비상걸린 베이비부머의 부동산자산관리

2012-07-08 | 작성자 박원갑 | 조회수 16,163 | 추천수 191

19551963년생을 일컫는 베이비부머들이 직장에서 퇴직한 뒤 재취업이 어렵거나 영세 자영업자로 전락하면서 사회적 문제로 점차 떠오르고 있다. 베이비부머들 상당수가 노후를 위해 부동산에 투자한 만큼 요즘 부동산 경기 침체에 직격탄을 맞고 있다. 베이비부머들의 안전한 부동산 자산관리에 대해 알아보자.

#[질문1] 베이비부머들이 침체된 부동산 경기 때문에 겪고 있는 어려움은 어떤 것들이 있나.
=우리나라에서 720만명 베이비부머들이 연령층으로 보면 50대다. 이들의 자산 구조를 보면 부동산 경기에 직접적인 영향을 받을 수 밖에 없다. 자산이 부동산에 지나치게 집중돼 막상 생활에 필요한 노후자금이 부족한 경우가 적지 않다는 것이다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 베이비붐 세대의 총 자산은 평균 34,000만원. 이 중 77%(26,000만원)가 부동산에 편중돼 있고 금융자산은 23%(8,000만원)에 불과하다. 이처럼 모아둔 돈이 적다 보니, 가장 큰 재산인 보유 주택을 노후 밑천 삼을 수밖에 없다. 그런데 주택가격이 계속해서 하락하다보니 사실상 노후 밑천이 공중으로 사라지는 결과가 생기고 있는 상황이다.

#[질문2] 중대형 아파트에 투자를 많이 한 베이비부머들이 어려움을 겪는 이유는 무엇인가?
=베이비부머들이 대부분 중대형 아파트들을 많이 보유하고 있는데 집값이 고점이었던 2005-2006년에 빚을 잔뜩 내서 매입한 경우가 많다. 그동안 베이비부머들은 작은 집이라도 사서 넓히는 것을 삶의 보람으로 삼았고, 그 과정에서 중산층이 되었다. 그런데 최근들어 중대형 아파트가 몰락이라고 할 정도로 하락폭이 심한 상황에서 이자부담으로 이중으로 고통을 겪고 있다. 문제는 큰집을 팔아 작은 집으로 옮기는 다운사이징을 하고 싶어도 여의치 않다는 것이다. 가격이 크게 떨어지다보니 강서구의 한 아파트는 50평형대 아파트하고 30평형대 아파트와 불과 1억원 차이밖에 나지 않는다. 과거에는 3억원 이상 차이가 났다. 큰집을 팔아 작은 집으로 옮겨도 양도세와 취득세를 내고 나면 실익이 없는 상황이어서 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

#[질문3] 지난해 베이비부머들이 수익형 부동산으로 관심을 많이 가져봤을 만한 도시형 생활 주택이 최근엔 공급 과잉 상태라는데.
=도시형생활주택은 사실상 원룸주택이나 나홀로 아파트정도로 생각하면 된다. 대부분 원룸주택으로 지어지고 있다고 봐야 할 것이다. 지난해 도시형생활주택 84000가구가 인허가가 났고 올해도 이 정도는 될 것으로 보인다. 이런 추세라면 올해 말에는 공급과잉 가능성이 있다.도시형생활주택은 대부분 전세보다는 월세인데 도시형생활주택이 이렇게 늘어난 것은 전세난과 맞물려 있다. 소형 전세가 없다보니 세입자들이 월세를 선택하는 구조인데 지금은 지난해처럼 전세난이 일어나지 않는다면 월세수요가 크게 늘어날 가능성이 낮다. 아마도 연말쯤에는일부 도시형생활주택 주인이 세입자를 구하느라 고생을 할 것으로 보인다. 어떤 사회현상에서 열풍이 있으면 반드시 후휴증이 있을 수 밖에 없다는 점을 알고 투자를 결심하는 것이 좋을 듯하다.
 
