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분양열기 매매시장 활성화에 도움되나

2012-08-26 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,656 | 추천수 184

그동안 올림픽과 폭염으로 개점 휴업 상태였던 분양 시장이 성수기인 가을이 다가오면서 활기를 띠고 있다. 추석 연휴가 짧은데다 대선을 앞두고 있어 가을 분양 시장은 더욱 활황을 띨 전망이다. 문답으로 알아본다.

  [질문1]  가을 분양 물량이 풍부하다는데 물량이 얼마나 되나
=이번주부터 11월까지 분양 예정 가구 수는 총 75000가구에 이른다. 올 가을에 공급되는 물량이 어느정도 많으니까면 올 1~7월 공급 물량인 95000가구가 되는데 78%에 해당되는 물량이 앞으로 3개월에 공급되는 것이다. 예년보다 주택 시장이 침체된 상황속에서도 지난해와 비슷한 수준(71189가구)의 물량이 공급으로 볼 수 있다.

  [질문2] 왜 가을에 분양 시장의 물량이 풍부해진 걸까?
=가을에는 한해 최대의 이사철이니까 주택 수요가 왕성할 시기라는 점이 작용한 것 같다. 올해 여름은 런던올림픽과 유례없는 불볕더위로 사실상 개점휴업 상태였다. 올해는 추석 연휴가 짧고 대선을 앞두고 있어 가을에 밀어내기를 다 해야 하는 상황이다. 최근에 부동산 규제완화책이 나오고 해서 가을에는 좀 시장 분위기가 다소 나아지지 않을까 하는 기대도 있지 않나 싶다.

  [질문3] 이번달 분양이 시작되는 강남 최초 신도시인 위례신도시와 하반기 최대 분양 단지인 동탄2 신도시가 핵심인데 =23일 위례신도시 첫 민간분양 아파트 1·2순위 청약을 받았는데 평균 4.31의 경쟁률을 기록, 14개 주택형 가운데 11개 주택형을 1순위에 마감했다. 요즘 인기가 많지 않은 중대형 분양치고는 비교적 선방한 결과로 보인다. 24일에는 화성 동탄2 신도시에서 5개 건설사호반건설·우남건설·KCC건설·모아종합건설)가 모델하우스를 동시에 개관했다. 매일 하루 11000여명의 인파가 몰리고 있다.분양가는 3.3당 평균 1007~1042만원대로 확정됐다. 이는 동탄1신도시 아파트의 평균 매매가격인 3.31050~1200만원대보다 낮은 수준이다.동탄1신도시와 비교해서 평당 100만원정도 차이가 나고 전매제한기간도 대폭 짧아져서 수요자들로부터 많은 관심을 받고 있다. 분양가구는 4100가구 정도가 되는 데 일반분양분 청약은 30일부터 시작될 예정이다. 앞으로의 분양시장에 가늠자가 될 동탄2신도시의 분양결과에 관심이 모아지고 있다.

  [질문4]다음달부터 11월까지 분양 예정인 아파트가 5만 가구가 넘는다고?
=전국적으로 총 7451000가구가 공급될 예정이다. 관심을 가져볼만한 단지로는 서울의 경우 강남구 대치동 청실아파트 재건축, 성북구 정릉10구역 재개발사업인데 다음달 분양할 예정이다. 수도권에서는 남양주 별내지구, 김포 장기동 일대에서 공급이 잇따라 진행된다.보금자리지구 중에서는 인천 구월 아시아드 선수촌'이 오는 10월 분양될 예정이며 하남미사보금자리지구도 본청약을 실시한다. 대전에서는 세종시와 인접한 노은 3지구에서 물량이 나온다. 부산에서는 동래구 명륜2구역을 대구에서는 북구 복현동 일대에서 아파트가 공급이 이뤄질 예정이다.

  [질문5]올 가을 오피스텔 등 수익형 부동산 분양도 물량이 풍성하다고?
=8월부터 연말까지 강남보금자리지구와 광교 및 분당신도시, 송도경제자유구역, 세종시 지역에서 분양 예정인 오피스텔은 총 11000실에 달한다. 7월까지 19000실과 합칠 경우 총 3만실에 달할 것으로 예상된다. 이는 2003(27732) 이후 최고 물량이다. 연내 예정된 오피스텔 공급 물량은 역세권이거나 개발 경쟁력이 있는 입지의 오피스텔이 많아 청약자들의 관심을 끌고 있다. 하지만 오피스텔 공급물량이 생각보다 많아서 1-2년 입주할 경우 공급과잉 가능성이 있으므로 신경을 쏟아야 할 것 같다.

  [질문6] 청약 때 신경써야 할 주의사항은
=요즘 분양가가 가장 중요한 판단기준이 되어야 한다. 싸지 않으면 굳이 분양을 받을 필요가 없을 것 같다. 과거 상승장에서는 분양가가 주변시세보다 비싸더라도 분양을 받으면 괜찮았다. 분양을 받는다는 것은 행운의 열차를 타는 행위로 비싼 분양가는 일종의 진입비용으로 생각을 했다.그런데 요즘 입주단지에서 분양가 이하 아파트들이 속출하고 있어 분양불패가 깨지고 있는 상황이다. 그래서 분양을 받을 때에는 주변 시세보다 10%이상 저렴해야 할 것으로 보인다.

  [질문7] 요즘 모델하우스에 사람들이 몰리고 있는데 계약률과 청약율이 따로 노는 '착시 현상'을 조심해야 한다고?
=부동산 시장이 청약률과 계약률이 서로 다르다. 판교나 광교, 분당 정자동 오피스텔 같은 경우 오피스텔 청약경쟁률이 201을 기록하는 경우가 많지만 계약률은 60-70%에 미치지 못하는 경우도 많다. 웃돈이 붙으면 되팔기 위한 단기차익 수요들 때문인데, 웃돈이 붙지 않으면 아예 계약조차 하지 않는 경우가 많다. 아마도 이번 동탄 2신도시에서도 그런 현상이 나타나지 않을까 생각된다. 그래서 모델하우스에 청약인파가 많다고 해서 청약률이 높은 것은 아닐 숴 있고 특히나 게약률이 높지 않을 수 있다는 괴리,착시현상을 잘 파악해야 할 듯하다. 역으로 보는 실수요자 같은 경우 높은 청약률을 보였던 단지에 미계약을 노리는 것도 좋다.

  [질문8] 일부 지역에서 전세난이 일어나고 있는데 분양 시장에 영향을 줄까?
=전세난이 일어나면 돈을 조금 더 보태 아예 집을 사고 싶어하는 심리가 나타날 것이다. 하지만 전세난이 일어나면 당장 살 집을 갖고 싶어하지 3년 뒤 입주하는 분양시장에는 직접적인 영향을 미치기는 어렵지 않을까 싶다. 요즘 집은 단순히 편히 사는 삶의 공간 못지 않게 투자자산성격이 강하다. 부동산시장의 미래를 어떻게 보느냐에 따라 구매여부를 결정하는 경향이 강해서 말이다. 현재로서는 전세난이 분양시장에 간접적인 도움이 된다고 볼 수 있다고 하더라도 곧바로 분양계약률이 높아질 것으로 보는 것은 다소 논리적으로 비약이 있을 수 있다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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