전체메뉴 NEW

단독주택 보유세 껑충? 파장은

2012-01-29 | 작성자 박원갑 | 조회수 13,115 | 추천수 216

정부가 오는 31일 결정 고시하는 표준 단독주택 공시가격과 내달 발표할 표준지 공시지가의 지역별 시세반영률의 격차를 최대한 좁힌다는 방침이다. 그동안 실거래가 반영률이 낮았던 지역의 공시가격과 공시지가가 크게 오를 전망이다. 문답을 알아보자.

1. 정부가 1월 31일에 표준 단독주택 공시가격을 발표하는 배경은?
=정치권에서 지난해 가을 국정감사 당시 단독주택 공시가격이 아파트보다 낮다는 지적이 많이 나온 문제다. 강기정(민주당) 의원이 당시 국정감사에서 시세반영률(실거래가 대비 공시가격 비율)의 경우 공동주택은 73%, 단독주택 50%에 불과해 형평성에 맞도록 시세 반영률을 올려야 한다는 주장했다,
여당이나 야당 국회의원 모두 이점을 지적했다. 또 강남에 고급 단독주택이 비싼 집 인에도 상대적으로 아파트에 비해 보유세를 덜 내고 있다는 점이 지적되기도 했다. 그래서 이번에 이를 바로잡는 측면이 있고 정부 입장에서는 과세 원천이 늘어나는 점도 있으니 싫어할 이유가 없지 않나 하는 생각이다.

  2. 지난해 단독주택 공시가격의 시세반영률 격차가 시도별 기준으로 최대 30%포인트 이상 벌어져 지역별 불균형이 심한 것으로 나타났다고 하는데.
=단독주택에서 실거래가 반영 비율이 가장 높은 곳은 광주광역시의 76.1%이나 된다. 반면 반영비율이 가장 낮은 서울시는 45.3%로 광주광역시와의 격차가 무려 31%포인트에 달했다. 상당한 차이다. 서울에 이어 시세반영률이 두 번째로 낮은 곳은 울산광역시로 실거래가 대비 44.8%에 그쳤고, 인천광역시가 48.1%로 뒤를 이었다. 경기도(52.1%)와 강원도(56.6%), 충청북도(56.4%), 충청남도(56.7%) 등도 전국 평균보다 낮았다. 반면 광주광역시를 비롯해 부산광역시(66.1%), 제주도(66.0%), 대전광역시 (63.8%), 전라북도(63.8%) 등은 상대적으로 시세반영률이 높았다.

  3. 같은 단독주택인데도 지역별로 격차가 큰 이유는
=서울·수도권의 경우 2000년대 초중반 이후 집값이 급격하게 올랐다. 하지만 거래량이 적은 고가주택의 경우 개별 주택의 시세를 가늠하기 어려워 보수적으로 공시가격을 산정해온 측면도 있는 것으로 분석된다. 일각에서는 보유세 부담 등을 고려해 공시가격에 오른 시세를 모두 반영하지 못했을 것이라고 분석도 하지만 정부는 일단 그렇지 않다는 반응을 보이고 있다.

  4. 지역별 시세반영률이 크게 벌어지자 국토부가 올해부터 이 격차를 줄여 지역별로 균형을 맞추는 방향으로 공시가격을 조정할 예정인데 앞으로 지역별로 어떤 영향이 있을 것으로 보이나.
=그동안 시세반영률이 낮았던 서울, 울산, 경기 등지의 공시가격이 올해 크게 오르는 반면시세반영률이 높았던 광주·제주 등은 상대적으로 덜 오를 것으로 예상이 된다. 당장 이달 31일 표준 단독주택 결정고시를 앞두고 국토부가 지방자치단체에 통보한 표준주택 예정가격이 지난해보다 서울 전체는 6.6%, 용산구 10.87%, 강남구는 9.4%가 각각 인상된 것으로 나타났다. 지난해 서울 표준 주택가격 상승률이 0.54%인 것을 고려하면 크게 높아진 것이다. 여기에는 의도적인 시세반영률 조정분 뿐만 아니라 지난해 자연 집값 상승분까지 고려됐다. 국토부는 지난 26일 열린 중앙부동산평가위원회에서 지자체의 건의를 고려해 이들 인상률을 일부 낮춰주기로 했지만 서울의 경우 평균 5~6%대의 상승은 불가피할 전망이다.

  5. 31일 표준 단독주택 결정고시를 하게 되면 전세 시장과 매매 시장에는 어떤 영향이 있을 것으로 보이나.
=원론적으로는 보유세가 올라가면 보유비용이 더 늘어나는 것이기 때문에 투자수익률이 떨어지고 그렇다면 그 세금 부담금만큼 가격은 조정을 받는다. 아마도 최근에 단독주택을 헐고 원룸주택이나 다가구주택으로 많이 지어서 임대소득을 올리려는 은퇴자들이 많은데 이런 분들의 세금이 좀 늘어날 것으로 예상된다. 집주인들이 세금부담을 세입자에게 떠넘길 가능성도 있다. 물론 지금 시장에서 전반적으로 집주인들이 우월적 지위를 행사할 가능성이 있는데 단기적으로 전세가격 상승은 미미하겠지만 장기적으로 조세전가 행위가 나타날 것으로 예상된다.

6. 단독주택 공시가격과 토지 공시지가의 인상폭이 커지게 되면서 올해 이를 기준으로 부과되는 재산세와 종합부동산세 부담도 커질 전망인데.
=재산세가 급격하게 증가하지 않도록 하는 세부담 상한선 제도가 30%로 높게 책정돼 있는 6억원 이상 고가주택은 재산세가 크게 오를 것 같다. 강남의 경우 종부세 과세 대상도 늘어나게 돼 고가주택 보유자들에게 부담으로 작용할 것이다. 국토부는 그러나 이들 단독주택·토지의 시세반영률을 일률적으로 아파트 수준(70%)으로 높이는 것은 어렵다는 입장이다.단독주택이나 토지는 단지별로 표준화된 아파트와 달리 개별성이 강하고 거래량도 적어 표준 공시가격이나 공시지가만으로 개별 물건의 가격을 산출하는 것이 쉽지 않아서다. 국토부 관계자는 “3억원 이하 주택 보유자의 세금 증가는 미미할 것이며 9억원짜리 주택이라고 해도 11~12% 가량 오르는 데 그칠 것이라고 말했다.

  7.경실련 등 시민단체에서는 아예 실거래가를 기준으로 재산세를 과세할 것을 요구하고 있는데 어떻게 보나.
=주로 경실련 등에서는 대기업 총수들이 고급단독주택에 사는 데 보유세를 아파트 거주자에 비해 상대적으로 덜 내기 때문이라며 형평성을 제기하고 있다. 그런데 시세반영비율을 높이는 것은 현실화차원에서 충분히 고려해볼 수 있지만 실거래가 기준으로 할 경우 거래가 드물어 시세포착도 쉽지 않고 세금 부담이 갑자기 늘어나 세금폭탄 우려된다. 형평성은 맞춰야 하지만 현실과 절충할 필요가 있다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기