이고 어떤 효과가 있을 것으로 보시는지 말씀해 주시죠.
=미리 워크아웃을 한다는 얘기인데 프리워크아웃제도는 부도위험이나 장기연체로 신용불량자가 되기 전의 기업이나 개인을 대상으로 한 사전 신용구제제도다. 주택담보대출에도 프리워크아웃(사전채무조정 제도)을 적용한다는 것이다. 프리워크아웃은 1개월 미만의 원리금 단기 연체가 반복되거나 담보가치인정비율(LTV)이 급등해 부실 우려가 커진 대출자를 대상으로 한다. 연체자의 이자를 감면하고 빚 상환을 미뤄주는 내용이 되지 않을까 생각이다. 금감원에 따면 LTV 기준(수도권 50%, 지방 60%)을 초과한 은행의 주택담보대출은 지난 6월 말 48조 원이다. 3개월 전보다 4조 원(9.1%) 늘어난 규모다. 이 추세라면 LTV 초과 대출은 연말에 60조 원까지 육박한다. 그만큼 `깡통주택'과 `하우스푸어'가 많아질 수 있다는 뜻이다. 

[질문7] 하우스푸어에 대한 대책이 연이어 나오다보니 렌트푸어 등 다른 푸어와의 형평성 문제가 지적되고 있습니다. 또 이런 하우스푸어 대책으로 인해 도덕적 해이까지 우려되는데 보다 세련된 방법이 필요하지 않을까요?
-하우스푸어의 선별적 규제의 필요성과 당위성은 공감을 한다. 한두사람이 아니라 집단화되어 있다면 그것은 개인적인 문제가 아니라 사회적인 문제다. 문제는 하우스푸어는 그나마 집이 있는 사람들이 아닌가. 무주택자들과의 위화감이 생길 수 있다. 빚은 안갚아도 된다는 도덕적 해이에 빠질 가능성이 있어서 제한적으로 적용되어야 할 것이다. 하우스푸어에 대한 지원을 하더라도 소형주택을 보유한 서민들을 한정해야 한다. 실제로 한 금융기관 조사를 보면 렌트 푸어라고 생각하는 사람은29.1%나 돼 하우스푸어라고 생각하는 사람 28.6%보다 많다.정책은 상식선에서 결정돼야 하지 국민들과 호흡을 같이 하지 않으면 성공하기 어렵다.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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