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거래량 파악이 중요한 이유

2012-01-31 | 작성자 박원갑 | 조회수 13,989 | 추천수 234

부동산의 각 변수들은 서로 움직임이 달리 나타난다. 그래서 변수끼리 일정한 시차를 두게 된다. 변수간의 선행, 동행, 후행은 이런 뜻이다. 각 변수간의 교차 상관분석을 통해 고찰한 변수들의 선후행 관계에 따르면 일반적으로 주식시장이 활황을 보인 뒤 일반경기가 살아나며 생산 활동을 위한 부동산 수요 증대로 부동산시장이 활성화되는 흐름을 보인다.

즉 주식시장에 이어 회사채시장이 움직이면 토지 거래전세 가격주택 거래총통화, 그리고 주택가격건축허가건설투자실질GDP, 토지가격소비자물가가 뒤따라 움직이는 양상이다. 또 주택매매가격보다는 전세가격이, 주택가격이 토지가격보다 각각 선행한다는 점을 알 수 있다. 그리고 토지나 주택시장에서 거래량은 가격보다 먼저 움직인다는 사실이다.(윤주현,2001)

대체적으로 외국문헌을 보면 주택시장에서 가격과 거래량에 대해 정(+)의 상관관계를 입증한 연구결과가 음(-)의 상관관계 입증 연구보다 많은 편이다. 말하자면 주택 가격이 상승할 때 거래량이 늘어나고 가격이 하락할 때 거래가 줄어드는 현상이 많이 나타난다는 것이다.

다만 상업건물에서는 이러한 상관관계가 입증되지 않았다. 미국의 주택시장에서 가격과 거래량은 노동시장, 모기지 시장, 주식시장에 영향을 받으며 공급의 탄력성 여부에 따라 그 영향이 달리 나타난다. 주택의 거래량과 가격은 건설업자, 중개업자, 감정평가사, 미래의 소비자, 심지어 지방 정부의 재정에 까지 상당한 경제적 영향을 미친다.

거래량은 가격을 선행하는 게 일반적이다. 어떤 시장에서든 물건은 싼 것부터 팔린다. 그래서 일반적인 상황일 때에는 거래가 이뤄질수록 가격이 올라가는 구조이다. 그래서 가격의 변화보다 거래량 변화를 더 주목할 필요가 있다.
 
거래량은 가격보다는 통계적으로 외부환경요인에 더 밀접한 관련성을 갖고 있다. 거래량이 가격보다 훨씬 탄력적으로 움직인다. 거래량은 가격보다는 시장 상황의 변화를 훨씬 더 잘 알려주는 리트머스 시험지다. 거래량은 2차 수요자와 공급자의 반응을 유도한다는 점에서 시장에 중요한 변수다.

실제로 거래가 이뤄지면 집주인들은 가격상승에 대한 기대(expectation)로 호가를 올리거나 매물을 거둬들인다. 가격 상승에 대한 기대가 매수 대기자들까지 확산되면 매수자들은 추격 매수에 나선다. 한 두건 거래되면 호가가 서서히 올라간다. 과거 참여정부 시절 때 많이 경험했지만 양도소득세 중과로 거래가 멈추는 동결(Lock-in) 효과'로 시장이 왜곡됐을 때에는 가파른 상승이 나타난다.

인위적인 시장 규제로 매물 공급이 태부족한 상황에서는 수요가 갑자기 늘어 가격이 오르면 계단식으로 껑충 뛴다는 것이다. 시장이 약세장으로 돌아설 때에도 거래량 침체가 먼저 온다. 집주인들이 먼저 급매물을 내놓지는 않는다. 수요 위축으로 거래가 뜸해지면 사정이 급한 집주인들이 싼 매물을 내놓은 구조다. 싼 매물들이 쌓이면 가격은 본격적으로 하락하기 시작한다. 그래서 거래량 감소는 가격 하락을 예고하는 지표가 될 수도 있다.

그런데 일시적으로 거래량이 늘어도 가격이 안정될 수 있다. 매도자들이 미래 시장을 불안하게 보고 매물을 지속적으로 공급하는 경우이다. 이럴 때에는 거래량 증가=가격 안정이 나타날 수 있다. 거래가 꾸준히 이뤄지면서도 가격이 요동치지 않고 안정된 주택시장. 이것은 정부나 부동산 전문가나 모두 꿈꾸는 이상적인 주택시장의 구조가 아닌가 생각된다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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