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하반기 부동산경기 체질 강화 방안?

2012-06-15 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,523 | 추천수 187

이번주 정부가 발표한 올해 하반기 경제 정책 방향에는 침체된 부동산 경기의 체질을 강화하는 방안이 담겼다. 하반기에 달라지는 부동산 시장 관련 정책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 문답으로 알아보자.

  [질문1] 수도권 공공택지 내 주택 전매 제한 기간이 대폭 완화됐다 구체적인 내용을 소개해주고, 시장에 어떤 영향을 미칠지 말해달라.
=7월 말부터 일반 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 전매제한 기간이 현행 계약후 3년에서 1년으로 완화된다. 개발제한구역이 해제돼 개발되는 공공택지의 85㎡ 이하 주택은 전매제한이 종전 7~10년에서 2~8년으로 완화된다. 기존에 분양한 것도 소급돼 적용된다는 점 체크할 필요가 있다. 이렇게되면 수도권 공공택지나 신도시나 보금자리주택지구 등의 전용 85㎡ 이하 아파트 총 7만여가구(기분양 5만2000여가구)가 수혜를 입을 것으로 분석된다. 7월 분양하는 동탄2신도시의 경우 입주를 하지 않고 중도에 팔 수 있으니까 환금성이 좋아져 분양시장에 관심을 갖는 사람들이 많을 것이다. 보금자리지구 중에서는 서울 강남·서초지구, 위례신도시, 하남 미사지구 등에서 본청약이 끝난 전용 85㎡ 이하 물량 1만여가구가 수혜 아파트로 꼽힌다. 다만 이미 분양을 마친 지역의 경우 지금처럼 미래가 불확실할 경우에는 상황이 달리나타날 수 있다. 그동안 팔지 못했던 사람들이 처분의 기회로 생각하고 매물을 내놓으면 물량압박으로 분양권 가격이 하락할 수 있다.

  [질문2] 공동 주택 리모델링 허용 범위도 확대되죠? 실제 시장에는 어떤 반응이 있을 것으로 보나.
=7월 말부터 공동주택 리모델링 시 기존 가구수의 10% 범위에서 가구수를 늘릴 수 있는 리모델링이 허용된다. 전용 85㎡ 미만은 종전에 증축면적이 주거전용 면적의 30%까지 가능했으나 앞으로는 40%로 확대된다. 더욱이 지난 5.10대책에서 리모델링을 할 때도 세대분리형 아파트로 하는 것이 허용돼 리모델링이 보다 탄력적으로 사업이 진행될 전망이다.주인이 살면서 늘어난 면적에다 세입자를 들일 수 있는 세대구분형 아파트를 지을 수 있으면 중대형 아파트 수요자들이 리모델링에 나설 수 있게 된다. 중대형 아파트는 베이비부머들이 보유하고 있는데 한달에 꼬박 꼬박 월세가 나온다면 노후불안도 덜 수 있다. 그래서 세대구분형 리모델링이 활성화할 경우 중대형을 처분하려는 움직임도 다소 줄어들 수 있다.

[질문3] 민영 주택 재당첨 제한도 폐지된다는데
=이르면 7월 부터는 투기과열지구 이외의 지역에 건설되는 삼성이나 현대가 짓는 민영주택 재당첨제한 제도가 폐지된다. 원래는 내년 3월까지 한시적으로 폐지를 했는데 영구히 폐지하는 게 골자라고 보면 될 것이다. 투기과열지구로 지정된 지역은 지난해 강남권을 해제를 마지막으로 남아있는 곳은 없다. 이에 따라 비투기과열지구내 모든 민영주택은 재당첨 규제 없이 청약할 수 있게 된다. 다만 국민주택기금 지원 등 공공성이 강한 국민주택의 주택에 대해서는 공급기회의 형평성을 제고하기 위해 재당첨 제한 유지된다는 점은 참고로 해야할 것이다. 

[질문4] 멀티홈, 즉 세대 구분형 아파트 건설 기준도 완화된다고 하던데.
=세대구분형 아파트 일부를 별도 구획하여 2세대 이상이 거주할 수 있는 아파트를 의미한다. 세대구분형 아파트의 경우 현재는 85㎡ 초과에만 적용할 수 있으나 앞으로는 85㎡ 이하 규모의 아파트에도 적용할 수 있도록 했다. 별도 구획하는 면적, 집주인이 사는 공간이 아닌 세입자나 자녀들이 사는 공간 면적 상한(현행 30㎡,9평)도 폐지했다.다만 주거환경 등을 고려하여 최소구획면적(14㎡이상)을 설정하도록 해야 한다. 4평은 넘어야 한다는 얘기다.이처럼 세대구분형 아파트도 2012년 하반기 부터는 다양한 거주수요, 융통성 있는 평면계획 등을 감안해서 완화 기준을 적용된다. 1~2인 가구 등을 수용할 수 있는 소형 임대주택 공급확대하는 효과에다 재개발/재건축 사업 원주민 재정착률이 높아질 것으로 기대된다.

