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2012년 2분기 주택시장 흐름은

2012-04-30 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,099 | 추천수 214

올해 전국 공동주택 공시가격이 작년보다 평균 4.3% 상승했다. 수도권은 하락세를 보인 반면, 지방은 큰 폭으로 올라 대조적인 모습을 보였다. 수도권 아파트나 빌라 같은 공동주택 공시가격이 하락했지만 지방이 상대적으로 크게 오르면서 평균치로는 상승한 것으로 나타난 것이다.

지난해에는 0.3% 상승했는데 올해는 더 많이 오른 셈이다. 지방의 경우 수요에 비해 공급이 모자라는 상황이 지속이 된데다 KTX 개통, 세종시, 혁신도시 개발 같은 호재에 대한 기대감이 커진 것이 가격상승 이유가 되고 있다.

수도권은 소득에 비해 집값이 비싸다는 인식에다 값싼 보금자리주택 공급, DTI같은 대출규제로 중대형을 중심으로 가격이 하락한 점이 반영된 것으로 보인다. 이번 공시가격을 보면 수도권과 지방 시장이 서로 분화되는 특징을 분명히 보여준다.

지역별로 보면 서울이 0.3%, 인천이 2.1% 각각 하락했다. 그렇지만 경남(23%), 전북(21%), 울산(19.7%) 등의 순으로 오름폭이 컸다. 기초자치 단체별로 경전선 복선화 공사나 산업단지 조성 재료가 많았던 경남 함안이 37.2%로 가장 많이 상승했고, 창원시 마산합포구(33.6%), 창원시 진해구(31.2%) 등의 순이었다.

2년 전 경남의 마산·창원·진해가 통합돼 인구 108만명의 거대 도시로 커졌지만 공급이 모자라는 측면이 반영된 것이다. 그러나 공급과잉 후유증을 겪고 있는 인천 연수구(-5.9%)와 경기 고양시 일산구(-4.3%) 등의 하락폭이 컸다.

규모별로는 전용면적 85㎡이하 주택은 5.4∼8.8% 상승했고 85㎡초과 주택은 -2.3∼0.9%의 분포를 보여 대조를 이뤘다. 주로 저가에 소형 주택 공시가격이 상대적으로 상승세를 보였지만 고가에 대형은 상대적으로 하락한 것으로 보인다.

최근에 물가가 크게 오르고 실질소득이 줄어들면서 실속소비경향이 나타난데다 가구원수가 줄어드는 사회현상을 반영된 것이다. 실제로 3억원 이하의 공동주택 가격은 2.8∼13.8% 상승한 반면 3억원 초과 주택은 0.9∼3.6% 떨어졌다.

시장의 관심은 올해 재산세 부담 수준은 얼마나 될 것이냐는 것이다. 공시가격은 재산세ㆍ종합부동산세 산정 기준이 되고 간혹 증여세ㆍ상속세의 기준이 된다. 올해 공시가격이 오른 공동주택이 대부분 지방의 저렴한 주택들이어서 입주자들의 재산세 등 세금 부담은 그리 크지 않을 전망이다. 상승한 지방 아파트의 대부분은 3억원 이하다.

세금고지 상한선인 5%에 해당되는 것이기 때문에 세 부담은 공시가격 상승률에 크게 못 미칠 것으로 예상된다. 아마도 수도권 중대형 고가 아파트 소유자들은 대체로 재산세 부담이 지난해보다 많게는 10%이상 주는 곳도 있을 것이다. 실제로 서울 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡ 보유세는 지난해만하더라도 260만원을 냈지만 올해는 245만원으로 하락하면서 15만원 줄어들 것으로 예상된다. 경기도 용인시 수지성복 LG빌리지3차 135㎡ 재산세는 올해 75만5000원을 내는데 지난해보다 4만2000원 줄어든 것이다.

앞으로 공동주택 시장 전망은 어떻게 될까. 최근 시장의 흐름을 주도하는 강남 재건축 아파트가 바닥권에서 거래가 많이 됐는데 수도권 다른 지역에서도 급매물이 소화되는 과정이 나타날 것으로 보인다. 5월 초에 거래활성화대책이 나온다면 수도권 시장은 한층 온기가 돌 것으로 예상이 된다. 하지만 시장이 곧바로 반등하기에는 에너지가 모자라라는 상황이다.

당분간 매물 소화과정을 거칠 것으로 보인다. 하반기에 지금보다 약간 나아지는 모양새가 될 것으로 보이지만 전반적으로 아파트를 투자의 대상으로 보는 인식이 강하지 않아서 트렌드를 갑자기 돌려놓기에는 한계가 있다. 그렇다고 일본처럼 급락은 오지 않겠지만 가격이나 기간 조정을 좀 더 거칠 것으로 보인다.

지방은 최근 들어 일부지역에서 내리거나 오르는 곳도 있어서 각개전투 양상이 될 것으로 예상된다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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