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부동산의 cash flow 현상 어떻게 볼 것인가

2012-05-29 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,571 | 추천수 221

부동산 경기가 침체된 상황에도 ‘수익형 부동산’ 인기가 높다. 수익형 부동산은 말 그대로 수익이 발생하는 부동산이다. 자본 이득보다는 임대소득을 노리는 부동산이기도 하고, 한마디로 말해 캐시플로 (cash flow), 현금흐름이 발생하는 부동산이라고 볼 수 있다. 도시형 생활주택이나 오피스텔, 상가 등이 대표적인 상품이다. 수익형 부동산이 인기를 구가하고 있는 이유는 복합적이다.

이러한 경향은 아파트 시장 침체와 맞물려 있다. 아파트에 대한 가격 상승기대가 식으면서 임대소득으로 보상을 받고 싶어 하는 심리가 나타나기 마련이다. 과거에는 고령자들이 주로 임대 수익형 부동산을 원했는데 요즘은 연령대가 많이 낮아지고 있는 것이 특징이다.
 
오피스텔 임대료라도 받아서 자식들 학원비라도 보태자는 심리다. 더욱이 최근 들어 전세난으로 월세가 빠른 속도로 늘어나는 것도 한 요인일 것이다. 특히 최근 오피스텔 같은 경우도 주택임대사업자로 등록이 가능해지고 임대사업자에 대한 혜택이 많아지고 있는 것도 임대상품이 인기를 끄는 또 다른 이유다.

모토로라 CEO 역임한 갤빈 회장 역시 최근에 방한한 자리에서 고령화 시대엔, 대체 부동산(일명 수익형 테마 부동산)으로 눈을 돌릴 때라고 말했다. 고령사회를 앞두고 부동산시장을 둘러싼 환경 뿐 아니라 자산배분적인 측면에서 봐서도 시의 적절한 언급인 것 같다.

부동산 시장이 저성장체제로 접어들면서 과거처럼 가격이 크게 오르지 않는다면 운용수익이나 임대수익으로 접근해야 한다. 은퇴를 하면 급여소득이 줄어들어 뭔가 안정적인 소득이 발생하는 창구를 만들어야 한다. 이것을 보고 ‘머니 파이프 라인’을 구축한다고 하는데 고령자들이 더욱 절실해진다. 고령자들은 자본이득보다는 월급처럼 현금흐름이 나오는 쪽으로 투자의 패러다임을 바꾸어야 한다는 생각이 절실해진다.

수익형 부동산의 대표적 상품으로는 오피스텔, 상가, 도시형 생활주택(원룸) 등이 대표적이다. 요즘은 레저인구가 늘어나면서 레저용도로 빌려주고 수익을 얻는 아파트도 틈새 수익형 부동산으로 인기다. 토지도 공장이나 창고로 빌려주고 임대료를 받는 방식이 많아지고 있다. 토지는 대표적인 시세 차익형 상품인데 이 조차도 월세를 받는 쪽으로 바뀔 만큼 부동산의 현금 흐름화는 큰 트렌드로 생각된다.

틈새 수익형 부동산으로 최근 외국인 관광객이 늘어나면서, '게스트 하우스'가 뜨고 있다. 올해 외국인 관광객이 1100만명에 이를 것으로 추정된다. 2002년의 2배 가량될 정도로 급증하고 있으나 숙박업소가 태부족하자 이를 공략하기 위한 상품이다. 물론 정부가 아파트‧연립주택 활용한 게스트 하우스 창업을 허용하고 있는 측면도 있다. 요즘 도심권인 마포구‧종로구‧중구이나 관광수요가 많은 제주‧부산 지역 일대가 각광을 받고 있다.

하지만 상품별로 투자할 때 주의할 점도 많다. 도시형생활주택이나 오피스텔이 인기가 높아진 만큼 공급물량이 최근 2년 간 공급물량이 크게 증가하고 있다. 지난해 도시형생활주택 8만4000가구가 인허가가 났다. 이런 추세라면 올해 말에는 공급과잉 가능성이 있다. 오피스텔은 올해 1만실 정도가 입주할 예정으로 아직 공급과잉 가능성은 아니다.

그러나 쏠림현상에는 항상 후유증이 있다는 사실을 명심해야 한다. 어쨋든 공실률이 높으면 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 곳을 선택하는 것이 중요하다. 그리고 호텔 역시 작은 틈새시장이기 때문에 공급이 많이 몰리면 이 역시 수익이 불안정해질 수 있는 점은 체크해야 할 것이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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