[질문4] 보금자리주택 거주 의무는 단계화하기로 했다면서요?
=수도권내 그린벨트 50% 이상 해제하여 조성하는 공공택지에서 분양하는 보금자리주택에 적용되는 거주의무기간(현행 5년)을 분양가대비 주변시세 비율에 따라 3단계로 조정된다. 시세의 70% 미만에서 분양가가 책정된 주택은 가수요 차단 등을 위해 현행대로 유지한다. 주로 수도권 외곽지역에서 공급되어 시세의 70% 이상인 주택은 1~3년으로 적용할 예정이다.이번에 조정되는 거주의무 기간은 이미 분양한 보금자리주택에 대하여도 분양 당시 주변시세 비율에 따라 소급하여 적용된다. 또 예외사항도 확대된다. 현재 입주·거주의무 예외는 근무 등으로 인한 해외체류, 장기근무 군인의 인사발령 및 혼인·이혼으로 인한 퇴거 시로 한정하고 있으나, 입주자의 일상의 생업에 지장이 없도록 예외사항을 추가했다. 예컨대 세대원 전원이 근무·생업 등으로 수도권 외 지역으로 이전하는경우가 대표적이다.

[질문5] 건축물 높이 제한 기준도 개선된다는데
=일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 뒀는데 그 기준을 개선한다. 이는 대부분 단독주택지의 경우, 현재 도로 높이제한과 일조기준 적용으로 계단형의 기이한 형태로 건축되고, 사용승인 후 계단형 부분에 무단 증축 등 불법 행위를 다량 발생시키는 원인이 되고 있다. 그래서 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하면 정북 방향의 인접 대지 경계선으로부터 높이 9m까지 1.5m 이상만 띄우도록 제도가 개선된다. 이렇게 되면 건축물 외부 미관이 개선되고 및 위법 건축물이 많이 줄어드는 효과가 있을 것으로 생각된다. 

[질문6] 1세대 1주택자에 적용되는 양도소득세 비과세의 보유기간 요건이 3년에서 2년으로 줄어들게 되는데 어떤 영향이 있을까?
=세제 분야를 보면 6월29일 양도분부터 1세대 1주택자가 양도소득세를 면제받기 위한 보유기간 요건이 기존 3년에서 2년으로 완화된다. 제도 시행이 되면 아마도 수도권보다는 지방분들이 혜택을 많이 받을 수 있을 것으로 예상된다. 수도권은 최근 2년간 집값이 오히려 하락해서 지금 팔아도 양도세가 거의 없다. 그렇지만 지방은 최근 2년간 크게 올라서 양도차익이 많이 발생한 상황이다. 현재 9억원 이하 1채를 2년간 보유를 하면 비과세니까 말이다. 지방 1주택자들이 혜택을 받을 수 있게 됐다. 이사 과정에서 일시적으로 2주택자가 된 경우 새로 주택을 취득한 이후 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1주택 비과세를 적용받는다. 이 경우 시간적 여유을 가질 수 있게 돼 매물이 출회되는 압박을 좀 줄여주는 대책이 될 것이다. 

[질문7] 여름 비수기에 접어들면서 서울 아파트 매매 시세가 6개월 이상 하락세를 이어가고 있다.

=이번 주 아파트 매매가격은 서울 0.05%, 신도시 0.02%, 수도권 0.02% 각각 내렸다. 서울의 주간 아파트 가격은 지난해 12월 셋째주 이후 28주 연속 내림세다. 수도권을 중심으로 아파트시장이 깊은 침체의 골로 빠져드는 모양새다.유럽 재정위기로 대외경제의 불확실성이 심화되고 있는데다, 왕성한 아파트 수요층이었던 베이비부머의 본격적인 은퇴, 가격 하락에 대한 불안감, 세종시나 혁신도시로 공무원이나 공기업임직원들이 수도권을 이탈하고 있는 점등이 복합적으로 작용하고 있다.단기간 가격이 많이 떨어져서 추가적인 하락폭은 심하지 않을 것이지만 체력이 바닥나서 좀 더 바닥을 다지는 양상이 전개될 것으로 보인다.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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