#[질문4] 베이비부머들 사이에서 수익형 부동산으로 아직도 인기를 끌고 있는 오피스텔의 수익률은 어떻나.
=요즘 오피스텔 수익률은 지역에 따라 천차만별이다. 강남권의 경우 연 4%, 강북은 5-6%, 수도권은 5-6%정도 받을 수 있다. 지방은 7-8%까지 나오기도 한다. 아마도 가격 상승기대심리가 크지 않으니까 임대료를 많이 받으려는 경향 때문이다. 오피스텔을 살 때에는 실질 임대수익률을 따져야 한다. 중개수수료, 공실비용, 재산세, 임대소득세 감안해서 투자하는 것이 좋다.명목수익률에서 1~1.5%포인트 차감해서 계산하는 것 중요하다. 자기자본수익률(ROE)을 기준으로 계산하는 것도 좋다. 일부 시행사에서는 대출을 감안한 수익률 제시해 수익률 뻥튀기하고 있다.

#[질문5] 베이비 부머들이 어떻게 자산 구성을 하고 부동산 재테크에 나서는 것이 좋나?
=베이비 부머들이 현직에 있다고 하더라도 퇴직이 얼마 남지 않았기 때문에 자산을 현금흐름 위주로 바꿔나가야 한다. 부동산이 이제는 한꺼번에 수익을 챙기는 자본이득형 상품보다는 매달 매달 월급 대신해서 나오는 수익형 부동산 중심으로 재편을 해야 할 것으로 보인다. 그래서 행복은 한꺼번에 받지 말고 12번으로 나눠 받아라는 말이 나온다. 다만 지금 자산리모델링을 하고 싶어도 거래가 안되는데 어떻게 실행에 옮기느냐고 답답해하는 사람이 많다. 그렇지만 부동산은 사이클이기 때문에 거래가 될 것이다. 목표를 3-5년 계획을 잡아서 여유를 갖고 리모델링을 하는 것이 좋다. 

#[질문6] 주택 경기가 시들해지면서 상가에 관심을 갖는 베이비 부머들이 많죠? 상가 투자는 어떻나?
=요즘 베이비부머들도 안정적인 임대소득이 나오는 상가에 관심이 많다.그렇지만 수익률은 높지 않다. 강남권 상가빌딩은 한 3-4%정도에 불과한 곳도 많다. 역세권 등 일부 지역을 제외하곤 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가가 흔치 않다. 많은 동네 상가들이 극심한 영업 부진에 시달리고 있다. 건물 관리비나 월세가 2~3개월 밀려 있는 곳도 많다. 그만큼 내수경기가 침체돼 있다는 것을 반증한다. 경험이 없는 초보자들에게는 입지 고르기가 성공의 관건인 상가투자는 특히 위험해서 신중한 접근이 필요하다. 공급과잉 가능성이 있지만 다가구주택이나 상가주택이 더 나을 수 있다.

#[질문7] 새누리당이 다음주 중반 취득세 감면을 골자로 하는 부동산 거래 활성화 대책을 당론으로 확정해 발표할 것으로 보인다. 베이비 부머들이 관심을 가질만한 내용이 발표되나.

=지난해말 종료된 주택거래 취득세 절반 감면혜택을 부활하는 방안을 놓고 장단점을 다각도로 검토하고 있다. 사실상 올들어 거래가 급감한 것은 취득세가 사실상 인상된 측면이 없지 않다. 그리고 서민지원용 보름자리론 금리 인하를 포함해 임대주택 건설 확대 방안도 포함될지 관심이 모아지고 있다. 취득세인하 같은 대책이 나오면 거래가 되면서 가격하락을 저지하는 모양새가 될 것이다. 시장이 패닉상태에서 다소 벗어날 것으로 보인다. 그러나 시장 체력이 바닥나서 회복세로 곧바로 접어들기는 힘들 것으로 보인다. 유럽 재정위기 같은 불확실성이 해소되어야 대책의 효과가 나타나지 않을까 생각된다.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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