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부동산거래자,교도소 담장 위를 걷는 존재

2012-04-29 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,518 | 추천수 218

최근 미국의 국제부동산자산관리사(CPM)자격증을 따기 위해 공부하면서 깜짝 놀랐다. 부동산자산관리업 예비 종사자에 대한 체계적인 윤리교육 때문이었다. 교육에만 그치지 않고 150문제를 푸는 윤리시험까지 치렀다. 미국인 강사는 다른 개념시험이나 실기시험에서 만점을 받아도 윤리시험을 통과하지 못하면 합격증을 줄 수 없다고 했다.

그만큼 부동산에서 윤리가 중요한 덕목이라는 얘기였다. 솔직히 부끄러웠다. 미국의 부동산업 윤리의식이 이 정도인가. 이것이 바로 부동산업의 글로벌 스탠더드가 아닌가. 우리나라에 수많은 부동산, 주택 관련 자격증이 있지만 윤리시험을 별도 과목으로 치르는 시험은 거의 없다. 우리나라 대표적인 부동산자격증인 공인중개사 시험에는 부동산학개론에서 윤리를 약간 언급할 뿐이다

  부동산 종사자나 시장 참여자의 도덕과 윤리수준이 낮다보니 부동산 시장은 불법과 부패의 음습한 공간이 된다. 일본 나카소네 전 총리는 정치인들은 교도소 담장 위를 걷는 존재라고 했다. 순간의 발 디딤이 교도소의 담장 안쪽과 바깥쪽으로 떨어질 수 있다는, 말하자면 천당과 지옥의 운명이 너무 쉽게 갈린다는 자조적 표현이다. 그래서 비리에 연루되어 사법 처리를 앞두고도 권력의 희생양이라고 생각한다.

부동산 거래 역시 합법과 불법 사이를 위태롭게 걷는 외줄타기 존재다. 부동산 거래에서는 다른 금융자산 거래와는 달리 불법과 탈법의 유혹이 많다. 많은 사람들이 죄의식도 없이 불법과 탈법을 쉽게 저지른다. 가령 A씨가 10억 원짜리 부동산을 매입했다고 가정하자. 아직도 많은 사람들이 계약 때부터 다운계약서(실제 거래된 금액보다 낮추어 계약서 작성), 업계약서(실제 거래된 금액보다 높여 계약서 작성)를 쓴다.

지금 당장 혹은 나중에 팔 때 양도세를 덜 내기 위해서다. A씨가 허위 계약서를 쓰지 않았다고 하더라도 혹시 위장 전입, 차명(남의 이름을 빌림) 등 불법행위를 하지 않았을까. 설사 이런 불법 행위에서 자유롭다고 치자. 그렇다고 하더라도 매입 자금의 출처가 문제될 수 있다. 주택은 생애에서 가장 큰 쇼핑이어서 매입할 때 대체로 부모로부터 돈을 빌린다. 일정 규모 이상의 자금을 증여받았을 때에는 증여를 받은 자녀가 증여세를 내야 한다.

하지만 증여세를 제대로 내는 사람은 드물다. 자신이 세법을 어기고 있다는 사실을 알지만 애써 모른 체 한다. 이처럼 부동산 거래과정에서 허위 계약, 위장 전입, 차명 부동산 취득, 증여세 탈루, 양도세 축소신고 등 불법에서 비껴가기가 쉽지 않다. 이런 탈법이나 불법행위가 관계당국에 적발이 되면 법을 어긴 사람이 되고 적발되지 않으면 그냥 넘어가는 것이다. 만약 적발되면 정치인처럼 자신이 운이 없다고 생각한다.

고도의 도덕성과 청렴성이 강조되는 고위 공직자라도 해도 예외가 아니다. 심지어 부동산 투기는 사회적 암이라며 8.31 부동산 대책을 진두지휘했던 부동산정책 실무기획단 책임자들도 농지법을 위반하며 땅 투기를 했다.
 
이런 저런 연유로 국민들 사이에 부동산은 곧 투기라는 인식이 뿌리 깊게 박혔다. 부동산업에 종사하는 사람들은 투기꾼 취급을 받는다. 이 같은 국민들의 왜곡된 부동산 인식은 부동산업에 종사하는 사람뿐만 아니라 시장 참여자들이 함께 만들어낸 것이다. 어찌 보면 왜곡된 것이 아니라 우리의 도덕윤리적 수준을 보여주는 것인지도 모른다.

아파트 값은 많이 오르고 부동산업 종사자도 많이 늘었지만 윤리의식은 바닥 수준이다. 한국 부동산업의 국제적 수준 성장은 서비스 윤리(의뢰인과의 관계), 공중 윤리(공중과의 관계) 등 직업윤리 수준을 확 끌어올리는 일부터 시작될지 모른다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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